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Märkte | 29.08.2019

Aus IZ35/2019, S. 19

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Budgethotelboom in den Städten des Ruhrgebiets

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Im Ruhrgebiet werden zahlreiche neue Betten geschaffen. Beobachter befürchten, dass es zu viele sein könnten - besonders in Dortmund.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Ruhrgebiet. Hotels sind aktuell der Liebling der Investoren. Während die beiden rheinischen Metropolen längst mit zahlreichen Projekten und - zumindest Köln - mit Topzahlen aufwarten können, entdecken die Entwickler endlich auch das Ruhrgebiet, wenn auch mit wenig fantasievollen Vorhaben.

Wenn es im Ruhrgebiet eine Stadt gibt, die Hotelentwickler anzieht wie das Licht die Motten, dann ist es Dortmund. In der drittgrößten Stadt Nordrhein-Westfalens (NRW) herrscht ein wahrer Hotelbauboom. Experten warnen vor weiteren Projektentwicklungen im Dortmunder Hotelsegment.

Das Düsseldorfer Hotelberatungsunternehmen Select Hotel Advisory Services hat für die Immobilien Zeitung eine Übersicht aller im Ruhrgebiet in Planung oder im Bau befindlicher Unterkünfte (ohne Pensionen und Hotel garnis) erstellt. Es sind auch einige frisch eröffnete Herbergen aufgeführt. Die Zahlen lesen sich zunächst einmal beeindruckend: Demnach befinden sich im Moment Hotelprojekte mit insgesamt 5.916 Betten in der Region zwischen Duisburg und Dortmund (von West nach Ost) und zwischen Herne und Hagen (von Nord nach Süd) in der Planung, werden gebaut oder haben gerade eröffnet.

Von einem Bettenboom mit ungesunden Ausmaßen will Tina Froböse, Managing Partner von Select, allerdings nicht sprechen. Ganz im Gegenteil findet sie: "Da sich die Zahl der Übernachtungen im gesamten Marktraum positiv entwickelt hat, spricht das für eine positive Gesamtentwicklung und nicht für eine Verschiebung. In den letzten fünf Jahren ist der Markt um mehr als 650.000 Übernachtungen beziehungsweise stolze 13% gewachsen."

Allerdings lohnt sich ein etwas differenzierterer Blick auf die unten stehende Tabelle. So fällt beispielsweise auf, dass sich ein gutes Drittel der geplanten oder im Bau befindlichen Hotelbetten auf Dortmund konzentriert: 2.436 neue Matratzen werden demnach in der westfälischen Stadt um Benutzer buhlen, wenn alle Vorhaben realisiert werden (gerade frisch eröffnete Häuser mitgezählt). Diese Zahl verringert sich allerdings, wenn die 430 Einheiten, die als Mikroapartments im Projekt Base Camp in der Kampstraße entstehen, nicht als reine Hotelzimmer gewertet werden. Dennoch, nach einer langen Pause in Sachen Hotelprojekte scheint Dortmund aktuell etwas zu sehr gefragt zu sein.

Das ist auch eine Einschätzung, die das Wuppertaler Beratungsunternehmen Schollen Hotelentwicklung in seinem im Mai erschienenen Hotelmarktreport NRW teilt. Die Wuppertaler bewerten alle zwei Jahre die 15 wichtigsten Hotelstandorte im Bundesland, und erstmals rutschte Dortmund nun in den roten Bereich. Statt einem "Neutral", wie noch 2017 bekam die Stadt in diesem Jahr ein "Einfach Minus".

Die Begründung für die Abwertung lautet: "Ursache ist ähnlich wie in Düsseldorf ein Hotelprojektboom, den auch eine beeindruckende Nachfrage nicht mehr kompensieren kann: Bis 2022 steht hier ein Bettenzuwachs um mehr als 50% im Raum, der die bereits jetzt hohe Wettbewerbsintensität auf ein kritisches Niveau heben dürfte. Vor diesem Hintergrund sehen wir aktuell kein Potenzial für weitere Hotelentwicklungen in Dortmund." Die Pipeline der Projekte ist so gut gefüllt, dass das letzte derzeit bekannte erst 2024 seine Pforten öffnen wird, wenn tatsächlich alle Vorhaben realisiert werden.

Deutlich geringer ist die Zahl der in Essen, der zweitgrößten Revierstadt, avisierten Hotelvorhaben. Aktuell summieren sich die bekannten Projekte auf rund 800 Betten. Es gibt jedoch weitere Großprojekte in der Stadt, in denen Hotelnutzung denkbar ist. Und auch wenn die Zahlen nicht so gigantisch wie in Dortmund sind, sieht Froböse die Balance auf dem Essener Hotelmarkt in Gefahr: "In Essen wird die Entwicklung in Zukunft spannend sein, sofern alle angekündigten Hotelneubauten auch im Düsseldorfer Norden und Ratingen realisiert werden. Hier könnte es dann gegebenenfalls zu Nachfrageverschiebungen kommen." Denn vielen Hotelentwicklern scheint nicht klar zu sein, dass der Blick bei der Bewertung ihres Vorhabens auch über die Stadtgrenzen hinausgehen muss. Hotelgäste sind mobil, sie sind schließlich auf Reisen.

Abseits der beiden knapp 600.000 Einwohner zählenden Städte Dortmund und Essen geht es im Revier deutlich ruhiger zu. Aktuell sind es in Duisburg, der Nummer drei im Ruhrgebiet, zwei konkrete Vorhaben: das 7 Days Premium und das Vorhaben The Curve - beide im Innenhafen. Während dem 7 Days Premium nichts im Wege steht, kämpft The Curve mit vor einiger Zeit entdeckten Altlasten im Untergrund des Hafenbeckens, an dessen Rand es entstehen soll. Hier hatte man nach dem Krieg allerhand Schrott (und vielleicht auch Blindgänger) in das Becken gekippt. Wie der Grund stabil und sicher genug gemacht werden kann, wird derzeit untersucht. Ob das angekündigte Hotel in der Steinschen Gasse realisiert wird, ist ebenfalls offen. Das Projekt Duo am Marientor, in das die Herberge einziehen sollte, ist jedenfalls geplatzt.

Die Nummer vier im Revier ist traditionell Bochum. Die Stadt zwischen Essen und Dortmund scheint mittlerweile von den Hotelentwicklern entdeckt worden zu sein. Drei mittelgroße Hotelprojekte sind geplant, das Ghotel in der Alleestraße hat dieses Jahr seine Eröffnung gefeiert.

Ein Sonderfall in Sachen Hotelentwicklung ist Oberhausen. Die Stadt an sich wäre sicher kein Ziel der Betreiber, wenn es die Neue Mitte nicht gäbe. Die Vielzahl der angebotenen Freizeitaktivitäten lockt aber Besucher. Dort sind zwei mittelgroße Häuser im Bau und ein weiteres ist in Planung.

Auffällig ist, dass die meisten Projekte im Budgetsegment entstehen. Was dem Ruhrgebiet aber fehlt, sei eine zeitgemäße Tagungshotellerie, findet Froböse: "Nicht zuletzt auch angesichts der starken wirtschaftlichen Strukturen würde dem Ruhrgebiet eine Aufwertung des Tagungsangebots von modernstem Standard und größerem Volumen guttun."

Kommentar zu "Budgethotelboom"

Ruhrgebiet bedeutet billig! So denken die Entwickler von Hotelprojekten. Anders scheint nicht zu erklären, dass die Mehrheit der neuen Herbergen im Revier im Budgetsegment angesiedelt ist.

Dabei könnte das Ruhrgebiet viel mehr sein: eine Tourismusregion beispielsweise. Doch solange der größte touristische Hotspot das Centro und dessen angepfropfte Attraktionen in Oberhausen sind, dürfte die Region bis auf Weiteres kaum nennenswerte Touristenströme generieren. Und damit eben auch keine Hotellerie, die sich auf Freizeitreisende spezialisiert.

Was fehlt dem Ruhrgebiet, um als Touristenziel zu punkten? Ganz sicher nicht die Attraktivität! Es gäbe so viel zu entdecken an Baukultur, Natur und Historie. Die Dichte an Museen und Konzertveranstaltungen sucht ihresgleichen. Woran hakt es also im Ruhrgebiet? Was im Allgäu, im Spreewald oder im Rheingau gang und gäbe ist, fehlt im Revier: ein professionelles Tourismusmanagement, das über den Tellerrand der Kommune hinausgeht. Dann klappt's auch mit den Touristen! thk

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