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Politik | 29.08.2019

Aus IZ35/2019, S. 17

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Haus & Grund, Land Berlin, Mieterverein Berlin, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin
  • Personen:
    Susanne Klabe, Axel Gedaschko, Kai Warnecke, Kathrin Lompscher, Rainer Wild
  • Immobilienart:
    Wohnen

Mietdeckelpläne werden kontrovers diskutiert

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Nicht mehr als 6,03 Euro/m2 nettokalt soll für bis 1949 errichtete Altbauwohnungen gezahlt werden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Berlin. Ein eigentlich vertrauliches Papier aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zum geplanten Entwurf eines Gesetzes zum Mietendeckel sorgt in Berlin für viel Aufregung. Aus dem Dokument geht unter anderem hervor, dass die Mieten in den kommenden fünf Jahren nach Baualtersklasse gedeckelt werden sollen.

Am günstigsten wohnen dem Entwurf zufolge Mieter von Altbauwohnungen, die zwischen 1919 und 1949 errichtet worden sind und weder über eine Sammelheizung noch über ein Bad verfügen. Bei 3,42 Euro/m² soll die Mietobergrenze für solche Einheiten stadtweit liegen. Mit Sammelheizung und Bad dürften in dieser Baualtersklasse 6,03 Euro/m² verlangt werden. Das ist der gleiche Betrag, der bei den bis 1919 errichteten Gründerzeitbauten, die in der Berliner Innenstadt besonders begehrt sind, künftig als Obergrenze gelten könnte. Wohnungen in solchen Gründerzeithäusern werden bei Neuvermietungen in angesagten Lagen derzeit trotz Mietpreisbremse nicht selten für 15 Euro/m² und mehr angeboten. Bei möblierten Einheiten, die oftmals zimmerweise vermietet werden, klettert der verlangte Mietzins schnell über die 20-Euro-Marke pro Quadratmeter.

Solche Ausreißer wird es wohl nicht mehr geben, wenn das Gesetz zum Mietendeckel in Berlin wie geplant Anfang kommenden Jahres in Kraft tritt. "Die zulässige Nettokaltmiete beinhaltet alle Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände", heißt es in dem Entwurfspapier. Bis zum Baujahr 2013 soll der Mietendeckel demnach greifen. Diese sind dem Entwurfspapier zufolge in eine Gruppe mit allen zwischen 1991 und 2013 erbauten Wohnungen zusammengefasst und dürfen demnach in Zukunft höchstens 7,97 Euro/m² kosten. Alle Einheiten in Wohnhäusern, die danach gebaut worden sind oder neu gebaut werden, unterliegen dagegen keiner Mietobergrenze. Ausgenommen von dem zeitlich auf fünf Jahre befristeten Gesetz werden außerdem öffentlich geförderte Wohnungen sowie Studenten- oder Jugendwohnungen und die Wohnungen von Trägern sein.

Für Unruhe unter Eigentümern und Investoren sorgt aber nicht nur die Deckelung der Mieten, sondern auch die angedachte rückwirkende Reduzierung von Mieten, welche die vorgeschlagenen Oberwerte überschreiten. Mieter wären hingegen entlastet, denn wird dieser Vorschlag aus der Verwaltung von Stadtentwicklungssenatorin Kathrin Lompscher (Die Linke) so umgesetzt, wie es in dem Papier steht, das einigen Medien zugespielt worden ist, könnten viele von ihnen für teuer vermietete Wohnungen beim zuständigen Bezirksamt einen Antrag auf Absenkung der Miete stellen.

Aber auch ein Überschreiten der jeweils zulässigen Mietobergrenze wäre möglich. Nämlich dann, wenn in den letzten acht Jahren vor dem Inkrafttreten oder während der Geltung des Gesetzes modernisiert worden ist. Dann sieht das Papier vor, dass die Mietobergrenze um maximal 20% überschritten werden darf. Die Modernisierungszuschläge für Maßnahmen wie Wärmedämmung von der Gebäudehülle oder dem Dach, der Erneuerung von Fenstern oder der Austausch der Heizung und die Nutzung erneuerbarer Energien sind ebenfalls begrenzt.

Beim Ein- oder Anbau eines Aufzugs wird beispielsweise in dem Entwurfspapier eine Umlage von 0,48 Euro/m² empfohlen. Für Maßnahmen, die eine barrierefreie Nutzung der Wohnung ermöglichen, wird die Höhe der Umlage demnach noch geprüft (vgl. Tabelle "Miete soll bei 8 Euro/m² gedeckelt werden").

Und noch eine Kröte müssten Vermieter dem Papier zufolge schlucken: Die Modernisierungsumlage muss genehmigt werden, sobald die zulässige Mietobergrenze überschritten wird. Zuständig dafür sollen die jeweiligen Bezirksämter sein. Sie prüfen, "ob die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme angemessen sowie unabweisbar sind", heißt es dazu. Ist das der Fall, können Vermieter aber nicht bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag mehr Miete kassieren, sondern nur so lange, bis die Aufwendung für die Modernisierungsmaßnahme durch die Mietmehreinnahmen refinanziert ist.

Damit kein Vermieter durch die gedeckelten Mieten aus Gründen, "die nicht in seinem Verantwortungsbereich" liegen, in finanzielle Schwierigkeiten gerät, kann beim zuständigen Bezirk eine "angemessene Erhöhung" beantragt werden. Diese Härtefallregelung greift ab dem Tag der Antragstellung und könnte beispielsweise Kleinvermieter entlasten, die eine Wohnung als Altersvorsorge erworben haben und nach einer eventuellen Reduzierung der Miete ihren Kredit nicht mehr bedienen können.

Ebenfalls in die Zuständigkeit der Bezirke würde laut dem Entwurfspapier in Zukunft auch die Genehmigung von Eigenbedarfskündigungen fallen. Eigenbedarf könnte nur noch dann geltend gemacht werden, wenn "im Einzelfall das berechtigte Interesse der Vermieter das öffentliche Interesse an der Erhaltung angemessenen Wohnraums überwiegt".

Noch ist nichts beschlossen, doch das durch die Medien publik gewordene vierseitige Entwurfspapier ruft die wohnungswirtschaftlichen Verbände bereits auf den Plan: "Eine solche Ausprägung eines Berliner Mietendeckels würde völlig über das Ziel hinausschießen und damit vor allem diejenigen treffen, die dauerhaft und verantwortlich in den Wohnungsmarkt investieren und ihre Wohnquartiere sozial orientiert pflegen", kommentiert etwa Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW. Und Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke urteilt: "Den Berliner Linken geht es nicht um ein soziales Mietrecht, nicht um Wohnungssuchende. Es geht ihnen allein darum, ihre eigentumsfeindliche Ideologie durchzusetzen." Ähnliche Kritik kommt vom Wirtschaftsrat der CDU: "Die Berliner Wohnungsbaupolitik ist ein Musterbeispiel dafür, wie seit Jahren durch eine verfehlte Landespolitik sowie eine Verhinderungsbürokratie der notwendige Neubau von Wohnungen abgebremst wird. Um von diesem eigenen Versagen abzulenken, überbieten sich die Senatsparteien gegenseitig mit Enteignungs- und Deckelungsfantasien."

Senatorin Lompscher hält den Ball derweil flach: "Bei dem Papier handelt es sich um eine Vorbereitung für den Referentenentwurf und nicht um den Gesetzentwurf zum Mietendeckel. Dieser wird auf den Eckpunkten basieren, die der Senat im Juni beschlossen hat. In diesem Prozess befinden wir uns in enger Abstimmung mit der Koalition, den beteiligten Senatsverwaltungen und werden sowohl juristisch als auch wohnungswirtschaftlich begleitet." Gleichwohl macht die Senatorin deutlich, dass aus ihrer Sicht Handlungsbedarf besteht: "Die Lücke zwischen Einkommens- und Mietentwicklung klafft in den vergangenen Jahren immer weiter auseinander. Das Land Berlin handelt in Notwehr für die MieterInnen, die Angst haben, sich ihr Dach über dem Kopf künftig nicht mehr leisten zu können. Dabei geht es um nicht weniger als die Sicherung des sozialen Friedens in der Stadt."

Verteidigt wird der geplante Mietendeckel auch vom Berliner Mieterverein. In den letzten Jahren hätten viele Vermieter ihre Rendite zulasten der Wohnungssuchenden und Mieter massiv erhöht. Dass ihnen der Mietdeckel wehtue, sei in Ordnung: "Man kann nicht einerseits das Verhalten der Renditejäger kritisieren, aber wenn es darum geht, ihnen Einhalt zu gebieten, dann plötzlich kalte Füße bekommen", so Rainer Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins.

Wild bezweifelt auch, dass Investitionen in Neubau und Modernisierung ausbleiben werden, wie manche Verbände behaupten. Eine in der zweiten Augustwoche durchgeführte Befragung, an der sich 60 der 240 im Landesverband Berlin/Brandenburg des BFW organisierten Mitgliedsunternehmen beteiligt haben, zeigt wiederum, dass der drohende Mietendeckel schon jetzt Auswirkungen hat. So antworteten drei Viertel der befragten Unternehmen auf die Frage, ob sie bereits konkrete Negativreaktionen von Projektpartnern aufgrund der aktuellen Wohnungspolitik erhalten hätten, mit Ja. Auf die Frage, welche Projektpartner das seien, lagen die Endinvestoren mit 76% weit vorn, gefolgt von Eigenkapitalgebern (29%), Banken (20%) und bauausführenden Unternehmen (12%). Und gefragt, welche Maßnahmen sie konkret veranlasst hätten, um auf die politischen Maßnahmen zu reagieren, gaben 72% der Unternehmen an, geplante Investitionen stoppen oder aufgeben zu wollen. 28% wollen auf den Ankauf modernisierungsfähiger Bestandsimmobilien verzichten, 33% statt Miet- lieber Eigentumswohnungen bauen, 59% Modernisierungen und 61% Sanierungen stoppen.

"Der Berlin-Motor kommt ins Stottern. Fehlende Investitionen bedeuten: Es werden keine neuen Wohnungen gebaut. Die Mieterinnen und Mieter werden keine neue Wohnung mehr finden. Das ist verheerend für die Berliner Wirtschaft und ein katastrophales Signal für den Berliner Wohnungsmarkt. Mit seiner Politik torpediert der Senat sämtliche Aktivitäten der Privatwirtschaft und ignoriert alle Erfordernisse der wachsenden Stadt", lautet das Fazit von Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW-Landesverbands Berlin/Brandenburg.

"Neubauten sind generell vom Mietendeckel ausgenommen", kontert hingegen Rainer Wild. Und auch die vorgesehenen Zuschläge für Modernisierungen hält er für ausreichend: "Diese sind so berechnet, dass Eigentümer 20% der Kosten nicht abwälzen können, weil sie dem Wertzuwachs zugerechnet werden", erklärt er. "Aber", ergänzt Wild, "bestimmte Vermieter werden in der Tat ihre Investitionen in den Bestand zurückfahren. Wenn damit Verdrängung und Armutsgefährdung sinkt, ist das gut so."

Bis der Gesetzesvorschlag am 15. Oktober dem Senat zum Beschluss vorgelegt wird, dürften weitere heftige Schlagabtäusche folgen. Zunächst aber muss Lompschers Verwaltung einen Entwurf als Diskussionsgrundlage für die wohnungswirtschaftlichen Verbände und andere Senatsressorts vorlegen, damit sie Kritik und Einwände geltend machen können, bevor die eigentliche Beschlussvorlage erarbeitet wird.

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