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Unternehmen | 29.08.2019

Aus IZ35/2019, S. 13

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

ECE bekommt einen "Schlag in die Magengrube"

Quelle: Breuninger/Unibail-Rodamco-Westfield
Für die Erweiterung um 10.000 m² liegt Baurecht vor: das Breuningerland Sindelfingen.

Quelle: Breuninger/Unibail-Rodamco-Westfield

Das Modekaufhaus Breuninger legt das Management der Breuningerländer Ludwigsburg und Sindelfingen in die Hand von Unibail-Rodamco-Westfield (URW). Den Franzosen wird beim Umbau der Center offenbar mehr zugetraut als ECE. Die Hamburger müssen das Mandat nach über 20 Jahren abgeben. Andreas Hohlmann, dem URW diesen prestigeträchtigen Auftrag maßgeblich zu verdanken hat, war 17 Jahre bei ECE.

Paukenschlag in der deutschen Shoppingcenterbranche: Der in diesem Jahr auslaufende Vertrag mit ECE für das Management der Breuningerländer in Ludwigsburg und Sindelfingen wird nicht verlängert. Breuninger, Eigentümer der Immobilien, vertraut vom 1. Januar 2020 an zehn Jahre lang auf den bör-französischen Shoppingcenterkonzern Unibail-Rodamco-Westfield (URW). Die Entscheidung fiel nach einem Pitch, in dem beide Unternehmen ihre Vorstellungen von der Zukunft der Center präsentierten. Es sei ein "intensiver Ausschreibungs- und Entscheidungsprozess" gewesen, teilt Breuninger mit. ECE führt die beiden Einkaufszentren in der Region Stuttgart seit über 20 Jahren.

Für die Franzosen, seit 2012 in Deutschland aktiv, bedeutet die Übernahme den bisher größten Prestigeerfolg über den stärksten Konkurrenten ECE - wenn man einmal davon absieht, dass Unibail vor den Augen von ECE in Hamburg das derzeit wichtigste deutsche Einkaufszentrum realisiert, das Überseequartier. Die Meldung von der ECE-Niederlage schlug ein wie eine Bombe. "Das ist schon der Hammer", erklärte der Geschäftsführer eines Centerentwicklers. Ein ehemaliger ECE-Manager meinte: "Das ist in etwa so, als würde Bayern München von adidas zu Nike wechseln." Der Mitarbeiter einer Investmentgesellschaft für Handelsimmobilien spricht von einer "Zeitenwende". ECE werde langsam zum "B-Anbieter im eigenen Kerngeschäft". Wie alle für diesen Artikel Interviewten möchten die Betreffenden ihren Namen nicht in der Zeitung lesen.

"Für ECE ist das ein Schlag in die Magengrube, aber in Deutschland sind sie immer noch das Maß aller Dinge, zumindest was die Zahl der gemanagten Center betrifft", sagt der Chef eines internationalen Centermanagers. Es gebe jetzt Wettbewerb in Deutschland, zumindest im Premiumbereich. "Früher ist ECE ja manchmal nur gegen Jones Lang angetreten."

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Ehemaliger "Leistungsträger" von ECE: Andreas Hohlmann führt seit Juli 2017 Unibail-Rodamco-Westfield in Deutschland.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Differenziert äußert sich der ehemalige CEO eines großen Centerentwicklers. "ECE tut sich manchmal schwer, einen Immobilienkunden mit hohen Ansprüchen top zu bedienen. Das liegt an der großen und somit unübersichtlichen Organisation. Von den direkten Ansprechpartnern - Asset-Manager, Vermieter, Centermanager - bis zur Geschäftsführung sind es vier Hierachieebenen." Da sei Unibail mit seiner kleinen, aber schlagkräftigen Mannschaft, die sich bei Bedarf Unterstützung in der Unibail-Zentrale in Paris holen könne, im Vorteil. "Und Ulrich Wölfer weiß, wen er bei Unibail anfordern muss." Ulrich Wölfer leitet die Immobiliensparte bei Breuninger und war bis 2018 bei Unibail.

Kenner der Szene sehen die Akquise der Breuningerländer vor allem als Verdienst von Andreas Hohlmann, Geschäftsführer von Unibail in Deutschland. Hohlmann arbeitete 17 Jahre bei ECE, zuletzt als Geschäftsführer in der Türkei, wo ja, wie ECE-Chef Alexander Otto einst sagte, die besten Einkaufszentren Europas stehen (siehe "Die besten Center stehen in der Türkei", IZ 10/13). Zur Unibail-Truppe gehören auch ECE-Ehemalige wie Olaf Ley oder Dirk Hünerbein. "Das sind absolute Cracks, die bei ECE zu den Leistungsträgern zählten", meint ein ehemaliger Kollege. "Wenn die etwas machen, dann mit dem Messer zwischen den Zähnen."

Der Wechsel von ECE zu URW hängt wohl damit zusammen, dass in beiden Einkaufszentren Um- und Ausbauten anstehen. Die Bauarbeiten werden einen dreistelligen Millionenbetrag verschlingen. 2021 soll es losgehen. Die baurechtlichen Voraussetzungen für die Erweiterungen liegen inzwischen vor. Das Breuningerland Sindelfingen hat derzeit rund 40.000 m² Geschäftsfläche, das Schwestercenter in Ludwigsburg rund 47.000 m². "Unterm Strich traut Breuninger Unibail wohl modernere Konzepte zu als ECE", erklärt ein ehemaliger Breuninger-Manager.

Übereinstimmung herrscht darin, dass sich Breuninger für Unibail wohl auch deshalb entschieden hat, weil die Franzosen besseren Zugang zu internationalen Top-Marken haben. Anders als ECE ist Unibail z.B. in Großbritannien, Frankreich und den USA vertreten. "Wer bringt mir die besseren Retailer, das ist doch die Frage. Unibail managt viele Top-Objekte weltweit, das gibt ihnen viel Stärke gegenüber Mietern." Ein Vermieter von Handelsimmobilien fügt hinzu: "ECE verliert mit den Breuningerländern eine Möglichkeit zum Cross-Selling. Das einzige wirkliche Top-Center, das sie internationalen Brands noch anbieten können, ist das Main-Taunus-Zentrum." Unter Cross-Selling versteht man die Vermietung eines starken und mehrerer weniger starker Center im Paket.

Möglich wurde die Mandatierung durch Breuninger, weil Unibail abweichend von seiner sonstigen Strategie in Deutschland auch Einkaufszentren in seine Obhut nimmt, die der Firma nicht gehören. "Drittgeschäft ist bei Investoren von börsennotierten Gesellschaften eigentlich unbeliebt, weil eigene Objekte mehr abwerfen", meint ein Branchenbeobachter. Für Unibail beginnt sich diese Strategie auszuzahlen. Am 1. September übernimmt der Konzern von ECE auch das Management des Nordwestzentrums in Frankfurt. Damit managt das Unternehmen fünf der zehn größten Einkaufszentren in Deutschland (siehe Tabelle "Unibail fünfmal unter den Top Ten"). Sollten beide Center in den kommenden Jahren einmal verkauft werden, "hat Unibail jetzt schon mal den Fuß in der Tür", sagt der Beobachter.

Dass der Wettbewerb auch umgekehrt funktioniert, zeigt die Tatsache, dass ECE Unibail gerade den Auftrag für das Management der Erlangen Arcaden abgenommen hat. Unibail behauptet zwar, es habe dieses Center "abgestoßen", weil es zu klein sei. Am Markt glaubt man das aber nicht so recht. "So ein gutes Center und Honorar gibt keiner freiwillig ab", sagt ein Centermanager.

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