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Politik | 29.08.2019

Aus IZ35/2019, S. 3

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

"Wohnpaket führt zu Verfall und Armut"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Bislang sieht es ja noch ganz gut aus. Die Branche aber sagt den Verfall der Quartiere als Folge des Wohnpakets voraus.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Während sich die Immobilienverbände bemühen, auch das Gute im Wohnpaket der Bundesregierung zu sehen, sind die Unternehmen auf dem Sektor Wohnen ausschließlich wütend. Nahezu alle haben den Eindruck, von der Politik richtig ihr Fett wegbekommen zu haben. In ihren Statements auf Anfrage der Immobilien Zeitung befürchten viele vordergründig den Verfall der Wohnungsmärkte und den Niedergang der Altersvorsorge als Folgen des Pakets. Dahinter schwingt die Sorge ums Geschäftsmodell.

Egal ob Bestandshalter, Privatisierer, Opportunisten oder Asset-Manager: Die auf dem Wohnungsmarkt tätigen Unternehmer regen sich mächtig auf, das Wohnpaket hat neue Ängste mobilisiert. Die Verlängerung der Mietpreisbremse inklusive Rückzahlungspflicht für 30 Monate bei Verstoß drückt aufs Gemüt. Die preisdämpfende Verlängerung des Mietspiegel-Betrachtungszeitraums kommt hinzu. Und die Große Koalition hat sich darauf geeinigt, das Umwandeln von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Auf welche Weise, ist unbekannt. Aber allein die Ankündigung reicht allen, die viel oder mal hier mal da privatisieren.

"Kontraproduktiv und Augenwischerei", "unüberlegt und tendenziell sogar gefährlich", "der Weg für noch mehr Altersarmut ist geebnet", "der Neubau wird weiter zurückgehen", lauten einige der düsteren Prognosen aus der Branche als Reaktion auf das Paket. "In diesem Jahr kommt eine Schikane nach der anderen", sagt ein Marktteilnehmer.

Zum Jahreswechsel war es vor allem das Absenken der Modernisierungsumlage von 11% auf 8%, inklusive der sehr unangenehmen zusätzlichen Überraschung, dass die Mieterhöhung auf 3 Euro/m² (bei preisgünstigen Wohnungen 2 Euro/m²) gedeckelt wird. Dann folgte die psychische Bedrängung durch die Enteignungsdebatte und den Mietendeckel, vor allem in Berlin. Und jetzt, kurz nach Jahreshalbzeit, die nächste eiskalte Dusche, die die Gewinnerwartungen auf dem Sektor Wohnen drückt. Als i-Tüpfelchen kommt nahezu parallel noch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, dass die Mietpreisbremse verfassungskonform ist.

Ralf Spann, Geschäftsführer Akelius Europa, sagt schlimme Konsequenzen voraus: "Die Wohnqualität wird mittelfristig deutlich sinken", weil die Politik Investitionen verhindere. Akelius habe "in Deutschland in den vergangenen neun Jahren 725 Mio. Euro investiert. Wir hatten ursprünglich vor, in den nächsten fünf Jahren allein in Berlin 500 Mio. Euro zu investieren, das wird nicht mehr passieren", kündigt der republikweit tätige Vermieter und Aufwerter mit schwedischen Wurzeln an.

Jakob Mähren, CEO Mähren, Vermieter im Osten Deutschlands, urteilt ähnlich: "Wieder greift die Politik in die Mottenkiste der Regulierungen und verspricht sich davon eine Entspannung am Wohnungsmarkt." Mit diesen politischen Maßnahmen aber "verfallen die Bestände auf der einen Seite und es entsteht zu wenig Neubau auf der anderen Seite". Mark Heydenreich, Geschäftsführer der Fortis Group, eines Bestandsentwicklers hauptsächlich in Berlin und im Osten Deutschlands, warnt: "Die Ausweitung der Bemessungsgrundlage des Mietenspiegels ist unüberlegt und tendenziell sogar gefährlich. In der Folge werden wichtige Investitionen aufgeschoben." Für die Immobilie, das Stadtbild und die Mieter sei das "das Schlechteste, was passieren kann". John Bothe, Geschäftsführer vom Bestandshalter Silverlake, sagt voraus: "Eigentümer werden angesichts der Gefahr weiterer Einschränkungen mit Eile ihre Häuser aufteilen und die Wohnungen privatisieren. Die benötigten Genehmigungen werden die zuständigen Bauämter weiter belasten, dadurch werden Kapazitäten gebunden, die dringend für neue Bauanträge benötigt werden."

Einige hadern mit der von ihnen empfundenen anhaltenden Sinnlosigkeit der Maßnahmen. Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer Deutsche Invest Immobilien (d.i.i.), sagt: "Die Ausweitung der Bemessungsgrundlage beim Mietspiegel auf sechs Jahre wird nicht wirken, denn auch die Mietpreisbremse hat schon nicht gewirkt." Die d.i.i. kauft Wohnraum, wertet auf, verkauft meistens und verdichtet seit einiger Zeit auch nach. Bremse und Mietspiegeldämpfung sind da gar nicht gut fürs Geschäft. Aber auch weniger Betroffene sind "regelrecht erschrocken über das Wohnpaket. Da wird so viel Aufwand für die juristischen Themen auf dem Mietwohnungsmarkt getrieben und es ist jetzt schon völlig klar, dass dies völlig unnütz ist", sagt etwa Tilman Gartmeier, Geschäftsführer von Cube Real Estate und in erster Linie mit Mikrowohnen beschäftigt.

Nahezu alle Befragten sorgen sich in ihren Statements um die Altersvorsorge ihrer Mitbürger: "Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen und Turbulenzen an den Aktienmärkten sind Immobilien eine der letzten wirklich stabilen Wertanlagen für die Altersvorsorge. Indem man die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert, erschwert man eine der letzten funktionierenden Kapitalanlagen für die Altersvorsorge," findet Andre Schmöller, Geschäftsführer des Asset- und Portfoliomanagers mit Börsengangplänen, Domicil. "Menschen wird die Chance auf eine gute Altersvorsorge genommen", warnen Heydenreich und Wojtalewicz. "Die Bundesregierung ebnet den Weg für noch mehr Altersarmut", pflichtet Jacopo Mingazzini, Vorstand des Privatisierers Accentro, bei.

"Das einzige, was hilft, sind Baulandausweisungen, um Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht zu bringen"- da sind sich alle Befragten einig. Die im Paket verankerten, sogar zahlreichen Bemühungen zur Baulandmobilisierung ignoriert die Branche aber weitgehend: "Wir hätten uns weitreichendere und entschlossenere Entscheidungen gewünscht", sagt Sebastian Fischer, Vorstand des Entwicklers Primus.

Die Laune bei den großen Bösennotierten ist auch mäßig. Das liegt am Kurs. Bei der Deutschen Wohnen geht es seit März nach unten, vom Höchststand 44,83 Euro ist der Kurs auf aktuell 29,56 Euro (27. August) gefallen. Beobachter sagen, das Paket ist schuld. In Relation dazu klingt die Kritik recht moderat: Die Deutsche Wohnen investiere "mehr als die Hälfte ihrer Einnahmen in die Sanierung des Gebäudebestands, neue Anlagentechnik und klimafreundliche Energieversorgung". In dem Beschluss aber fänden sich keine Anreize für ein solches Engagement.

Alles, was mit Klimaschutz zu tun hat, also etwa eine Sonder-AfA für Sanierung, soll in einem zweiten Paket bis 20. September verhandelt werden. Möglich, dass dieses Paket der Branche etwas besser gefällt.

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