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Märkte | 22.08.2019

Aus IZ34/2019, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

München gehen immer mehr Gewerbeflächen verloren

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
In Berlin wird ein Mietendeckel für Gewerbe diskutiert. In München will die Kleinpartei ÖDP keine Ausweisung von Gewerbebauland mehr, solange sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht entspannt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Die Ökologisch-Demokratische Partei (ÖDP) im Stadtrat fordert, so lange keine Gewerbeflächen mehr auszuweisen, bis die Wohnungsmieten dauerhaft sinken. Dabei ist die Bilanz für gewerbliche Flächen heute schon verheerend.

Die ÖDP im Münchner Stadtrat fordert, die Ausweisung von Gewerbeflächen vorübergehend auszusetzen. Die Stadt solle erst wieder Flächen für gewerbliche Nutzungen vergeben, wenn die durchschnittlichen Wieder- und Neuvermietungsmieten drei Jahre hintereinander nicht gestiegen sind und die Zahl der Haushalte, die eine geförderte Wohnung suchen, um 50% gegenüber dem aktuellen Stand gesunken ist. Erst dann könne von einer nachhaltigen Entspannung des Münchner Wohnungsmarkts ausgegangen werden. Das könnte auf ein langes Moratorium hinauslaufen. Sinkende Mieten verzeichnete die Stadt zuletzt zwischen 2002 und 2005.

"Jeder momentane Versuch, die wirklich drastische Wohnungsnot in München zu lindern, wird durch die weitere Ausweisung von Gewerbeflächen torpediert", glaubt ÖDP-Stadtrat Tobias Ruff. Jeder neue Arbeitsplatz löse einen Zuzug von mindestens zwei Personen aus. "Deshalb möchten wir, dass erst mal nur noch in Wohngebieten zulässige kleinteilige Gewerbe wie Handwerk, kleine Unternehmen und Geschäfte genehmigt werden." Chancen auf eine Umsetzung hat der Antrag nicht. Die ÖDP hat im Stadtrat gerade einmal zwei Sitze.

Doch es stellt sich die Frage, wie viele Gewerbeflächen München tatsächlich ausweist. Die Zahlen finden sich in einer Antwort des Wirtschaftsreferats auf eine Anfrage der Grünen-Stadtratsfraktion. Demnach wurden in den letzten zehn Jahren in der Stadt ganze 115 ha für klassisches Gewerbe mit einem sogenannten höheren Störungsgrad (GE/A) gestrichen. Dem steht ein Zuwachs in dieser Baurechtskategorie von nicht einmal 49 ha gegenüber. Fast die Hälfte davon entfällt allerdings auf die Umsiedlung der Paulaner-Brauerei aus der Innenstadt nach Langwied im Jahr 2014. Unter dem Strich gingen die GE/A-Flächen seit 2009 um 67 ha zurück. In den kommenden Jahren verschwindet etwa das Gewerbegebiet am Rappenweg südlich der Münchner Messe. Auf dem rund 25 ha großen Areal wollen die Unternehmen Büschl und Bayerische Hausbau ein Mischgebiet gestalten. Etwas Gewerbe wird dann wohl auch dahin zurückkehren können.

Beim höherwertigen Gewerbe, das vor allem Büros (GE/B-, MI- und MK-Gebiete) umfasst, ist die Bilanz dagegen leicht positiv. Zwar wurden seit 2009 bereits Flächen mit einem Baurecht von 824.000 m² Geschossfläche umgewidmet, und in den nächsten Jahren werden nach Einschätzung des Referats noch einmal Potenziale für 319.000 m² Geschossfläche in MI-, MK- und GE/B-Gebieten verloren gehen. Allerdings wurde in den vergangenen Jahren auch viel gewerbliche Fläche geschaffen. Letztendlich ergibt sich für Kerngebiete, Mischgebiete und gewerbliche Sondergebiete seit 2009 ein positiver Saldo von rund 943.000 m² Geschossfläche.

Damit kamen pro Jahr nicht einmal 100.000 m² Gewerbefläche neu auf den Münchner Markt. In Zukunft sieht es nicht viel besser aus. Das Planungsreferat rechnet damit, dass bis 2021 in Neubaugebieten die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ausweisung von 51.000 m² gewerblicher Geschossfläche geschaffen werden. Dabei handelt es sich zu einem großen Teil um gewerbliche Einheiten in den Erdgeschossen von neuen Wohngebieten und Urbanen Gebieten. Durch Umstrukturierungen und Nachverdichtungen sollen noch einmal 491.000 m² hinzukommen. Allerdings entfallen davon 356.000 m² auf den Ausbau des Forschungs- und Innovationszentrums (FIZ) des Autoherstellers BMW im Münchner Norden.

Zugleich rechnet das Referat damit, dass bis 2021 weitere 319.000 m² Geschossfläche in Umstrukturierungsgebieten verlorengehen. So bleibt in den kommenden drei Jahren rechnerisch ein Plus von gerade einmal 223.000 m² Geschossfläche. Nicht berücksichtigt sind in dieser Berechnung Bauvorhaben, die sich noch in der Genehmigung befinden. So etwa das neue Bürogebäude der Süddeutschen Zeitung im Münchner Osten oder die geplanten Bürotürme der Versorgungskammer an der Richard-Strauss-Straße.

Zu beachten ist, dass in den neuen MI-, MK- und Sondergebieten 140.000 m² Geschossfläche für den Handel und für Dienstleister geschaffen werden. Diese Nahversorgung will die ÖDP vom Moratorium ausnehmen. Rechnet man zudem die Erweiterung des BMW-Forschungszentrums FIZ heraus, "wäre die Bilanz durch Umstrukturierung und Neuschaffung für höherwertiges Gewerbe negativ", so das Referat. In der Konsequenz stünden dem Immobilienmarkt in den nächsten drei Jahren 133.000 m² Geschossfläche höherwertiger Gewerbefläche weniger zur Verfügung.

Von einer Verdrängung von Wohnen zugunsten von Gewerbegebieten kann also kaum gesprochen werden. Allerdings bauen immer mehr Projektentwickler angesichts steigender Mieten aktuell lieber Büros als Wohnungen.

Diese Flächen werden auch dringend benötigt. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Angestellten wuchs in München zwischen 2009 und 2017 um mehr als 160.000 auf 850.395 Beschäftigte. Neuere Zahlen gibt es noch nicht. Selbst im produzierenden Gewerbe ist die Zahl der Beschäftigten von 123.000 auf fast 135.000 gestiegen. Die Statistiker der Stadt gehen davon aus, dass bis zum Jahr 2030 weitere 220.000 Erwerbstätige hinzukommen.

Für ihre eigenen Flächen will die Stadt ohnehin restriktiver werden. Diese sollen nach einer Vorlage nur noch im Erbbaurecht vergeben werden. Außerdem sollen bei der Vergabe auch ökologische und soziale Kriterien, wie familienfreundliche Arbeitszeitmodelle und Werkswohnungen, berücksichtigt werden. Einig sind sich die Fraktionen im Münchner Stadtrat darüber allerdings noch nicht. Entlastung für den angespannten Gewerbeflächenmarkt ist damit jedenfalls nicht zu erwarten. Es geht gerade einmal um 1,5 ha, die die Stadt zur Verfügung stellen könnte.

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