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Märkte | 22.08.2019

Aus IZ34/2019, S. 15

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

"Der SCPR liegt bei mir auf dem Schreibtisch"

Quelle: Immobilien Zeitung
ECE-Chef Alexander Otto (l.) bei der Preisverleihung für die SCPR-Sieger 2015 auf dem IZ-Stand auf der Expo Real. Mit dabei: SCPR-Initiator Joachim Will (2.v.r.).

Quelle: Immobilien Zeitung

Der Methodenkritik zum Trotz findet der Shoppingcenter Performance Report vielfach Verwendung. Händler nutzen ihn für die Expansionsplanung, Centermanager als zweite Meinung, die Forschung leitet daraus Erkenntnisse ab. Auch die alljährlich verliehenen Siegerurkunden sind sehr beliebt.

Wir nehmen die Ergebnisse definitiv ernst", sagt Stefan Sahr vom Centermanager CEV über den SCPR. Neben vielen anderen Studien sei die Mieterzufriedenheitsbefragung ein "Mosaikstein im Gesamtbild, wenn wir ein Center einschätzen". Die Schlankheit der Fragestellung des SCPR sei ein Erfolgsfaktor. "Die Aussage ist zwar relativ eng, hat aber einen gewissen Wert." Der Geschäftsführer eines Centermanagers mit 40 Objekten sagt frei heraus: "Ich habe den Shoppingcenterreport auf dem Schreibtisch liegen." Er benutzt den SCPR als zweite Meinung. Das heißt: Ergeben sich bei der Beurteilung eines Centers durch die Mieter und der eigenen Qualitätskontrolle große Unterschiede, forscht er nach den Ursachen.

ECE bestellt den Report jedes Jahr - aus rein dokumentarischen Gründen, wie versichert wird. Joanna Fisher, Geschäftsführerin Centermanagement, erklärt: "Der SCPR ist aufgrund der geringen Teilnehmerzahl und der Methodik für uns bislang kein Instrument, das wir für unsere Arbeit einsetzen. Stattdessen nutzen wir intensiv eigene Besucher- und Mieterbefragungen sowie Frequenz- und Umsatzanalysen. Wir bestellen aber den SCRP, da wir darüber informiert sein wollen, was über die von uns gemanagten Shoppingcenter veröffentlicht wird." ECE zögert aber nicht, den Report für Werbung und Marketing einzusetzen - wenn die Ergebnisse das zulassen. Als die Firma im Betreiberranking 2015 auf Platz eins landete, holte sich ECE-Chef Alexander Otto die Siegerurkunde bei der Preisverleihung auf der Expo Real persönlich ab. Im Foyer der ECE-Zentrale in Hamburg hängen die SCPR-Siegerurkunden neben vielen anderen Auszeichnungen. Auch die Flure der Firma Prelios, die das Lago in Konstanz managt, das im Ranking schon viermal auf dem Siegertreppchen stand, sind mit SCPR-Siegerurkunden sozusagen tapeziert.

Händler und Gastronomen äußern sich unterschiedlich. "Als Gastronomieberater führen wir regelmäßig Gespräche mit Mietern und Mietinteressenten, um deren Gastro-Konzeptionen in einzelnen Centern bezüglich der betriebswirtschaftlichen Machbarkeit einzuschätzen. Mit dem SCPR verbessern wir die Genauigkeit unserer Umsatz- und Ertragsprognosen, weil wir damit den oft hohen Grad der Emotionalisierung der Äußerungen unserer Auftraggeber nivelliert in unseren Standortanalysen berücksichtigen können", erklärt Oliver Blum, Inhaber des Instituts für Gastro-Konzepte in Hechingen. "Der Report wird in unserer Expansion zur Einschätzung eines Standorts mit genutzt. Kritisch kann man hinterfragen, ob der ein oder andere Befragte das Kreuz zu gut ansetzt, um dem eigenen Standort nicht zu schaden", erklärt Tilo Eggemann, Geschäftsführer von Eggemann concept, einem Filialunternehmen der Modebranche. Von einem bundesweiten Modefilialisten heißt es: "Der SCPR ist ein sehr wichtiges Instrument, um die Performance und deren Entwicklung wie z.B. Umsatz, Frequenz etc. eines Shoppingcenters und deren Betreiber zu bewerten."

"Ich kenne zwar 90% bis 95% der Center in Deutschland, aber für die schwarzen Löcher benutze ich den SCPR", sagt Dirk Maasen, Expansionsleiter für Deutschland und Österreich von Tally Weijl. Wenn ein Center von weniger als zehn Mietern benotet wurde, habe er allerdings "Bauchschmerzen", dem Urteil zu vertrauen. Oliver Bernhardi, Expansionsleiter von Görtz, sagt: "Für mich hat der SCPR einen gewissen medialen Unterhaltungswert. Jedes Jahr wieder entsteht nach der Veröffentlichung eine kontroverse Diskussion, die für einen willkommenen Austausch zwischen den Akteuren der Szene sorgt. Einen Nutzen ziehe ich aus den Ergebnissen nicht." Seine Kritik: "Es werden Einzelstimmungen über Centerstandorte und deren Betreiber wiedergegeben, die für mich teilweise auch nachvollziehbar sind, aber keine Aussagekraft hinsichtlich Professionalität, Nachhaltigkeit oder Zukunftsorientierung haben." Ähnlich äußert sich Martin Kanngiesser, Deutschlandchef des Modelabels Reserved. "Ich habe die Performance unserer Stores mit den Ergebnissen des SCPR verglichen. Die Ergebnisse sind absolut nicht deckungsgleich." Als Beispiel nennt er das Milaneo in Stuttgart. Es steht im SCPR 2018 mit der Note 3,89 bei 27 Mietervoten nur auf Platz 249. Kanngiesser kann diese Bewertung nicht nachvollziehen. "Unsere Performance im Milaneo ist deutlich besser als in Centern, die im SCPR viel weiter oben stehen." Er sieht im SCPR darum keine Entscheidungshilfe für die Expansion, wohl aber ein mögliches Instrument, um die Entwicklung eines Centers über die Jahre zu verfolgen.

Egzon Hashani von Apleona hat die 20 am besten und am schlechtesten platzierten Center des SCPR 2016 hinsichtlich Parkgebühren, Zahl der Mieter etc. untersucht. Dabei zeigte sich eine klare Korrelation zwischen der Zahl der Parkplätze sowie der Mieter und dem wirtschaftlichen Erfolg eines Centers. Von den besten 20 Centern boten 17 kostenloses Parken an, von den 20 schlechtesten nur eines. Matthias Böning von Boening & Glatzel erklärt: "Ob der Report methodisch richtig ist, kann ich nicht sagen. Da mag es Defizite geben, aber das interessiert mich nicht. Der Report hat Aussagekraft."

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