Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Recht | 22.08.2019

Aus IZ34/2019, S. 12

Von Martin Fleckenstein

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Luther Rechtsanwaltsgesellschaft
  • Organisationen:
    Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Verwaltungsgerichtshof Hessen
  • Personen:
    Martin Fleckenstein
  • Immobilienart:
    Gewerbe allgemein

Eine Nutzungsuntersagung gilt auch für den Nachmieter

Öffentliches Recht. Auch ein neuer Mieter oder Eigentümer muss sich an eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung halten. Er darf keine Nutzung fortsetzen, die seinem Vorgänger verboten wurde.

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16. Mai 2019, Az. 2 S 19.19

DER FALL

Quelle: Luther
Dr. Martin Fleckenstein.

Quelle: Luther

Der Inhaber eines Wettbüros wandte sich im vorläufigen Rechtsschutz gegen eine bauaufsichtlich angedrohte Versiegelung der Gewerberäume, die er gemietet hatte. Mit der Androhung sollte eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung vollstreckt werden, die gegenüber dem bisherigen Inhaber des Wettbüros ergangen war. Sein Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz wurde abgelehnt. Im Beschwerdeverfahren vor dem OVG Berlin-Brandenburg vertrat er die Auffassung, dass die Androhung der Versiegelung nicht hätte ergehen dürfen. Denn die Bauaufsichtsbehörde habe ihm gegenüber keine Nutzungsuntersagung erlassen.

DIE FOLGEN

Das OVG wies die Beschwerde zurück. Es entschied, dass der neue Betreiber des Wettbüros die Nutzungsuntersagung, die an seinen Vorgänger gerichtet war, gegen sich gelten lassen muss. Das Gericht verwies dazu auf § 58 Abs. 2 BauO Bln: Nach dieser Vorschrift gelten bauaufsichtliche Genehmigungen und sonstige Maßnahmen auch für und gegen den Rechtsnachfolger. Als Rechtsnachfolger im Sinne der Regelung ist auch derjenige anzusehen, der eine bauordnungsrechtlich relevante Nutzung fortführt, die bereits zuvor Gegenstand einer entsprechenden Verfügung war. Es kommt nicht darauf an, ob der Rechtsnachfolger seine Stellung durch ein Rechtsgeschäft oder eine Gesamtrechtsnachfolge von dem ehemals durch die Verfügung Betroffenen ableitet. Entscheidend ist vielmehr, dass jemand in die Rechts- und Pflichtenposition eines anderen eintritt. Das ist bei einem neuen Mieter der Fall, wenn er die Sachherrschaft übernimmt und die zuvor untersagte Nutzung fortführt. Für diese Auffassung spricht auch die praktische Erwägung, dass man die Durchsetzung bauaufsichtlicher Verfügungen andernfalls dauerhaft vereiteln könnte, wenn man neue Eigentums- oder Besitzverhältnisse begründet.

WAS IST ZU TUN?

Das OVG Berlin-Brandenburg stellt unter Verweis auf die herrschende Meinung in der Rechtsprechung klar, dass es sich bei bauaufsichtlichen Verfügungen nicht in erster Linie um personenbezogene, sondern um grundstücksbezogene Verwaltungsakte handelt. So hat auch bereits im Jahr 2014 der Hessische Verwaltungsgerichtshof entschieden (Beschluss vom 1. Dezember 2014, Az. 3 B 1633/14). Eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung muss daher auch dann noch beachtet werden, wenn ein Grundstück seinen Eigentümer oder Besitzer gewechselt hat. Im Zweifel sollten sich Kauf- und Mietinteressenten deshalb zunächst bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erkundigen, ob eine Nutzungsuntersagung vorliegt, bevor sie in eine bestehende bauliche Nutzung eintreten. (ahl)

Rechtsanwalt Dr. Martin Fleckenstein von Luther

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!