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Märkte | 22.08.2019

Aus IZ34/2019, S. 9

Von Naomi Bader

In diesem Artikel:

"Kirchen haben eine Seele"

Quelle: CoRE Campus of Real Estate e.V. an der Nuertingen-Geislingen University
St. Aegidien in Hannoversch Münden ist zu einem gemütlichen Café umgestaltet worden.

Quelle: CoRE Campus of Real Estate e.V. an der Nuertingen-Geislingen University

In Deutschland gibt es etwa 45.000 Kirchen. Aufgrund gesunkener Mitgliederzahlen stehen viele davon heute leer. Deshalb verkaufen Gemeinden seit einigen Jahren ungenutzte Gotteshäuser. Berater Winfried Schwatlo, Professor für Immobilienwirtschaft und Geschäftsführer von Schwatlo Management, weiß, dass dabei die ökonomische Brille allein nicht seligmachend ist.

Immobilien Zeitung: Herr Schwatlo, es fehlen bezahlbare Wohnungen in Deutschland - wieso reißen wir nicht einfach ungenutzte Kirchen ab und bauen auf den Grundstücken Wohnungen?

Winfried Schwatlo: Stellen Sie sich mal ein Stadtbild ohne Kirchen vor! Das wäre doch sehr seltsam und würde auch traurig leer aussehen. In einer badischen Stadt sollte mal eine Kirche abgerissen werden, die eigentlich gar nicht mehr benutzt wurde. Trotzdem waren die meisten Nachbarn komplett dagegen. Sie gingen zwar nicht in die Kirche, aber fühlten sich wohl, weil sie dort stand. Das Stadtbild und das Gefühl, das viele mit Kirchen verbinden, können wir auch dann erhalten, wenn Kirchen sensibel umgenutzt werden.

IZ: Sie klingen sehr leidenschaftlich, wenn Sie von Kirchen sprechen. Aber mal ehrlich: Manche Gebäude sind doch ziemlich hässlich. Zum Beispiel solche Betonklötze ...

Schwatlo: Ja, da haben Sie Recht. Ich habe mal einen Fall erlebt, da sollte so eine Betonkirche aus den 1970er Jahren abgerissen werden. Die Kirche galt im herkömmlichen Sinne sicherlich nicht als schön. Doch für die Menschen, die dort ihre Erstkommunion oder eine Hochzeit gefeiert hatten, war die Kirche mit vielen Emotionen belegt und wurde dadurch für sie subjektiv wertvoll.

Quelle: CoRE Campus of Real Estate e.V. an der Nuertingen-Geislingen University
Die komplett zur Kletterhalle umfunktionierte St. Peter-Kirche in Mönchengladbach.

Quelle: CoRE Campus of Real Estate e.V. an der Nuertingen-Geislingen University

IZ: Sie haben es schon angesprochen: Wenn es an einen Umbau oder den Abriss geht, stellen sich Anwohner häufig quer. Wieso müssen Gemeinden die Gebäude überhaupt verkaufen? Man hört das ja oft: "Die Kirche ist doch sowieso reich."

Schwatlo: Viele Menschen akzeptieren einen ökonomischen Blick im Zusammenhang mit Kirchenimmobilien nicht. Tatsächlich ist es aber so: Wenn die Gemeinden die Zukunft dieser Immobilien völlig unökonomisch angingen, dann würden sie in eine Misswirtschaft geraten. Die Gemeinden müssen ihr Vermögen laut den Vorschriften im Codex luris Canonici, dem Gesetzbuch der römisch-katholischen Kirche, bewahren und dürfen es nicht verbrauchen.

IZ: Wie viel kostet die Gemeinden denn der Unterhalt einer Kirche?

Schwatlo: Je nach Gebäudetyp - moderne oder denkmalgeschützte Kirche - müssen sie bis zu 100.000 Euro im Jahr für den laufenden Unterhalt und die Instandhaltungskosten zahlen. Rechnet man das auf zahlreiche Kirchen hoch, entsteht ein starker ökonomischer Druck.

Quelle: CoRE Campus of Real Estate e.V. an der Nuertingen-Geislingen University
Moderne Büroräume in der Aachener St. Alfons-Kirche.

Quelle: CoRE Campus of Real Estate e.V. an der Nuertingen-Geislingen University

IZ: Und ein enormer Markt.

Schwatlo: Ja! Die Hälfte der Kirchen in Deutschland braucht man wahrscheinlich jetzt schon nicht mehr und in Zukunft vielleicht sogar zwei Drittel kaum noch. Das bedeutet, dass 20.000 bis 30.000 Kirchen leer stehen werden - das ist auch ein Marktpotenzial. Da ist es verantwortungsvoll, sich zu überlegen, was man machen kann oder gar muss. Ich denke, es wird Firmen geben, die sich darauf spezialisieren, leere Kirchen ökonomisch sinnvoll weiter zu nutzen.

IZ: Also einmal eine gute Idee entwickeln und dann los, 20.000 Kirchen umbauen?

Schwatlo: Nein, es ist nicht so wie mit den Supermärkten in den Großstädten. Das sind meist Flachbauten, dort kann man relativ einfach mehrgeschossigen Wohnraum aufsetzen. So leicht, wie es die Handelsketten haben, ist es für Gemeinden nicht. Kirchen sind ein sehr heterogener Gebäudetyp. Bei der einen Kirche wird der Umbau anders zu kalkulieren sein als bei der anderen. Man muss jeden Fall einzeln prüfen. Das ist ein sehr individuelles Geschäft, nichts für Neueinsteiger.

IZ: Ist es denn dann wirklich möglich, eine wirtschaftlich tragbare Lösung zu finden? Es gibt schließlich zahlreiche Stolpersteine, wie Denkmalschutz oder besondere Akustik- und Lichtsituationen.

Schwatlo: Es funktioniert, die Wirtschaftlichkeit über sehr gute Konzepte zu generieren. Die besten Ansätze sind meistens solche, die umgebaute Kirchen in Ortsteile als Bestandteil eines Quartiers integrieren. So, dass es im Gesamtzusammenhang Sinn ergibt.

Quelle: CoRE Campus of Real Estate e.V. an der Nuertingen-Geislingen University
St. Maximin in Trier mit Turn- und Veranstaltungshalle.

Quelle: CoRE Campus of Real Estate e.V. an der Nuertingen-Geislingen University

IZ: Das klingt nach viel Arbeit. Wieso sind Kirchenimmobilien für externe Beteiligte dennoch interessant?

Schwatlo: Weil sie eine Seele haben. Bauträger wünschen sich ein gutes Image, damit ihr Projekt ein Gesicht bekommt und verkäuflicher wird. Der Verweis auf die Bedeutung eines historischen Ortes gefällt den Leuten, das macht Bürger stolz. Kirchen sind positiv belegte Orte. Wir wollen ja auch gerne am Wasser leben oder mit guter Aussicht. Kirchen haben ein ähnlich großes Plus, sie sind Plätze mit Seele.

IZ: Welche Lösungen akzeptieren Anwohner und Gemeindemitglieder für ihre Kirche eher, welche weniger?

Schwatlo: Der Abriss ist eigentlich immer die letzte Lösung. Manchmal empfinden viele Bürger diesen aber als weniger schmerzlich als eine Nutzung, die wehtut. Also wenn sie aus einer Kirche einen Nachtclub machen, wäre der Widerstand sicher größer, als wenn dort eine Sozialstation entsteht. Gut funktionieren Versammlungssäle für Konzerte oder Kongresse - das ergibt auch architektonisch häufig Sinn. Es gibt zahlreiche weitere Beispiele, die vernünftig sind, wie etwa ein moderner Workspace in Aachen oder eine Gastronomie in Bielefeld.

IZ: Für wie viel Geld die Gemeinden ihre Kirchen verkaufen, ist schwer zu erfahren. Aber wie kommen sie überhaupt an Käufer. Per Bieterverfahren?

Schwatlo: Bieterverfahren sind für den Verkauf von Kirchen aus meiner Sicht in der Regel ungeeignet. Es geht nämlich nicht um den höchsten Preis, sondern um den richtigen Käufer. In aller Regel sind das bislang Käufer aus dem regionalen Umfeld, weil dort publik wird und in der Presse steht, dass eine Kirche aufgegeben wird. Es gibt vor dem Verkauf häufig öffentliche Diskussionen.

Quelle: CoRE Campus of Real Estate e.V. an der Nuertingen-Geislingen University
Das Langschiff der zu "Haus-in-Haus"-Wohnungen umgebauten Herz-Jesu-Kirche in Mönchengladbach.

Quelle: CoRE Campus of Real Estate e.V. an der Nuertingen-Geislingen University

IZ: Gibt es einen Immobilientyp, bei dem es eine vergleichbare Entwicklung gegeben hat, wie er aktuell bei Kirchengebäuden im Gang ist?

Schwatlo: Kirchen sind da einzigartig. Sie sind immer von einem gesellschaftlichen Wertesystem geprägt. Eine Immobilienform, der es vielleicht ähnlich erging, sind Leuchttürme. Die braucht man heute allerdings gar nicht mehr, deshalb ist der Vergleich natürlich schief. Aber: Auch die Leuchttürme hat man nicht einfach abgerissen, sie sind voller positiver Emotionen, denn sie haben Seeleuten das Leben gerettet.

IZ: Herr Schwatlo, herzlichen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Naomi Bader. Sie ist Journalistin in der Lehrredaktion der Kölner Journalistenschule für Politik und Wirtschaft.

BEISPIELE

Wohnraum Im Freiburger Stadtteil Zähringen hat die Bauträgergesellschaft Giesinger eine Industriekirche im 1960er-Jahre-Stil umgebaut und erweitert. So sind 42 zwischen 45 m² und 110 m² große Wohnungen entstanden. In enger Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden erweiterte die Giesinger-Gruppe das Kirchengebäude um zwei Geschosse und eine Tiefgarage unter dem Vorplatz der Kirche. Viele alte Elemente konnte die Gruppe erhalten, wie Fenster und ein gusseisernes Portal als Eingang. Die Kirche sollte bereits 2002 profaniert werden, weil der Sanierungsaufwand 1,5 Mio. Euro betrug. Nachdem sie schließlich 2006 profaniert wurde, scheiterten einige Konzepte an zu hohen Sanierungskosten, bis schließlich die Giesinger-Gruppe auf die Kirche aufmerksam wurde. Bürofläche Aus der ehemaligen Aachener Klosteranlage St. Alfons hat die Firma Schleiff Denkmalentwicklung eine moderne Bürofläche gemacht. Die Firma schaffte in der 1865 erbauten Kirche eine Bürofläche mit 100 Arbeitsplätzen auf 3.700 m². Das Kirchenschiff dient den Mitarbeitern als Aufenthaltsort und Druckerpoint. Seit 2008 arbeiten dort die Mitarbeiter von BET, eines Büros für Energiewirtschaft und technische Planung. Schleiff Denkmalentwicklung wurde für das Projekt mit dem Immobilienmanager-Award 2009 ausgezeichnet. Doch nicht abgerissen Obwohl die St. Martin-Kirche im badischen Offenburg bereits vor vier Jahren verkauft werden sollte, steht sie noch heute. Die Kirche hatte Winfried Schwatlo als Sprecher eingesetzt, um den Gemeindemitgliedern und Nachbarn die Entscheidung - Verkauf und Abriss - mitzuteilen. "Davon hatte ich abgeraten. Ich hätte lieber die Bürger in die vielleicht ebenso am Ende gescheiterte Lösungssuche eingebunden. Es ist wichtig, die Gemeinde vor einer solchen Entscheidung anzuhören und sie einzubinden", sagt Schwatlo. Die Anwohner waren gegen den Plan, die Kirche abzureißen und auf dem Grundstück ein Studentenwohnheim mit integriertem Versammlungsraum, auch für Gebete, zu bauen. Wegen des großen Widerstands der Bürger und trotz potenzieller Käufer entschied der Pfarrgemeinderat im Oktober 2014, doch nicht zu verkaufen. Seitdem vermietet die Gemeinde einige Räume. Die Einnahmen daraus decken die hohen jährlichen Unterhaltskosten aber nicht.

Ein Beitrag aus dem RECHERCHE-NETZWERK DER IZ

Im Rahmen eines Kooperationsprojekts arbeiten die Immobilien Zeitung und die Kölner Journalistenschule für Politik und Wirtschaft zusammen. Autorin dieses Beitrags ist Naomi Bader. Betreut wurde sie von Martin Dowideit (Handelsblatt) sowie Thomas Porten und Brigitte Mallmann-Bansa (beide Immobilien Zeitung).

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