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Recht | 22.08.2019

Aus IZ34/2019, S. 6

Von Jutta Ochs und Monika Hillemacher

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin
  • Organisationen:
    Immobilienverband Deutschland (IVD), Bundesverfassungsgericht, FDP, CDU/CSU, Deutscher Mieterbund (DMB), Landgericht Berlin
  • Personen:
    Jürgen Michael Schick, Lukas Siebenkotten, Jan-Marco Luczak, Daniel Föst
  • Immobilienart:
    Wohnen

Das Bundesverfassungsgericht nickt die Mietpreisbremse ab

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Klaus Eppele
Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat zum umstrittenen Regulierungsinstrument gesprochen.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Klaus Eppele

Die Mietpreisbremse ist verfassungskonform. Das geht aus einem diesen Dienstag veröffentlichten Beschluss des Bundesverfassungsgerichts von Mitte Juli hervor. Die Richter billigen die Bremse als zulässiges und zumutbares Instrument im Kampf gegen Wohnungsnot.

Dem Beschluss zufolge ist die im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Mietpreisbremse sowohl mit der im Grundgesetz (GG) verankerten Eigentumsgarantie als auch der Vertragsfreiheit und dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz vereinbar. Das hat die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts entschieden (Beschluss vom 18. Juli 2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18). Die Richter nahmen die Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermieterin nicht an. Außerdem lehnten sie zwei Vorlagen des Landgerichts Berlin als unzulässig, weil unzureichend begründet, ab.

Zwar greife die Regelung in der Tat in das Eigentum ein, dies sei aber verhältnismäßig. Die Verfassungsrichter halten die Bremse für "erforderlich, um das mit ihr verfolgte Ziel zu erreichen", nämlich die Mieten zu regulieren, um die Wohnungsnot zu lindern und die Verdrängung wirtschaftlich schwächerer Menschen aus ihrer angestammten Umgebung zu verhindern. "Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen." Der Beschluss fiel einstimmig.

Mit mehr Wohnungsbau und Wohngeld ließe sich dieses zwar auch erreichen. In Anbetracht der Kosten sei die Miethöhenregulierung aber das kurzfristig schnellere und wirksamere Mittel. Ausdrücklich billigt Karlsruhe dem Gesetzgeber gegenüber Vermietern einen weiten Spielraum zu. Den habe er im Fall der Bremse eingehalten. Die "schutzwürdigen Interessen der Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls" seien "in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis" gebracht worden. Da die Mietobergrenze auf Gebiete mit angespannter Wohnungslage beschränkt sei, komme sie in den Orten zum Tragen, in denen Belange von Mietinteressenten besonderen Schutzes bedürften.

Die ortsübliche Vergleichsmiete als Basis für die Mietbremse findet das Verfassungsgericht sachgerecht. Die auf fünf Jahre begrenzte Laufzeit gewährleiste eine hinreichende Anbindung der Vergleichs- an die Marktmiete. Zudem trage die Vergleichsmiete den regionalen Besonderheiten Rechnung. Einer bundesweit einheitlichen Obergrenze erteilten die Verfassungshüter eine Absage.

Argumente wie drohende dauerhafte Verluste für Vermieter, eine Gefahr für den Erhalt der Mietsache oder Nutzungseinschränkungen, die die Berliner Vermieterin in ihrer Verfassungsbeschwerde angeführt hatte, erkannte der Senat nicht an. Im Übrigen teilten die Richter Vermietern mit, sie müssten "auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts" mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen, weshalb sie sich "nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage" verlassen dürften: "Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt."

Alle drei Verfahren nahmen ihren Ausgang in Berlin, wo bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern über die Miethöhe die Mietpreisbremse als rechtliche Grundlage infrage gestellt worden war. Nun gingen in Karlsruhe nicht nur die BGB-Normen, sondern auch Berlins Rechtsverordnung zur Mietbremse als verfassungskonform durch. Vor allem habe der Berliner Senat eine Ausweitung auf das ganze Stadtgebiet als "erforderlich ansehen dürfen".

Die Vermieterin aus Berlin (Az. 1 BvR 1595/18) war von ihrer Mieterin erfolgreich auf Erstattung überzahlter Miete und deren Senkung auf das ortsübliche Maß verklagt worden. Daraufhin hatte die Vermieterin Verfassungsbeschwerde eingelegt. Unter anderem sah sie ihr im Grundgesetz verankertes Recht auf Eigentum und den Gleichheitsgrundsatz verletzt.

Den beiden Vorlagen des Landgerichts Berlin (Az. 1 BvL 1/18 und Az. 1 BvL 4/18) lagen Verfahren von Mietern zugrunde, die vom Vermieter das Einhalten der Bremse forderten. Die Richter hatten die Prozesse ausgesetzt und in Karlsruhe im Rahmen einer Normenkontrolle angefragt, ob die in § 556 BGB Abs. 1 und 2 verankerte Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig sei.

"Hocherfreut" reagierte der Deutsche Mieterbund auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Diese sei "eine Klatsche für alle diejenigen, auch die Verbände, die bei jedem mieterschützenden Gesetz nahezu reflexartig die angebliche Verfassungswidrigkeit beschreien", sagt der Präsident des Deutschen Mieterbunds, Lukas Siebenkotten.

Daniel Föst, Wohnungsexperte der FDP im Bundestag, hält dagegen: "Nicht alles, was verfassungskonform ist, ist politisch sinnvoll. Seit fast fünf Jahren gilt die Mietpreisbremse, doch die Mieten steigen trotzdem immer weiter." Die Mietpreisbremse sei somit "politisch gescheitert" und auch das ständige Nachjustieren zeige keinen Effekt.

Der Maklerverband IVD sieht "die große Gefahr, dass die Politik die Entscheidung als Freifahrtschein für die weiteren Verschärfungen der Mietpreisbremse missversteht". Denn es sei "völlig unklar, ob das Bundesverfassungsgericht auch eine verlängerte oder weiter modifizierte Mietpreisbremse billigt", warnt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Die Entscheidung sei letztlich "eine Momentaufnahme dessen, was das Gericht zum damaligen Zeitpunkt der Beurteilung vorgefunden hat". Ändere sich der Sachverhalt, ändere sich möglicherweise auch die Auffassung des Gerichts. "Eine Aufhebung der örtlichen Beschränkung oder eine Modifikation der Ausnahmen der Bremse wären auch für das Bundesverfassungsgericht sicher nicht hinnehmbar. Diese roten Linien sollten nicht überschritten werden", findet Schick.

Für die CDU/CSU-Bundestagsfraktion interpretiert Mietexperte Jan-Marco Luczak den Beschluss. Er liest heraus, dass der Gesetzgeber beim kommenden Mietrechtspaket den Regulierungsumfang und die -tiefe nicht "überziehen darf".

Das Gericht mache zudem deutlich, dass die Länder beim Erlass der Verordnungen zur Mietpreisbremse eine qualifizierte Begründung liefern müssten. Und er erkennt in der Absage an eine bundesweit einheitliche Obergrenze zugleich eine Absage an einen Mietendeckel.

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