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Unternehmen | 22.08.2019

Aus IZ34/2019, S. 4

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Bei Demire sieht CEO Hartlief noch Luft nach oben

Quelle: Corpus Sireo Real Estate, Urheber: Dirk Beichert
Ingo Hartlief.

Quelle: Corpus Sireo Real Estate, Urheber: Dirk Beichert

Eine vergleichsweise hohe Leerstandsquote und hohe Zinsbelastung, wenig Streubesitz - die Gewerbe-AG Demire hat gegenüber Wettbewerbern noch einiges aufzuholen. Dafür hat CEO Ingo Hartlief einen Plan.

Nörgler mögen die eine oder andere Demire-Kennzahl beanstanden, Optimisten könnten in ihnen eine Chance für künftig steigende Erträge erkennen. Ingo Hartlief, der Ende 2018 die CEO-Rolle von Ralf Kind übernahm, zählt klar zur zweiten Gruppe. So ist die Leerstandsquote im gut 1 Mio. m2 großen Demire-Portfolio mit rund 11% im Vergleich zu Wettbewerbern recht hoch. Doch dies schafft Hartliefs Überzeugung nach zusätzliche Ertragspotenziale, wenn bis Jahresende die Zielmarke von unter 10% erreicht wird. Hartlief ist zuversichtlich, dass das klappt: "Wir sehen derzeit eine unverändert hohe Nachfrage nach unseren Flächen."

Auch bei der Miethöhe im Bestand sieht Hartlief Steigerungspotenzial - was bei einer im Branchenvergleich bescheidenen Durchschnittsmiete von unter 10 Euro/m2 nicht verwundert. Dass Demire, ein Kürzel für Deutsche Mittelstands Real Estate, in Immobilien jenseits der glitzernden CBDs der deutschen Topmetropolen investiert, sieht er ebenfalls als Vorteil. "Unsere Mieter agieren weniger konjunkturabhängig und sind sehr standorttreu", erklärt er die Vorzüge von Käufen in Eisenhüttenstadt, Quickborn, Langen, Rostock oder Ulm. Gut zwei Drittel des Bestands entfallen auf Büros, der Rest auf Handels- und Logistikimmobilien.

In der ersten Jahreshälfte wurde das 1,4 Mrd. Euro schwere Immobilienvermögen von Demire um gerade mal 30 Mio. Euro aufgewertet. Im Vorjahreszeitraum hatte die Wertzuschreibung auf den damals erst 1 Mrd. Euro großen Bestand noch bei 70 Mio. Euro gelegen. "Das diesjährige Ergebnis reflektiert die verlangsamte Renditekompression am Markt", ist Hartlief überzeugt. Den operativen Fortschritten im ersten Halbjahr sollen weitere folgen (und mit ihnen ein weiterer Bewertungsgewinn). Zu diesen zählt er auch das Ausgliedern der skalierbaren Anteile des Property-Managements an externe Dienstleister, aus dem bereits im laufenden Jahr Einsparungen von 1 Mio. Euro erwartet werden. "Das Unternehmen ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen. Wir mussten die operativen Strukturen dieser Entwicklung jetzt anpassen", erklärt Hartlief diese und weitere organisatorische Veränderungen im Konzern.

Wachsen soll Demire weiter, die vor einiger Zeit ausgerufene Zielmarke von 2 Mrd. Euro Immobilienvermögen gilt auch für das seit dem Jahreswechsel amtierende neue Vorstandsteam aus Hartlief und CFO Tim Brückner. Diese Größenordnung ist auch deshalb wichtig für den finanziellen Erfolg, weil Ratingagenturen erst ab dieser Marke bereit sind, an Firmen Noten im begehrten Investment-Grade-Bereich (ab BBB-) zu vergeben. Demire hat das Rating BB. In zwei, drei Jahren werde man die 2 Mrd. Euro erreichen, schätzt Hartlief, der sich dieses Jahr angesichts der aktuell hohen Einkaufspreise neben Zukäufen auch intensiv der Optimierung von Mietverträgen und der Nachverdichtung im Bestand widmen will.

Mit einem Durchschnittszins von 2,8% ist die Kreditkostenbelastung von Demire deutlich höher als die der Wettbewerber (Hamborner: 2,1%, alstria: 1,8%). Um günstiger zu refinanzieren, schließt Demire nicht aus, erneut den Kapitalmarkt zu nutzen. Die 2017 emittierte, 400 Mio. Euro schwere Unternehmensanleihe (Ratingnote BB+) zahlt einen Kupon von 2,9% - das liegt über den aktuellen Demire-Kreditkosten. Seit diesem Sommer ist das Papier seitens Demire kündbar. Niedrigere Zinskosten würden eine Ertragsverbesserung nach sich ziehen.

Um 14% hat die Demire-Aktie in den vergangenen zwölf Monaten an Wert gewonnen. Bei alstria waren es 8,8%, Hamborner blieb knapp stabil. Einem hohen Streubesitz verdankt Demire diese vergleichsweise gute Kursentwicklung sicher nicht: Der liegt bei nur rund 10%; die AG wird von den Großaktionären Apollo und Wecken beherrscht. Der Fondsmanager Apollo war Anfang 2018 eingestiegen, sein Investitionshorizont wird auf drei bis fünf Jahre veranschlagt. Unwohl fühlt sich Hartlief mit dieser Eigentümerstruktur nicht: "Unsere Ankeraktionäre unterstützen unser Wachstumsmodell."

Dass Investoren, die ihren Gewinn durch den Exit nach ein paar Jahren realisieren, weniger Wert auf Dividenden legen als mancher Kleinaktionär, kommt der AG ebenfalls zupass. Bis heute hat Demire nämlich keine Dividende gezahlt. Ob sich das mit Blick auf 2019 ändern wird, ist offen, wäre aber angesichts der bisher erreichten Ertragssteigerung wohl möglich. Im ersten Halbjahr 2019 stieg das Ergebnis aus der Vermietung gegenüber dem Vorjahreszeitraum um stolze 14% auf 32 Mio. Euro, die FFO-Prognose für das Gesamtjahr wurde um 3 Mio. Euro angehoben.

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