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Politik | 22.08.2019

Aus IZ34/2019, S. 3

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main
  • Unternehmen:
    Engel & Völkers, Deutsche Bahn, Arnecke Sibeth Dabelstein
  • Organisationen:
    Immobilienverband Deutschland (IVD), Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima), Bundesregierung Deutschland, Bundestag, Bundeseisenbahnvermögen, SPD, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Haus & Grund, CDU/CSU, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss
  • Personen:
    Andreas Mattner, Jürgen Michael Schick, Horst Seehofer, Axel Gedaschko, Thomas Hartl, Jan-Marco Luczak, Kai Warnecke, Kai Enders, Christine Lambrecht
  • Immobilienart:
    Wohnen

Die Bundesregierung hat ein Wohnpaket geschnürt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs
Beschlüsse vom Wohnungsgipfel im September 2018 (Bild) hat die Bundesregierung jetzt im Paket untergebracht.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Nach drei vergeblichen Anläufen der zuständigen Minister hat sich der Koalitionsausschuss der Bundesregierung nun auf ein Wohnpaket geeinigt, das zusätzlichen preiswerten Wohnraum schaffen soll und laut Beschluss "einen klaren Rahmen für Investitionen in diesem Segment setzt". Die Maßnahmen reichen von der Verlängerung der Mietpreisbremse über die Teilung der Maklercourtage bis hin zu Neuerungen im Baugesetzbuch. Die Reaktionen der Branche sind durchwachsen.

Auf einige der beschlossenen Maßnahmen, wie die Verlängerung des Mietspiegelzeitraums, hatte sich bereits der Wohngipfel im September 2018 geeinigt. Erwartungsgemäß wird auch die Mietpreisbremse verlängert (bis 2025). Zu viel gezahlte Miete soll dabei rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss vom Mieter zurückgefordert werden können. Neu sind die Pläne für eine Erschwernis der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Bei den Maklerkosten für den Wohnungskauf hat man sich für eine Teilung entschieden. Zusätzliche Aktivitäten hat sich die Koalition für die Mobilisierung von Bauland überlegt (siehe "Das Wohnpaket im Detail").

Kritik üben Branchenverbände wie der Maklerverband IVD, der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sowie der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vor allem an den mietrechtlichen Maßnahmen. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums beim Mietspiegel sei eine "bewusste Manipulation" bei der Abbildung der Marktsituation. "Wie eine weitere unnütze Mietpreisbremse wird dies am Ende dem Wohnungsmarkt und den Mietern sowie Vermietern nur schaden, statt für mehr bezahlbares Wohnen zu sorgen", sagt der GdW. Der Eigentümerverband Haus & Grund ärgert sich vor allem über die Absicht der Regierung, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. "Private Vermieter verkaufen ihre Wohnungen nicht, wenn sich mit der Vermietung Geld verdienen ließe. Sie tun es, weil die vermieterfeindliche Regulierungspolitik ihnen keine Wahl lässt", sagt der Vorsitzende Kai Warnecke.

Überwiegend positiv werden die Pläne auf dem Sektor Baulandmobilisierung bewertet. "Ein wichtiger Schritt ist die Entscheidung der Koalitionspartner, die Regelungen der neu gefassten Verbilligungsrichtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) auch auf die Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) zu übertragen", sagt GDW-Präsident Axel Gedaschko. Das Bereitstellen von mehr und günstigeren Baugrundstücken sei eine zentrale Voraussetzung dafür, dass mehr günstige Mietwohnungen entstehen könnten. Ebenso positiv sei der Plan, zusätzliche Mittel in Höhe von 100 Mio. Euro für einen Investitionspakt zur Reaktivierung von Brachflächen zur Verfügung zu stellen. Die Mittel dafür müssten dann aber auch tatsächlich gesichert werden, sagt Gedaschko.

Änderungen im Baugesetzbuch zur Schließung von Baulücken und zur Außengebietsentwicklung könnten ebenfalls hilfreich sein. Allerdings stehe auch zu befürchten, "dass es eher zu Verschlimmbesserungen kommen könnte", kommentierte ZIA-Präsident Andreas Mattner.

Die Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer hält IVD-Präsident Jürgen Michael Schick für "absolut vernünftig". Sie entspreche dem "Leitbild des Immobilienmaklers, der die Parteien an einen Tisch bringt und als Mittler zwischen Verkäufer und Käufer fungiert". Diese Regelung sei im Sinne des Verbraucherschutzes, da der Makler auch dem Käufer verpflichtet sei, ihn umfassend zu beraten und im Falle einer Falschberatung dafür hafte, erklärt Schick. Jetzt komme es auf die "gesetzestechnische Ausgestaltung" an. So müsse nach Ansicht des IVD die Beauftragung des Maklers beidseitig, also auch mit Suchauftrag durch den Kaufinteressenten, möglich sein. Kai Enders, Vorstandsmitglied von Engel & Völkers, meint: "Die Vereinbarung des Koalitionsausschusses ist ein guter Tag für private Immobilienkäufer. Sie führt zu einer direkten Entlastung von Käuferinnen und Käufern von Immobilien vornehmlich in den Ballungsräumen Berlin, Hamburg oder Frankfurt und dem übrigen Rhein-Main-Gebiet."

Vertagt hat die Koalition anstehende Maßnahmen zum Klimaschutz. Dazu gehört vor allem eine geplante Sonder-AfA für die Sanierung von Wohngebäuden. Dafür soll ein eigenes Klimaschutzpaket geschnürt werden, das die Bundesregierung am 20. September vorstellen will.

Bundesinnen- und -bauminister Horst Seehofer (CSU) ist sehr zufrieden mit dem Wohnpaket und spricht - erneut - von einem "Meilenstein in der Wohnungspolitik". Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) ist überzeugt, dass mit der Verlängerung der Mietpreisbremse und Reformen beim Mietspiegel der Mietanstieg weiter gedämpft werde und somit "wertvolle Zeit zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum gewonnen" wird.

Jan-Marco Luczak, Wohnexperte der CDU/CSU im Bundestag, äußerte in einer eigenen Mitteilung Skepsis, etwa bei den neuen Regelungen zur Mietpreisbremse. Mit einer auf 30 Monate ausgedehnten Rückzahlungspflicht werde nun das Risiko, die zulässige Miete falsch berechnet zu haben, "einseitig auf private Kleinvermieter abgewälzt".

Das Wohnpaket im Detail

- Mietpreisbremse wird verlängert Die Regelungen der Mietpreisbremse werden um fünf weitere Jahre verlängert (bis 2025). Sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt, soll zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können. Dabei ist die Rüge vereinfacht. Es genügt eine Mail. - Mietspiegelreform bis Ende des Jahres Der Betrachtungszeitraum für die Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird von vier auf sechs Jahre verlängert. Das hatte bereits der Wohngipfel am 18. September 2018 beschlossen. Ein Gesetzentwurf zur gesamten Reform des Mietspiegelrechts soll bis zum Jahresende von Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) vorgelegt werden. - Umwandlung begrenzen Ebenfalls bis zum Ende des Jahres wird die Bundesregierung einen Gesetzentwurf vorlegen, der die Möglichkeit zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begrenzt. Details gibt es noch nicht. - Maklerkosten teilen Die Nebenkosten für den Erwerb von selbst genutztem Wohnraum sollen deutlich gesenkt werden. Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern sollen künftig maximal die Hälfte der Maklerkosten tragen müssen. - Mobilisierung von Bauland Bei der Mobilisierung des Baulands werden laut Beschluss die Regelungen der neu gefassten Verbilligungsrichtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) auch auf die Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) übertragen. Mit der Deutschen Bahn sollen darüber hinaus Gespräche über die Mobilisierung weiterer Grundstücksflächen aus ihrem unmittelbaren Besitz geführt werden. Falls im parlamentarischen Verfahren zum Bundeshaushalt 2020 finanzielle Spielräume entstehen, sollen zusätzliche Mittel in Höhe von 100 Mio. Euro für einen "Investitionspakt zur Reaktivierung von Brachflächen" insbesondere für den preiswerten Mietwohnungsneubau zur Verfügung gestellt werden. - Neues Baurecht Auf Basis der Handlungsempfehlungen der Baulandkommission wird bis Ende 2019 ein Gesetzentwurf zur Änderung des Baugesetzbuchs vorgelegt. Die Möglichkeiten für Kommunen zur Schließung von Baulücken sollen verbessert werden, etwa durch eine Weiterentwicklung des Vorkaufsrechts oder durch ein erleichtertes Baugebot. Die Bundesregierung erläutert das nicht näher. Denkbar sei u.a., das Vorkaufsrecht im Innenbereich auf unbebaute Flächen auszudehnen und auf Gebiete, für die kein B-Plan existiert, erläutert Thomas Hartl von Arnecke Sibeth Dabelstein auf Anfrage der Immobilien Zeitung. Darüber hinaus soll die neue Baugebietskategorie "Dörfliches Wohngebiet" kommen. Sie könnte Wohnungsbau in der Nähe land- und forstwirtschaftlicher Betriebe erleichtern. Analog zum Urbanen Gebiet wären dort höhere Lärm- und Geruchsemissionen zulässig, etwa lautes Hähnekrähen und herber Kuhstallduft. Zugunsten von mehr Wohnen auf dem Land soll außerdem § 13b BauGB länger gültig bleiben. Dieser sieht zusammen mit § 13a den Wegfall von Ausgleichsflächen vor. Laut §13b dürfen Kommunen diese Erleichterung nutzen, wenn sie die B-Pläne für neue Wohngebiete bis zu maximal 10.000 m2 Bruttogrundfläche spätestens Ende 2019 auf den Weg bringen. Diese Frist könnte um zwei Jahre nach hinten geschoben werden, vermutet Hartl. - Neue Wohnungsbauprämie Die Wohnungsbauprämie wird bis Ende 2019 evaluiert. Auf Grundlage der Ergebnisse soll die Prämie attraktiver werden. - Klimaschutz in weiterem Paket Anreize für den Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme und die energetische Gebäudesanierung werden im Rahmen des Klimakabinetts beraten. Ein Beschluss ist für den 20. September angekündigt. hi/ox

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