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Märkte | 22.08.2019

Aus IZ34/2019, S. 1

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

Lästige Mieterbefragung

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
Stein des Anstoßes in der deutschen Centerbranche: der Shoppingcenter Performance Report.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

Bis zum 8. September läuft die Befragung für den Shoppingcenter Performance Report (SCPR) 2019. Die Ergebnisse der Mieterbefragung, die dieses Jahr zum neunten Mal durchgeführt wird, erlauben einen ungeschönten Blick auf die Zufriedenheit der Mieter in einem Einkaufszentrum. Seit die Krise der Shoppingcenter nicht mehr wegzudiskutieren ist, wird die Seriosität der Umfrage von Centerlobbyisten infrage gestellt.

Glaubt man einem Teilnehmer, dann gab es beim Retailer Meeting des Shoppingcenterbetreibers ECE in diesem Jahr nur ein Thema: "Mietreduzierung, Mietreduzierung, Mietreduzierung." Vor allem die Obergeschosse seien in Einkaufszentren zum ernsthaften Problem geworden. "Der Kunde ist einfach nicht mehr bereit, nach oben zu gehen." Seine Beschreibung der Lage gipfelte in dem Satz: "Von 600 deutschen Shoppingcentern sind vielleicht noch zehn top. Alle anderen haben Sorgen, auf jeden Fall die dreigeschossigen."

Das ist ohne Zweifel übertrieben. Dass aber Einkaufszentren in Handel und Immobilienbranche einen schweren Stand haben, lässt sich kaum bestreiten. "Mit Blick auf Shoppingcenter ist der Markt momentan im Panikmodus. Jeder hasst das Thema Einzelhandel", sagte Rob Wilkinson, Europachef der Investmentfirma AEW, auf der diesjährigen Mipim. Große, mehrgeschossige Einkaufszentren mit einem großen Mode- und Technikanteil werden seit rund eineinhalb Jahren in Deutschland kaum noch gehandelt.

In dieser für die Centerbranche ungemütlichen Lage wird eine Umfrage zur Zielscheibe der Kritik, die seit 2011 jedes Jahr läuft und die nach der Zufriedenheit der Mieter in Einkaufszentren fragt: der Shoppingcenter Performance Report (SCPR). Anführer der Angriffe auf den Report ist der Lobbyverband German Council of Shoppingcenters (GCSC).

"Wie zufriedenstellend ist die Umsatzleistung Ihres Stores?"

Der SCPR ist eine Onlineumfrage, in der die Mieter die Ertragsstärke ihrer Läden in 400 deutschen Einkaufszentren benoten können. Initiator ist Joachim Will, Inhaber der Beratungsfirma ecostra. Die zentrale Frage der Umfrage lautet: "Wie zufriedenstellend ist die Umsatzleistung Ihres Stores in den folgenden Centern im Vergleich zu anderen Shoppingcentern, in denen Sie vertreten sind?" Die Teilnehmer sollen dabei nicht nur die absolute Umsatzhöhe berücksichtigen, sondern diese mit den jeweiligen Kosten des Ladens ins Verhältnis setzen. Zu deutsch: Gefragt wird, wie viel für einen Mieter bei einem Laden hängenbleibt.

Das Notenspektrum reicht von 1 (sehr gut) bis 5 (ungenügend), teilnahmeberechtigt sind nur Unternehmen, die in mindestens drei deutschen Einkaufszentren vertreten sind. Die Umfrage mündet in ein Ranking, bei dem die von den Mietern am besten bewerteten Einkaufszentren oben stehen und die am schlechtesten bewerteten unten. Gelistet werden nur Shoppingcenter, für die mindestens fünf Mietervoten vorliegen. Das Ranking wird alljährlich in der Immobilien Zeitung (IZ) und der TextilWirtschaft (TW), beide Medienpartner des SCPR, veröffentlicht. In Österreich führt ecostra einen separaten SCPR durch.

Quelle: Immobilien Zeitung
Gute Laune bei den Siegern des SCPR 2018 bei der Preisverleihung am IZ-Stand.

Quelle: Immobilien Zeitung

Lobbyverband der Centerindustrie hat Umfrage lange ignoriert

Der GCSC hat den Report, das wohl am kontroversesten diskutierte Researchprodukt der hiesigen Centerbranche, bisher ignoriert. Die Umfrage war nie offizielles Thema bei einer GCSC-Veranstaltung, nie hat sich ein Verbandsvertreter öffentlich dazu geäußert. Damit ist jetzt Schluss. GCSC-Vorstand Harald Ortner erklärt: "Die zum Teil massive Kritik am SCPR hat in den vergangenen zwölf Monaten sehr vielschichtig von Immobilienexperten zugenommen. Der GCSC versteht sich als Sprachrohr der Branche und hat die Aufgabe aus der Mitgliederschaft übernommen, diese Kritik jetzt an die verantwortlichen Akteure gebündelt zu adressieren. Die zentrale Kritik besteht darin, dass der Erfolg eines Shoppingcenters nicht anhand einer einzelnen Fragestellung an sehr wenige Mieter festgestellt werden kann und sich daraus kein Ranking mit dem Titel ‚Die besten Shoppingcenter Deutschlands‘ erstellen lässt."

Um die Seriosität der Umfrage in Zweifel zu ziehen, bietet der GCSC renommierte Branchenvertreter auf. Beim Deutschen Shoppingcenter-Forum im Mai dieses Jahres hielt Prof. Tobias Just, Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie und Mitglied des Academy Board des GCSC, einen Vortrag. Sein Titel: "Beurteilung von Shoppingcentern: Zwischen Kunst und Wissenschaft".

Zunächst referierte der Professor ausführlich, wen man alles fragen müsste, um die Performance eines Einkaufszentrums messen zu können: Mieter, Investoren, Kunden sowie Städte und Öffentlichkeit. Sein Anforderungskatalog war eindrucksvoll, aber realitätsfern, woraus Just letztlich auch keinen Hehl machte. Ein Teil der für eine solche Beurteilung nötigen Angaben - bei Mietern z.B. der Gewinn, bei Investoren die Rendite - seien "private Informationen", die von den Unternehmen wohl kaum herausgegeben würden, räumte Just ein. Sein Vortrag hinterließ den Eindruck: Eine Performancemessung von Einkaufszentren, die akademischen Ansprüchen genügt, ist zwar denkbar, aber praktisch undurchführbar. Bemerkenswert an seinem Referat war aber noch etwas anderes: Die Studie, die eine solche Performancemessung versucht, den SCPR, erwähnte er mit keiner Silbe. Das war dem Hochschullehrer von den Veranstaltern, dem GCSC und dem EHI Retail Institute, so aufgetragen worden. "Die gestellte Anforderung an den Vortragenden war eben nicht, sich mit bestehenden konkreten Analysen auseinanderzusetzen", erklärt ein GCSC-Vertreter.

Während Just auftragsgemäß den SCPR in seinem Vortrag unerwähnt ließ, haben andere renommierte Branchenvertreter in den vergangenen zwölf Monaten offen gegen den SCPR Stellung bezogen. Nach Veröffentlichung der Ergebnisse 2018 erreichten die IZ einige ziemlich erboste Leserbriefe. "Wer den Erfolg einer Branche, die rund einer Million Menschen Arbeit gibt und Immobilienwerte in Milliardenhöhe verantwortet, an 95 teilnehmenden Filialunternehmen vermisst, der hat nicht verstanden, mit welcher Ernsthaftigkeit diese Branche kämpft, um ständig zukunftsfähig zu sein und den Weg zum Omnichannel-Handel gegen einen unregulierten reinen Onlinehandel erfolgreich zu bestehen", schrieb der Shoppingcenterexperte Wolf Jochen Schulte-Hillen von der Beratungsfirma SH Selection (siehe auch seinen Kommentar "Populistisches Ranking" am Ende des Artikels).

SCPR ist eine "unterhaltsame Popcorn-Lektüre"

Weitere Bedenken aus der Fachwelt wurden in "Handelsimmobilien heute" vorgetragen, einem der Centerindustrie nahestehenden Nachrichtenportal, hinter dem der ehemalige mfi-Pressesprecher Thorsten Müller steht. Im Herbst 2018 erschienen in kurzer Folge Beiträge von Just, Manuel Jahn (Habona Invest) und Thomas Beyerle (Catella). Jahn nannte die Studie eine "unterhaltsame Popcorn-Lektüre". Beyerle räumte zwar ein, der SCPR sei "vor einigen Jahren noch ein Leuchtturm der Transparenz" im "eher semitransparenten" Shoppingcenter-Markt gewesen. Jetzt aber müssten alle Daten auf den Tisch, um "unter Anleitung eines neutralen Dritten" aus dem "Stimmungsbild eine Analyse zu machen".

SCPR-Initiator Will gewann damals den Eindruck, dass "eine Kampagne gegen den SCPR läuft, welche nach meiner Vermutung vom GCSC orchestriert wird". Den Grund für die nach acht Jahren des Totschweigens unvermittelt auftretende Kritik glaubt er zu kennen: 2018 wurde das große Tabu der Centerbranche zum Thema gemacht - Mietsenkungen. Über die Hälfte der Befragten gab im Rahmen des SCPR 2018 an, in den vergangenen zwölf Monaten Mietsenkungen von über 10% erreicht zu haben.

Die von Just, Jahn und Beyerle vorgetragenen Einwände sind und waren allesamt nicht neu. Bereits 2013 hatte Prof. Bernd Falk vom Institut für Gewerbezentren in Starnberg in einem Gastbeitrag für die IZ vom Methodenstandpunkt aus Position gegen den SCPR bezogen (siehe "Wissenschaftliche Methode oder Populismus?", IZ 39-40/13). Falk, Herausgeber des Standardwerks "Shopping Center Report 2011", bemängelte, genau wie Just, dass beim SCPR nur Mieter und nicht "Vermieter, Eigentümer, Kunden, Besucher, Centermanager und Dienstleister" zu Wort kämen. Außerdem stieß ihm die mancherorts geringe Teilnehmerzahl pro Center auf. "Wie groß ist eigentlich die Aussagekraft der Daten, wenn teilweise lediglich Beurteilungen von fünf Mietern vorliegen? Bedenkt man, dass in deutschen Centern durchschnittlich 48 Mieter vertreten sind, ist dieser Schwellenwert (für die Aufnahme in das Ranking, d. Red.), als zu gering einzustufen." Will hatte die von Falk vorgetragene Kritik in seiner Replik damals zurückgewiesen. "Der SCPR ist und bleibt eine Mieterbefragung. Seine Stärke und Aussagekraft liegt gerade darin, dieses Meinungsbild nicht mit Bewertungen anderer Akteure zu vermischen (siehe "Die Stärke des SCPR liegt in der Einfachheit der Methodik", IZ 41/13)."

Quelle: Union Investment
Das Lago in Konstanz stand bisher viermal auf Platz eins beim SCPR.

Quelle: Union Investment

"Der SCPR ist und bleibt eine Mieterbefragung"

Während Falk von einem methodischen Standpunkt aus den SCPR angreifbar findet, stellt er seine Praxistauglichkeit nicht infrage. Auch er würde den Report heranziehen, wenn er ein Einkaufszentrum beurteilen müsste, sagt er der IZ. "Mir wäre jede halbwegs vernünftige Quelle recht, um meinen Job zu erfüllen." Sich bei der Beurteilung eines Shoppingcenters allein auf die Angaben von Eigentümern und Centermanagern zu verlassen, sei blauäugig. Von seiner eigenen Arbeit weiß er, dass es die Branche mit der Wahrheit manchmal nicht so genau nimmt, wenn sie für Researchzwecke um konkrete Zahlen, z.B. zur Besucherfrequenz, gebeten wird. "Bei der Frequenz wurde gelogen, dass die Schwarte kracht", erinnert sich Falk an die Arbeit an diversen Center-Publikationen.

Der ehemalige mfi-Chef Matthias Böning vom Beratungshaus Boening & Glatzel sieht das ganz ähnlich: "Ob der Report methodisch richtig ist, kann ich nicht sagen. Da mag es Defizite geben, aber das interessiert mich nicht. Der Report hat Aussagekraft. Man muss ihn nur richtig lesen und werten." (Lesen dazu den Kommentar "Wichtiger Indikator" am Ende des Artikels.) "Wir nehmen die Ergebnisse definitiv ernst", sagt auch Stefan Sahr vom zu Edeka gehörenden Centermanager CEV. "Für uns ist er ein Mosaikstein im Gesamtbild, wenn wir ein Center einschätzen" (siehe den Artikel "Der SCPR liegt bei mir auf dem Schreibtisch"). Deutschlands größter Manager von Einkaufszentren, ECE, bestellt den SCPR jedes Jahr.

Auch bei den Mietern hat sich der Report etabliert. "Ich kenne zwar 90% bis 95% der Center in Deutschland, aber für die schwarzen Löcher benutze ich den SCPR", sagt Dirk Maasen, Expansionsleiter für Deutschland und Österreich von Tally Weijl. An der ersten Umfrage 2011 beteiligten sich 77 Filialunternehmen. Wegen der großen Resonanz wurde das Befragungsportfolio im folgenden Jahr von 200 auf 400 Einkaufszentren ausgeweitet.

Inzwischen beteiligen sich am SCPR knapp 100 Filialisten aus Handel und Gastronomie, die rund 3.500 Läden bewerten. 2019 haben bisher 80 Unternehmen teilgenommen. Am 8. September ist Befragungsschluss.

Ehemaliger ECE-Mann Striebich verspottet den Report

Während der Lobbyverband GCSC auf der einen Seite Wissenschaftler in Stellung bringt, machen auf der anderen Seite verbandsnahe Praktiker in den sozialen Netzwerken Stimmung. Dabei tut sich Klaus Striebich hervor, früher ECE-Geschäftsführer, heute selbstständiger Berater. Der langjährige Vorsitzende des GCSC machte sich anlässlich des Beginns der 2019er-Befragung auf LinkedIn darüber lustig, dass das Südring-Center in Paderborn 2018 zum zweiten Mal nach 2016 auf Platz eins des SCPR-Rankings gestanden hatte. "Genauso wenig wie der SC Paderborn 07 wohl Deutscher Fußballmeister 2020 wird, wird der Shoppingcenter Performance Report eine der Realität naheliegende Tabelle mit Paderborn als deutscher Shoppingcenter-Meister darstellen können", schrieb er.

Quelle: www.phomax.de, Urheber: Dietmar Flach
Das Südring-Center in Paderborn landete beim SCPR 2018 auf Platz eins.

Quelle: www.phomax.de, Urheber: Dietmar Flach

Wie lästig der SCPR manchen Unternehmen ist, wurde bei einer Veranstaltung des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS) im Mai dieses Jahres deutlich. Dort lieferten sich Will und Olaf Ley von Unibail-Rodamco einen verbalen Schlagabtausch. Ley ist wie Just Mitglied im Academy Board des GCSC. Er stellte die Aussagekraft des SCPR am Beispiel der von Unibail gemanagten Neukölln-Arcaden in Berlin infrage. Das Center stand 2018 mit der Note 4,17 auf Platz 260 der Tabelle, Grundlage waren sechs Mietervoten. Gegenüber der besten Bewertung - 3,20 auf Basis von zehn Mietervoten im Jahre 2013 - hatten sich die Arcaden damit in der Mieterzufriedenheit um fast eine Note verschlechtert.

"Unser Ziel: 10% der Mieter jedes Jahr aussortieren"

Die negative Bewertung stehe im Gegensatz zur nachweislich positiven Entwicklung des Centers, behauptete Ley. Als Beleg führte er eine um 11,8% gestiegene Besucherfrequenz, eine Flächenproduktivität von 3.500 Euro/m² und Vermietungen an namhafte Filialisten wie dm und denn's an. Abgesehen davon, dass mehr Frequenz nicht mehr Umsatz bedeutet und eine Produktivität von 3.500 Euro/m² zwar okay, aber keinesfalls überragend ist, blendete Ley eine mögliche Erklärung für die Verschlechterung der Benotung wohlweislich aus: Auch bei steigenden Frequenzen und Umsätzen kann die Zufriedenheit eines Mieters in einem Shoppingcenter abnehmen, dann nämlich, wenn der Eigentümer überproportional stark die Mieten erhöht und sich so die Umsatz-Miete-Relation für ihn verschlechtert.

Denkbar ist aber auch, dass die Mieter Unibail einfach nur mal ihre Meinung sagen wollten. Der börsennotierte französische Immobilienkonzern ist für seinen kompromisslosen Umgang mit Mietern bekannt. CFO Jaap Tonckens bekannte sich im April auf einer Tagung in London unverhohlen zum darwinistischen Prinzip. Dem Immobilienmedium Bisnow zufolge sagte er: "Unser Ziel ist es, 10% der Mieter in unseren Einkaufszentren jedes Jahr auszusortieren, proaktiv, und zwar diejenigen, für die es keinen Grund mehr gibt, im Center zu sein. Kostgänger sind nicht besonders interessant für uns. Die Mieter, die nichts zu Frequenzsteigerungen beitragen, sollten nicht in einem Center sein. Sie sind Kostgänger. Sortier sie aus."

Lesen Sie auch:


Teilnahme an der SCPR-Umfrage:

Die SCPR-Umfrage läuft noch bis zum 8. September. Filialisten, die teilnehmen möchten, lassen sich von Thomas Terlinden unter thomas.terlinden@ecostra.com einen Link mit den Zugangsdaten schicken. Teilnehmer bekommen den SCPR umsonst.

Wichtiger Indikator

Quelle: Matthias Böning und Dr. Christof Glatzel
Matthias Böning (l.) und Christof Glatzel.

Quelle: Matthias Böning und Dr. Christof Glatzel

"Gerade für die Centereigentümer ist der Shoppingcenter Performance Report (SCPR) für eine Standortbestimmung ihrer Objekte hilfreich", schreiben Matthias Böning und Christof Glatzel von der auf Handelsimmobilien spezialisierten Beratungsfirma Boening & Glatzel.

Auch wenn es methodische Nörgeleien am Shoppingcenter Performance Report (SCPR) gibt, sehen wir darin einen wichtigen Indikator. Es äußern sich knapp 100 filialisierte Mieter zu ihrer Sicht auf ein Einkaufszentrum. Diese Meinung zu ignorieren oder abzuwerten, ist unklug.

Spannend ist es, die Entwicklung der Center zu verfolgen. 2017 waren unter den 25 Erstplatzierten 14 mit nur einer Verkaufsebene. Sie verfügten zudem über freies Parken. Nur ein Einkaufszentrum lag in den zehn Top-Städten, nur vier hatten drei Verkaufsebenen. Zwei lagen an der Schweizer Grenze. 2018 waren von den 25 Erstplatzierten 17 eingeschossig und wieder nur vier dreigeschossig. Neben dem Dauersieger Lago Konstanz und den zwei "Breuningerländern" stießen von den Dreigeschossern die Köln Arcaden dazu. Sie hatten sich infolge von Investitionen über die Jahre verbessert. Gerade für die Centereigentümer ist der SCPR für eine Standortbestimmung ihrer Objekte hilfreich. Das gilt auch für potenzielle Kaufinteressenten.

Citti gehört mit seinen Centern in Kiel, Flensburg und Lübeck laut SCPR zu den erfolgreichsten Center-Eigentümern. Bei den Objekten von Union Investment (UI) gibt es dagegen Licht und Schatten. Warum schneiden die UI-Objekte in Neuss, Essen, Ludwigshafen, Saarbrücken und Leverkusen deutlich schlechter ab als die in Köln, Berlin-Spandau, Hamburg oder München? Liegt es am Eigentümer, dem Betreiber ECE oder dem Standort?

Die Deutsche Euroshop (DES) ist mit ECE erfolgreich. Die DES-Center lagen 2018 mit Noten zwischen 2,2 und 2,8 im Wohlfühlbereich. Ausnahme: das Main-Taunus-Zentrum (MTZ). Es toppte die anderen DES-Center mit der Note 1,88. Aber das Flaggschiff hat wie die mehrgeschossigen Leuchttürme Alexa Berlin, Centro Oberhausen, Mercado Hamburg sowie Breuningerland Sindelfingen in den letzten fünf Jahren um 0,5 bis 1,0 Bewertungspunkte eingebüßt und sich im Ranking damit überproportional verschlechtert. Entweder haben die Vermieter wegen der guten Miet-Umsatz-Relation die Mietschraube besonders stark angezogen oder die Veränderungen in der Handelslandschaft gehen auch am MTZ nicht spurlos vorüber. Fazit: Die aus Sicht der Mieter nachhaltig umsatzstarken Center mit angemessenen Mieten finden sich an der Spitze des SCPR, die dauerhaft umsatzschwachen sind die Schlusslichter. Ab einer Note von 3,5 herrscht dringender Handlungsbedarf. Wir sind gespannt auf den SCPR 2019.

Populistisches Ranking

Bild: SH Selection, Urheber: Wolf Jochen Schulte-Hillen
Wolf Jochen Schulte-Hillen.

Bild: SH Selection, Urheber: Wolf Jochen Schulte-Hillen

"Für mich stellt der Shoppingcenter Performance Report (SCPR) ein populistisches Ranking mit medialem Getöse dar, das der Branche keine Orientierungshilfe gibt", schreibt Wolf Jochen Schulte-Hillen, Inhaber der auf Immobilien und Einzelhandel spezialisierten Beratungsfirma SH Selection.

Shoppingcenter sind die Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft. Keine andere Assetklasse ist so sensibel und komplex zu entwickeln und im laufenden Betrieb zu steuern, damit am Ende der gewünschte Erfolg für alle steht. Kann man dann anhand einer einzelnen Fragestellung an wenige Filialmieter ein Ranking aufstellen und behaupten, die besten Shoppingcenter Deutschlands mit den besten Bewertungen stünden oben auf der Ergebnisliste? Nein, weil die Methode und die Schlussfolgerungen des von Joachim Wills Firma ecostra initiierten Shoppingcenter Performance Report (SCPR) diese Aussagen schlicht nicht zulassen.

Bilden 95 teilnehmende Mieter bei einer Gesamtzahl von 483 Shoppingcentern in Deutschland die Handelslandschaft ab? Ändert einer von fünf Mietern seine Bewertung um einen Punkt, dann kann das für ein Center eine Rangverschiebung von über 14 Plätzen bedeuten. Hat das Center jetzt Probleme oder werden hier empirisch gesicherte Ergebnisse nur suggeriert? Ergibt eine zweite Nachkommastelle einen Rankingunterschied?

Zu den anspruchsvollsten Mietern weltweit zählt Apple. Die Einkaufszentren, in denen die Firma Läden betreibt, befinden sich auf den Plätzen elf, 15, 53, 116, 121, 133, 135, 172. Das international als führendes Center Deutschlands geltende Centro Oberhausen findet sich auf Platz 116 wieder. Das macht keinen Sinn, oder irren alle nationalen und internationalen Experten? International gibt es keine solchen Rankings, da die Erkenntnis existiert, dass selbst Umsatzzahlen zu Fehlinterpretationen führen und eine Rangliste keine Arbeitshilfe darstellt. Es müssten immer drei zu Worte kommen: der Kunde, der Mieter, der Investor.

Die Deutsche Gesellschaft für Verbraucherstudien erstellte ihr Ranking mit dem Titel "Die besten Shoppingcenter Deutschlands" 2018 auf der Basis von insgesamt 35.219 Kundenurteilen.

Wer den Erfolg einer Branche, die rund einer Million Menschen Arbeit gibt und Immobilienwerte in Milliardenhöhe verantwortet, an 95 Teilnehmern vermisst, der hat nicht verstanden, mit welcher Ernsthaftigkeit diese Branche kämpft, um ständig zukunftsfähig zu sein und den Weg zum Omnichannel-Handel gegen einen unregulierten reinen Onlinehandel erfolgreich zu bestehen.

Für mich stellt dieser SCPR ein populistisches Ranking mit medialem Getöse dar, das der Branche keine Orientierungshilfe gibt und den tatsächlichen innovativen Neuerungen auf der Basis großer Investitionen nicht gerecht wird. Das Gute und Innovative aufzuzeigen, würde den Akteuren eher helfen, zukunftsorientierte Marktplätze zu schaffen. Daher sollten jetzt die Vernünftigen handeln und mindestens eine Umbenennung des SCPR in "Mieterreport" vornehmen, weil es kein Shoppingcenter Performance Report ist. Ansonsten plädiere ich dafür, dieses sinnlose und unrühmliche Kapitel zu beenden, um mit echten Fachleuten Forschung zu betreiben, die aussagekräftig ist und den Akteuren hilft, jeden Tag besser zu werden.

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