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Projekte | 15.08.2019

Aus IZ33/2019, S. 21

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:

K+S bietet Kapitalanlegern einen Mietpool

Quelle: Krieger + Schramm GmbH
Das Dachgeschoss des zum Steubenplatz gewandten Riegelbaus wird ausgebaut und aufgestockt. Dadurch gewinnt K+S 17 Wohneinheiten.

Quelle: Krieger + Schramm GmbH

Darmstadt. Krieger + Schramm (K+S) baut ehemalige Büro- und Wohnflächen am Steubenplatz in ein Studentenwohnheim um. Die Käufer der 92 Wohnungen, zu denen viele K+S-Mitarbeiter zählen, erhalten Erträge aus einem Mietpool, um das Leerstandsrisiko für den einzelnen Anleger zu minimieren.

An dem aus den 1950er Jahren stammenden Gebäudekomplex an der Ecke Steubenplatz/Bleichstraße hatten sich in der Vergangenheit bereits mehrere Projektentwickler die Zähne ausgebissen. Das Hauptproblem war bislang die Vereinbarkeit eines Umbaus mit den Vorgaben der Stellplatzsatzung. Diese hätte früher eine Tiefgarage unter den Gebäuden verlangt. Seit Darmstadt in diesem Jahr aber die Stellplatzregeln flexibilisiert hat, wurden andere Lösungen möglich (siehe "Darmstadt lockert die Stellplatzsatzung", IZ 24/19, Seite 22).

Eine solche Lösung hat K+S in Zusammenarbeit mit dem beauftragten Architekturbüro planquadrat und der Stadt in drei von book-n-drive betriebenen Carsharing- sowie 96 Fahrradstellplätzen gefunden. "Das Projekt ist ein Beitrag zur Verkehrswende in unserer Stadt", betont Oberbürgermeister Jochen Partsch (Bündnis 90/Die Grünen).

Der nötige Platz entsteht in einem noch anzulegenden begrünten Innenhof bzw. in einem über eine überdachte Rampe erreichbaren Keller. Durch den Innenhof wird zudem ein Teil der zuvor komplett bebauten Fläche entsiegelt.

K+S wird die Bestandsgebäude im Rahmen des Projekts Studico entkernen. Eine herkömmliche Sanierung sei mit Blick auf die Bausubstanz nicht wirtschaftlich gewesen. "Seit 1958 ist nichts mehr mit dem Haus passiert", sagt Herbert Elfers, Geschäftsführer von planquadrat. Bis zum Start des Wintersemesters 2020/2021 soll das rund 18,5 Mio. Euro schwere Projekt abgeschlossen sein. Dann stehen den Studenten auf dem knapp 900 m² großen Grundstück insgesamt 92 Apartments mit Flächen zwischen 18 m² und 55 m² zur Verfügung. 17 der Einheiten gewinnt K+S durch den Ausbau und die Aufstockung des zuvor nicht genutzten Dachgeschosses des zum Steubenplatz gerichteten fünfgeschossigen Riegelbaus. Die Aufstockung erfolgt innerhalb der strengen Restriktionen des Sanierungsgebiets Mollerstadt, in dem sich der Gebäudekomplex befindet.

Quelle: Krieger + Schramm GmbH
Am Bestand aus den 1950er Jahren war seit dem Bau nichts mehr saniert worden. Er wird komplett entkernt.

Quelle: Krieger + Schramm GmbH

Die Vermietung an Studierende ist in der Baugenehmigung festgeschrieben. Für eine Einheit wird eine monatliche Kaltmiete von 350 Euro bis 650 Euro fällig. Für die festen und verbrauchsabhängigen Nebenkosten wird eine Pauschale erhoben, die z.B. bei einer Einheit mit 22 m² Wohnfläche 120 Euro inklusive Strom und Internet umfasst. Zusätzlich zu den Wohnungen entstehen im Erdgeschoss ein Foyer und Gemeinschaftsflächen, Räumlichkeiten für die Hausverwaltung sowie eine kleine Gewerbeeinheit, für die sich K+S eine studentennahe Nutzung wünscht. Das Energiekonzept der Gebäude setzt künftig auf eine Kombination aus einem Holzpellet-Heizkessel und einem Brennwert-Spitzenlastkessel.

Alle Wohnungen sind an Kapitalanleger verkauft. Bei einem guten Viertel davon handelt es sich um Mitarbeiter von K+S, die Gebrauch von einem Vorkaufsrecht gemacht haben. Die Mitarbeiter hätten in der Vergangenheit schon häufig den Wunsch nach einem Einstieg in eines der eigenen Vorhaben zum Zweck der Altersvorsorge geäußert, berichtet Wolfgang Barthel, Geschäftsführer Projektentwicklung und Vertrieb. Bei herkömmlichen Wohnprojekten sei dieses Ansinnen aber oft an der Höhe der erforderlichen Investition gescheitert. Die Wohnungen am Steubenplatz seien dagegen zu Preisen ab 110.000 Euro verkauft worden.

Zur Absicherung eines Mietausfallrisikos bietet K+S seinen Anlegern erstmals ein Mietpool-Modell an. Das heißt, die mit der Vermietung erzielten Erträge gehen zunächst in einen großen Topf, aus dem sie nach Abzug der Betriebskosten anteilig an die verschiedenen Eigentümer ausgezahlt werden - unabhängig davon, ob die jeweilige Wohnung vermietet ist oder leer steht. Hinsichtlich der Vermietbarkeit der Wohnungen macht sich Barthel aber keine Sorgen und verweist auf den Marktreport Studentisches Wohnen von CBRE, in dem Darmstadt als die siebtwichtigste Studentenstadt im Bundesgebiet aufgeführt wird. Für die Anleger bestehen aufgrund der Lage im Sanierungsgebiet zudem besondere Abschreibungsmöglichkeiten sowie günstige Finanzierungskonditionen der Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Die Verwaltung der Wohnungen übernimmt der externe Dienstleister Linders Immobilien aus Wülfrath. Dieser betreut einen Teil der Studico-Anleger bereits bei anderen Projekten.

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