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Recht | 15.08.2019

Aus IZ33/2019, S. 12

Von Mathias Münch

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Kanzlei Boege Rohde Luebbehusen
  • Organisationen:
    Oberlandesgericht Dresden, Kammergericht Berlin, Landgericht Berlin, Oberlandesgericht München
  • Personen:
    Mathias Münch
  • Immobilienart:
    Gewerbe allgemein

Räumungsverfügung ist auch bei Gewerberäumen möglich

Vollstreckungsrecht. Die gesetzliche Regelung über die Räumung von Wohnraum ist weder direkt noch analog auf Gewerberaum anwendbar. Eine Räumungsverfügung kann aber auch für Gewerberaum erlassen werden.

KG, Beschluss vom 9. Mai 2019, Az. 8 W 28/19 (nicht rechtskräftig)

DER FALL

Urheberin: Silke Rudolph
Mathias Münch.

Urheberin: Silke Rudolph

Die Vermieterin einer Gewerbeeinheit hatte rechtskräftig die Räumung und Herausgabe dieser Räume gegen den Mieter erstritten. Der Räumungstitel konnte nur unvollständig vollstreckt werden, weil sich herausstellte, dass zwei Untermieter eine Teilfläche nutzten und dem Gerichtsvollzieher die Herausgabe verweigerten. Auch einer schriftlichen Aufforderung zur Herausgabe wollten sie nicht nachkommen. Die Vermieterin beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Räumung und Herausgabe der Fläche. Diesen Antrag wies das LG Berlin ab.

DIE FOLGEN

Das KG gab der sofortigen Beschwerde der Vermieterin statt und erließ die Räumungsverfügung. Der Anspruch darauf ergibt sich aus § 546 Abs. 2 BGB, wonach der Vermieter die Mieträume auch von einem Dritten herausverlangen kann, dem die Räume vom Mieter überlassen wurden, und aus § 985 BGB, dem Herausgabeanspruch des Eigentümers gegen den unberechtigten Besitzer. Aus den Untermietverträgen ergibt sich kein Besitzrecht, da der Hauptmieter selbst nicht mehr zum Besitz berechtigt ist. § 940a ZPO, der die Räumung von Wohnraum regelt, ist zwar weder direkt noch analog auf Gewerberaum anwendbar. Eine Räumungsverfügung kann aber nach § 940 ZPO ergehen, und dort kann "die in § 940a ZPO zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wertung" berücksichtigt werden. Beim Abwägen der schutzwürdigen Interessen überwiegt dasjenige der Vermieterin. Denn gegen den Mieter liegt ein Räumungsurteil vor, die Untermietverhältnisse wurden erst durch die Räumungsvollstreckung bekannt und seit eineinhalb Jahren zahlen weder Mieter noch Untermieter eine Nutzungsentschädigung.

WAS IST ZU TUN?

Einstweilige Verfügungen auf Räumung von Mieteinheiten sollen die Ausnahme bleiben, denn das würde die Entscheidung im Hauptsacheverfahren vorwegnehmen, was grundsätzlich nicht zulässig ist. Zwar ist der ausdrücklich für Wohnraum geschaffene § 940a ZPO nur eingeschränkt auf Gewerberaum übertragbar. Mit überzeugenden Argumenten hatte das OLG München aber dargelegt, dass sich aus der Regelung ein "typisierter Verfügungsgrund" ergibt, wenn die Überlassung der Mietsache an Dritte erst bekannt wird, nachdem ein Räumungstitel erwirkt wurde (Az. 32 W 1939/17). Das OLG Dresden sieht das auch so (Az. 5 U 1337/17), und nun hat das Kammergericht die Räumungsverfügung im Gewerbemietrecht legitimiert. Gerade für Missbrauchsfälle, in denen der Mieter zur Vereitelung der Räumungsvollstreckung Untermieter präsentiert, wird die Tendenz der Gerichte, eine Räumungsverfügung zuzulassen, in der Literatur überwiegend begrüßt. Eine Entscheidung des BGH steht noch aus. (ahl)

Rechtsanwalt Mathias Münch von BRL Boege Rohde Luebbehuesen

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