Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Recht | 15.08.2019

Aus IZ33/2019, S. 12

Von Michael Schultz

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Schultz und Seldeneck
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH)
  • Personen:
    Michael Schultz
  • Immobilienart:
    Wohnen

Kappungsgrenze wird nach vereinbarter Miete berechnet

Mietrecht. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt sich die Ausgangsmiete, nach der die Kappungsgrenze berechnet wird, nach der vertraglich vereinbarten Miete. Das gilt auch bei starken Flächenabweichungen.

BGH, Urteil vom 17. April 2019, Az. VIII ZR 33/18

DER FALL

Quelle: Schultz und Seldeneck
Dr. Michael Schultz.

Quelle: Schultz und Seldeneck

Die Wohnfläche in einem Mietvertrag war mit 95 m² angegeben, betrug aber tatsächlich nur 85 m², differierte also um mehr als 10%. Bei einer Ausgangsmiete von 420 Euro und der in Berlin geltenden Kappungsgrenze von 15% verlangte der Vermieter, dass der Mieter einer um 15% erhöhten Miete zustimmt. Das verweigerte er, und darüber kam es zum Rechtsstreit. Das Landgericht entschied, dass der Vermieter die Ausgangsmiete entsprechend der verringerten Wohnfläche um ca. 11% senken muss und die Kappungsgrenze nur auf Grundlage der reduzierten Ausgangsmiete berechnen darf.

DIE FOLGEN

Der BGH sah das anders: Die Flächenabweichung stört das vertragliche Äquivalenzverhältnis, das ausschließlich über das Gewährleistungsrecht ausgeglichen wird. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze spielt eine Flächenabweichung, egal in welche Richtung, dagegen keine Rolle. Die verminderte Wohnfläche muss jedoch berücksichtigt werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet wird. Noch vor einigen Jahren blieben Abweichungen von unter 10% bei der Ermittlung der Vergleichsmiete gänzlich unberücksichtigt: Bei einer Minderfläche wurde der Mieter auf unabsehbare Zeit benachteiligt, bei einer Mehrfläche umgekehrt der Vermieter. Der BGH hat dann erfreulicherweise entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich auch bei Flächenabweichungen von unter 10% auf der Basis der tatsächlichen Fläche ermittelt werden muss. Unabhängig davon, ob die Fläche nach oben oder unten abweicht: Die Berechnung der Kappungsgrenze bleibt davon jedoch unberührt, weil diese nur eine zusätzliche Schranke zugunsten des Mieters darstellt. Durch sie wird nicht die ortsübliche Vergleichsmiete abgebildet.

WAS IST ZU TUN?

Der Mieter sollte bei einer Minderfläche einem Mieterhöhungsverlangen nur dann zustimmen, wenn der Vermieter den ortsüblichen Quadratmeterpreis auf der Basis der tatsächlichen Fläche verlangt. Wenn die Fläche größer ist als im Vertrag angegeben, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung auf der Grundlage der neuen Flächenberechnung zu verlangen. Dies ist für ihn immer dann von Vorteil, wenn die verlangte Miete noch im Rahmen der Kappungsgrenze liegt, aber ohne die Mehrfläche die ortsübliche Vergleichsmiete, z.B. nach dem Mietspiegel, überschritten wäre. Er muss dem Erhöhungsverlangen dann aber die neue Flächenberechnung beifügen und den Erhöhungsbetrag transparent erläutern. Der Vermieter kann bei einer Minderfläche die Kappungsgrenze ebenso ausnutzen, wie er sie bei einer Mehrfläche zu beachten hat. (ahl)

Rechtsanwalt Dr. Michael Schultz von Schultz und Seldeneck

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!