Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Unternehmen | 15.08.2019

Aus IZ33/2019, S. 7

Von Christine Rose

In diesem Artikel:

"An der Börse wird derzeit keiner Hurra rufen"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange
Isaria-Projekt in Stuttgart: Auf den Brachen im Rosenstein-Quartier sollen Wohnungen entstehen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange

Vor drei Jahren hat Lone Star den angeschlagenen Münchner Bauträger JK Wohnbau übernommen und seither auf Vordermann gebracht. Sollte der Private-Equity-Riese nun aussteigen wollen, stellt er ein mittlerweile in Isaria umbenanntes Unternehmen ins Schaufenster, das sich vom lokalen Bauträger zu einem bundesweiten Akteur mit milliardenschwerer Projektpipeline entwickelt hat. Ein Spaziergang dürfte der Verkauf dennoch nicht werden.

Offiziell ist ein Ausstieg von Lone Star nicht, doch aus Isaria-Kreisen heißt es: "Wir befinden uns im Dual-Track-Verfahren." Laut Nachrichtenagentur Reuters sieht Lone Star den Wert bei etwa 500 Mio. Euro.

Es wäre nicht das erste Mal, dass der Wohnungsentwickler und Bestandssanierer zum Verkauf steht. Ende 2010, da hieß er noch JK Wohnbau, wurde er von seinem Gründer Josef Kastenberger und Norbert Ketterers Helvetic Private Investment mit einer Marktkapitalisierung von 168 Mio. Euro an die Börse gebracht. Damals als Mittelständler, ausschließlich tätig im Raum München, mit einem für 2009 ausgewiesenen Verkaufsumsatz in Höhe von 26,2 Mio. Euro. Diese Zahl wurde auch im Nachhinein bestätigt - nachdem Kastenberger Ende 2011 Verluste zugegeben hatte und endlich eine von Wirtschaftsprüfern abgesegnete Bilanz vorlag. Darin wurde aus 5,8 Mio. Euro Gewinn im Jahr 2009 ein Minus von 11,3 Mio. Euro. Fehlbeträge folgten auch in den Jahren danach. Die Schuldenlast, getrieben durch einen hohen Anteil Mezzaninekapital, drückte schwer.

Mit der Entwicklung bereits gekaufter Grundstücke bei zunehmend boomendem Markt begann sich Isaria unter dem neuen Vorstandsvorsitzenden Michael Haupt zu sanieren. Auch mit Hilfe des übernommenen Fondsanbieters One Group, der Zugang zu Kapital und zum Hamburger Markt mitbrachte. Im Jahr 2016 übernahm eine Beteiligungsgesellschaft von Lone-Star-Fonds das Ruder, bei einem laut Angebotsunterlagen angesetzten Unternehmenswert von 110 Mio. Euro. Kurz darauf schossen die Eigentümer per Kapitalerhöhung 53 Mio. Euro dazu und nahmen Isaria von der Börse. Seither ist der Bauträger von München aus in die Republik gegangen, hat Grundstücke auch in Hamburg, Berlin, Frankfurt und Stuttgart akquiriert und den erwarteten Umsatz aus dieser Projektpipeline im vergangenen Jahr von 1,9 Mrd. auf 2,7 Mrd. Euro gesteigert. Das geht aus dem Geschäftsbericht 2018 hervor. Laut Website wird mittlerweile mit Verkaufserlösen von 2,8 Mrd. Euro gerechnet, etwa 70% davon entfallen auf den Raum München. Zahlen, Näheres zur Geschäftsstrategie oder einem möglichen Verkauf, dazu mag sich Peter Finkbeiner, Vorstandsvorsitzender seit Februar, nicht äußern. Wenngleich nicht aktuell, der Jahresbericht hilft. Aufgelistet sind da 19 Projekte mit - wo es schon feststeht - etwa 5.200 Wohn- und Gewerbeeinheiten.

Mit einem Projekt in Augsburg hat sich Isaria stärker von den Metropolkernen entfernt. Das könnte womöglich noch öfter der Fall sein. Vor einigen Monaten war aus dem Unternehmen zu hören: Kernziel sei, in die Top-Städte und in Wohnen zu investieren. "Nah dran" könne aber weiter geschaut werden. Thematisch aufs Segment Mikrowohnen zum Beispiel, auch mit Blick auf Standorte. In Augsburg habe man gekauft, Ingolstadt sei denkbar, Nürnberg - vielleicht.

Im vergangenen Jahr erzielte Isaria einen Umsatz in Höhe von 142,5 Mio. Euro. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (Ebit) betrug 37,5 Mio. Euro, das Konzernergebnis 2,7 Mio. Euro. In den fünf Jahren bis Ende 2023 hat sich der Wohnungsbauer einen Umsatz von insgesamt 2,1 Mrd. Euro zum Ziel gesetzt, was einem Durchschnitt von 420 Mio. Euro pro Jahr entspricht. Langfristig will er mittels Akquisitionen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren auf durchschnittlich 700 Mio. bis 800 Mio. Euro p.a. kommen.

Einen Gutteil werden die beiden derzeit großvolumigsten Projekte beitragen. Laut Fondstochter One Group erwartet Isaria aus dem Vorhaben MD Papierfabrik in Dachau einen Verkaufsumsatz von 669 Mio. Euro, aus dem Diamalt-Gelände in München-Allach 420 Mio. Euro. Die nächstgrößeren Projekte, für die eine Summe angegeben ist, sollen jeweils deutlich über 200 Mio. Euro bringen: die Baufelder an der Rosensteinstraße in Stuttgart 292 Mio. Euro, das an der Firnhaberstraße in Augsburg 269 Mio. Euro und die Planung Hofmark am Olympiapark, München, 225 Mio. Euro.

Die Pipeline ist gefüllt. Nun also scheint Lone Star ade sagen zu wollen. Dass dabei parallel auf Börsengang und Direktverkauf gesetzt wird, ist gängig. Auch Activum, einst Eigentümer des Wohnungsbauträgers Instone, fuhr zweigleisig, letztlich wurde es das Parkett. Der Wohnungsbauträger notiert seit Anfang vergangenen Jahres als erster reiner Wohnungsbauträger im Prime Standard der Frankfurter Börse. Der Gang dorthin führte nicht über Rosen. Damals konnten weit weniger Aktien als geplant platziert werden, der Ausgabepreis lag mit 21,50 Euro am unteren Ende der Preisspanne, die bis 25,50 Euro ging. "Mit einem Dual-Track-Verfahren lässt sich der Preis treiben - oder die Wahrscheinlichkeit steigern, dass ein Verkauf zustande kommt", sagt ein Analyst.

Mit Blick auf die Börse ist er skeptisch. "Die Stimmung ist mäßig. In Zeiten, in denen Trump jeden Tag gegen China und sonst wen gerichtete Tweets loslässt, drückt das auf die Märkte." Ablesen lässt sich das am Dax. Der Index ist von gut 12.600 Punkten Anfang Juli binnen eines Monats um 1.000 Punkte gesunken. Dass es zwischenzeitlich wieder nach oben ging, lässt nicht arg aufatmen.

"An der Börse wird derzeit keiner Hurra rufen", meint auch Georg Kanders, Analyst beim Bankhaus Lampe. "Nur mit Immobilieninvestoren kommt man nicht hin." In Deutschland gebe es zu wenige davon und die maßgeblichen Fonds in Amerika oder England ließen bei schlechter Stimmung an den Börsen die Finger von dem, was "weit weg" sei. "Man braucht deshalb Generalisten. Aber die haben im Moment zu kämpfen mit Kursrückgängen und Mittelabflüssen."

Angesichts etlicher Gewinnwarnungen in der Industrie versuchten Investoren nun, Risiko herauszunehmen, sagt sein Kollege. Gerade das aber birgt das volatile Entwicklergeschäft in sich. Und das wiege schwerer als das Argument, dass auch Developer vom Wohnraumbedarf profitieren.

Überdies geht die Diskussion um einen Mietendeckel in Berlin an den börsennotierten Unternehmen nicht spurlos vorbei. "Das hatte in erster Linie Effekte auf Bestandshalter, strahlte aber auch auf den gesamten Sektor und damit auf unseren Kurs aus", meint Instone-Vorstandsvorsitzender Kruno Crepulja. Der Kurs des Bauträgers tut sich schwer, kratzte bislang nur kurz an der 25-Euro-Marke. Crepulja ist dennoch optimistisch. Das erwartete Erlösvolumen aus der Instone-Pipline sei im vergangenen Jahr um 1,4 Mrd. Euro erhöht worden. In diesem Jahr kamen 270 Mio. Euro aus akquirierten Grundstücken hinzu, insgesamt liegt das kalkulierte Verkaufsvolumen damit bei gut 5 Mrd. Euro. Den für 2019 angestrebten Umsatz von 500 Mio. bis 550 Mio. Euro sieht er komplett mit der Pipeline abgedeckt, auch den für 2020. Etwas über 80% seien es dann mit Blick auf das Folgejahr. "Wir sind optimistisch und konzentrieren uns auf die Umsetzung unserer Planung und die Schaffung von Wohnraum. Ich bin davon überzeugt, dass der Markt dies auf Dauer einzuschätzen weiß."

Manch einer hält einen Direktverkauf von Isaria für wahrscheinlicher. "Bei Vonovia jedenfalls freut man sich, dass Buwog mit Neubau zum Ergebnis beiträgt", sagt Kanders. Einige Bestandshalter sehen Neubau als Ergänzung ihres Geschäftsmodells, könnten das durch eine Übernahme forcieren.

Auch auf dem Bauträgermarkt ist eine Konsolidierung zu beobachten. Dass ein bundesweit tätiger Entwickler das Kaliber Isaria übernimmt, bezweifelt der Chef eines der großen Unternehmen aber. "Über die Grundstücke würde ich reden, aber wir brauchen nicht das Personal und nicht den Namen. Das gäbe Doppelungseffekte ohne Ende."

Der Überlegungen gibt es viele. Für denkbar hält mancher, dass ein Akteur zugreift, der noch gar nicht im Neubaugeschäft ist. "Immerhin ist der Schwerpunkt München. Und dass die Nachfrage hier in den nächsten Jahren zurückgeht, ist unwahrscheinlich." Auch einem Börsengang könnte Crepulja etwas abgewinnen. "Wohnimmobilienentwicklung ist in Deutschland eine Nische an der Börse. Ein weiteres Unternehmen würde mehr Aufmerksamkeit darauf lenken."

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!