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Anlagen | 15.08.2019

Aus IZ33/2019, S. 6

Von Christine Rose

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Barton Group
  • Personen:
    Dominik Barton
  • Finanzprodukte:
    Wohnen Deutschland 2
  • Immobilienart:
    Wohnen, Laden-/Geschäftsflächen

Familie Barton forciert ihr Fondsgeschäft

Quelle: Barton Group
Gediegener Unternehmenssitz, bodenständiges Auftreten: Die Familie Barton agiert vom Kurpark in Bonn aus.

Quelle: Barton Group

Zu der stattlichen Anzahl Wohnimmobilienfonds, die in den vergangenen Jahren aufgelegt wurden, hat auch die Barton Group ihr Scherflein beigetragen. Der familieneigene Investmentmanager hat derzeit Vermögenswerte von etwa 420 Mio. Euro unter seinen Fittichen und will Anfang kommenden Jahres zwei weitere Fonds starten. Damit würde das betreute Volumen verdoppelt.

"Familiengeführt, mittelständisch, mit Sitz in Bonn." Das ist die Kurzbeschreibung der Barton-Gruppe, die der geschäftsführende Gesellschafter und CEO Dominik Barton liefert. Klingt nach bodenständig, und so würden sich wohl auch die Investoren beschreiben, die Geld in den von Barton betreuten Wohnimmobilienfonds angelegt haben: Sparkassen nennt der Unternehmenschef da, berufsständische Versorgungswerke, Family-Offices und ein erzbistümliches Versorgungswerk.

Die Gruppe mit ihren 30 Mitarbeitern hat sich Ende der 1980er Jahre aufs Immobilienmanagement spezialisiert. Vor einigen Jahren stieg sie ins Fondsgeschäft ein. Vier Individualmandate und einen offenen Spezial-AIF betreut die Gruppe derzeit. Die Summe der Assets under Management beziffert Dominik Barton auf etwa 420 Mio. Euro. Davon entfallen um die 180 Mio. Euro auf den ersten, vor drei Jahren zusammen mit der Service-KVG Intreal aufgelegten Spezialfonds namens Pier Wohnen Deutschland. Dessen Platzierung soll bis Jahresende beim Stand von 185 Mio. bis 195 Mio. Euro abgeschlossen werden. Erst dann will Barton den Nachfolgefonds starten - voraussichtlich im ersten Quartal kommenden Jahres.

"Wir wollen nicht in Interessenkonflikte kommen", betont der Unternehmenschef, "denn der Barton Wohnen Deutschland 2 wird von genau der gleichen DNA sein wie der Pier Wohnen Deutschland." Die 2 mag irritieren, denn es gab keinen Barton Wohnen Deutschland 1. Das wird so erklärt: "Wir haben uns dazu entschieden, bei künftigen Investmentvehikeln grundsätzlich Namensidentität herzustellen."

Dass der zweite offene Spezialfonds genau so gestrickt sein soll wie der erste, heißt: Für beide Fonds wird ein Zielvolumen von 200 Mio. bis 250 Mio. Euro angestrebt, den Investoren über eine Laufzeit von zehn Jahren eine jährliche Ausschüttung von 4,5% und eine IRR-Rendite von 6% p.a. in Aussicht gestellt. Erreichen will Barton die Zielzahlen "maßgeblich" durch eine Manage-to-Core-Strategie. Gekauft wird also Bestand, gern auch mit hoher Leerstandsquote und Aufwertungsbedarf. Was das sein kann, zeigt ein Blick auf das Startportfolio des Pier-Fonds: Vor drei Jahren kaufte die Gruppe knapp 450 Wohnungen in Dormagen. Die Leerstandsquote betrug damals 25%, die Miete durchschnittlich 6,63 Euro/m2. Mittlerweile ist der Komplex Dominik Barton zufolge zu 96% vermietet, die Miete auf im Mittel 7,10 Euro/m2 hochgezogen worden. "Bei Bestandsmietern in homöopathischen Schritten, grundsätzlich orientiert am Mietspiegel", wie der CEO betont. Er will den Gedanken gar nicht aufkeimen lassen, dass da ein Unternehmen am Werk ist, dass seine Kunden reich macht, indem es die Mieter beutelt. Die deutlich gesteigerte Durchschnittsmiete sei erzielt worden, indem man Leerstehendes komplett modernisiert und dann neu vermietet habe. Für 8,50 Euro/m2 und damit zu einem moderaten Preis, meint Barton.

In den Pier-Fonds haben zwei Versorgungswerke und eine Sparkasse investiert. Laut Barton lag die IRR-Rendite seit Fondsstart bei 10%, die Cash-on-Cash-Rendite betrug zuletzt 3,95%. Im Portfolio sind bislang Wohnimmobilien, Wohn- und Geschäftshäuser und Gebäude mit Serviced Apartments zu finden, alles Bestand. "Die Renditeziele bei einem Manage-to-Core-Produkt dieser Art sind mit Neubau und Forward-Purchase kaum zu erreichen."

Auch mit Immobilien in Topstädten dürfte das schwer sein, weshalb sich die Gruppe auf Standorte jenseits der überrannten Metropolkerne, da aber auf beste Mikrostandorte konzentrieren will. Dormagen sei ein solcher, die Stadt profitiere vom Druck auf die nahegelegenen Städte Köln und Düsseldorf, sagt Barton. "Man muss in der jetzigen Marktsituation über den Tellerrand schauen. 08/15-Investments gibt es nicht mehr." Auch im östlich von Hamburg gelegenen Schwarzenbek habe der Pier-Fonds investiert, allerdings ebenso in Frankfurt. "Da kaufen wir aber fast nur Serviced Apartments", erklärt der CEO und nennt die Mikrohäuser im Nordend und in Niederrad.

Bevorzugte Bundesländer für Investitionen des zweiten Spezial-AIF seien Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Hessen und Rheinland-Pfalz und dort Standorte im Umland von Großstädten. "Im Speckgürtel von Hannover gibt es einige spannende Städte", erklärt Barton. "Auch zwischen Köln, Bonn und Aachen sind mehrere kleine, sehr gut angebundene Regionen. In der Nähe von Euskirchen zum Beispiel, da haben wir gekauft."

Barton ist überzeugt davon, dass der neue Fonds trotz vielerorts steigender Preise die gleichen Renditeziele erfüllen kann wie sein Vorgänger. "Von Bieterverfahren halten wir uns fern. Wir haben ein Netzwerk aus privaten Eigentümern, die lieber geräuschlos off-market verkaufen als einen Maximalpreis zu erzielen", erklärt er. Überdies könne die Gruppe mit einem schnellen Due-Diligence-Prozess punkten und Objekte kaufen, an die andere sich nicht trauten. "Unser vollintegrierter Ansatz unterscheidet uns von vielen Mitbewerbern. Vom Hausmeister bis zum Asset-Manager - wir haben alle auf der Payroll."

Weniger in Städte, die man erst auf der Landkarte suchen muss, soll es bei dem zweiten geplanten Fonds gehen. Barton will dafür Depot-A-Geld von Kreditinstituten einsammeln. Geplant ist ein 200 Mio. Euro schweres Core-Produkt, das vor allem in Neubau und Forward-Purchase investiert, und das in B-Städten mit Hochschulen. Mainz, Bonn, Marburg, Lübeck, Trier und Speyer nennt Barton da als mögliche Standorte, auch Leipzig, Dresden und Magdeburg werde man sich anschauen. Losgehen soll es im Januar kommenden Jahres. Die Gruppe peilt eine Ausschüttung von jährlich 3,5% und eine IRR-Rendite von 4,5% p.a. an.

Allein mit den beiden neuen Fonds könnte das betreute Volumen von derzeit 420 Mio. Euro verdoppelt werden. Mittelfristiges Ziel 1 Mrd. Euro Assets under Management? Oder mehr? Dominik Barton wehrt da schnell ab. "Wir haben keine Zielmarke, sind nicht getrieben. Wir sind ein familiengeführtes Unternehmen."

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