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Politik | 15.08.2019

Aus IZ33/2019, S. 4

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Bremen, Ingolstadt
  • Organisationen:
    Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz, Bundesrat, Bundesregierung Deutschland, Bundestag, Deutscher Mieterbund (DMB), Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Bundesministerium der Finanzen
  • Personen:
    Horst Seehofer, Peter Altmaier, Katarina Barley, Christine Lambrecht
  • Immobilienart:
    Wohnen

"Ohne Mietspiegel hat die Bremse keine Wirkung"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs
Die Mietspiegelwerte bestimmen über die Höhe der Miete vor Ort. Damit bilden sie die Grundlage für die Mietpreisbremse.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Zwei der heikelsten Vorhaben in der Wohnungspolitik hat die Bundesregierung bislang noch nicht auf den Weg bringen können. Es geht um eine Reform des Mietspiegels und um eine erneute Veränderung bei der Mietpreisbremse. Die Minister Horst Seehofer (Innen, Bau, CSU), Christine Lambrecht (Justiz, SPD) und Peter Altmaier (Wirtschaft, Energie, CDU) sowie Vertreter der Bundeskanzleramts sollen nun in Sondertreffen bis Ende August ein ganzes Wohnpaket schnüren, um Einigung in der Koalition zu erzielen.

Mit in diesem Paket sind dem Vernehmen auch das Bestellerprinzip (siehe "Bestellerprinzip in der Schwebe") und mögliche neue Hürden für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die schärfsten Debatten innerhalb der Koalition werden allerdings bislang um die Mietpreisbremse und den Mietspiegel geführt. Beide sind miteinander eng verbunden. Denn der Mietspiegel legt in einer Kommune die ortsübliche Vergleichsmiete fest und ist damit der Basiswert für die Mietpreisbremse (Mieterhöhung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete).

Bereits auf dem Wohnungsgipfel im September 2018 war beschlossen worden, den Betrachtungszeitraum für die Mietspiegelmieten in den Kommunen von vier auf sechs Jahre zu erhöhen. Je mehr Jahre einfließen, desto niedriger könnten die Werte werden. Im Raum steht auch, dass der Bindungszeitraum des Mietspiegels von zwei auf drei Jahre verlängert wird. Bislang wird er alle zwei Jahre dem Lebenshaltungskostenindex angepasst, alle vier neu erhoben. Die Verlängerung auf drei Jahre könnte die Werte ebenfalls dämpfen. Die Unternehmen des Wohnungsmarkts sind daher hochgradig alarmiert. Sie mutmaßen den Versuch der Politik, neben der Mietpreisbremse ein neues dämpfendes Regulierungsinstrument zu schaffen.

Die erneute Reform für die Mietpreisbremse sieht zum einen vor, die Bremse um fünf Jahre bis 2025 zu verlängern. Weiterhin sollen gegen die Mietpreisbremse verstoßende Vermieter zu viel erhaltene Mieterlöse rückwirkend seit Beginn des Mietvertrags zurückzahlen müssen. Bislang können Mieter zu viel Überwiesenes erst ab dem Zeitpunkt zurückverlangen, zu dem sie den Vermieter gerügt haben. Die Regelung soll für alle Mietverträge gelten, die nach Inkrafttreten der Novellierung abgeschlossen werden.

Das Bundesjustizministerium will es nach den vielen Schlappen vor Gericht den Bundesländern zudem künftig einfacher machen, zu begründen, warum die Bremse in Städten oder Teilmärkten gelten soll (siehe dazu "Barley gibt den Ländern einen Freibrief"). Das also liegt nun zur Verhandlung auf dem Tisch. Das ist quasi ein Erbe von Lambrecht-Vorgängerin Katarina Barley (SPD), die kürzlich ins EU-Parlament wechselte. Lambrecht selbst hatte allerdings pauschal diese Vorhaben bekräftigt. "Bis zum Spätsommer will ich hierzu den Gesetzentwurf ins Kabinett bringen", sagte sie nach ihrem Amtsantritt. Möglich ist, dass es bei dem Ministertreffen ein Geben und Nehmen wird, bis dann das ganze Paket geschnürt ist.

Beim Thema Mietspiegel gibt es aber noch einen zweiten Teil jenseits von verlängerten Zeiträumen. Und dabei geht es ans Eingemachte. Das Justizministerium strebt eine Standardisierung der Mietspiegelerhebung an, um Rechtssicherheit zu schaffen. Viele Klagen gegen Mietspiegel wegen tatsächlicher oder angeblicher fehlerhafter Erhebung wurden in der Vergangenheit eingereicht. Die Erhebung soll nun einfach und nicht zu teuer werden, sagt das Ministerium. Vor allem aber soll dies flächendeckend geschehen.

Eine Studie der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) machte jüngst deutlich, dass sieben Großstädte keinen Mietspiegel haben. Und dies, obwohl dort die Mietpreisbremse gilt. Zu diesen Städten gehören Bremen und das bayerische Ingolstadt. Eigentlich gilt die Leitlinie, erstellt von der gif: "Ohne Mietspiegel ist die Mietpreisbremse de facto weitgehend unwirksam." Wie aber nun eine standardisierte, einfache und gleichzeitig rechtssichere Mietspiegelerhebung aussieht, darüber gehen die Meinungen auseinander.

Es wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Ersterer wird nicht wissenschaftlich erhoben, sondern ist mehr oder weniger eine Einigung der Interessengruppen auf Preisniveaus. Beim qualifizierten wird in Tabellenmietspiegel (wie zum Beispiel in Berlin oder Hamburg) und Regressionsmietspiegel (Frankfurt und München) unterschieden. Beide Varianten sind teuer, bis zu mehr als einer Million Euro in Großstädten. Eine Reihe von Kommunen fürchten sich vor den Kosten. Es gibt zu dem Thema Anhörungen und Expertenrunden. Wirklich weiter ist das Ministerium bislang aber nicht gekommen. Zu erwarten ist, dass dieser Teil der Mietspiegelreform abgespalten und vermutlich erst Ende des Jahres vorgelegt wird. Falls sich also die Minister bis Ende August auf die Reform bei der Mietpreisbremse und den Zeiträumen des Mietspiegels tatsächlich einigen, dann steht noch ein ganz dicker Brocken an.

Diese Hürden hat die Bundesregierung schon genommen

Die Wohnungspolitik der Bundesregierung steht von allen Seiten unter Druck. Sowohl die Vermieter- als auch die Mieterseite beklagt, dass es zu langsam gehe, der Wohnungsneubau nicht vorankomme und je nach Standpunkt zu viel oder zu wenig reguliert wird auf dem Markt. Unabhängig davon hat aber Schwarz-Rot schon eine Reihe von wohnungspolitischen Maßnahmen in der ersten Jahreshälfte 2019 angeschoben.

Die Sonder-AfA für den bezahlbaren Wohnungsbau ist von Bundestag und - nach einer längeren Hängepartie - auch vom Bundesrat beschlossen worden. Das neue Gesetz ermöglicht es privaten Investoren, befristet für vier Jahre 5% der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung bei der Steuer geltend zu machen. Und das zusätzlich zur bereits geltenden linearen Sonderabschreibung von 2%. Damit können also in den ersten vier Jahren insgesamt 28% der Kosten einer neuen Mietwohnung steuerlich abgeschrieben werden. Voraussetzung ist, dass die Kosten 3.000 Euro/m² Wohnfläche (ohne Grund und Boden) nicht übersteigen sowie für mindestens zehn Jahre vermietet wird. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung wird auf 2.000 Euro/m² gedeckelt. Die Sonder-AfA soll für Bauanträge gelten, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt werden. Sie gilt für ganz Deutschland, also nicht nur auf angespannten Wohnungsmärkte. Das Finanzministerium rechnet durch dieses Gesetz mit Einnahmeausfällen von etwa 310 Mio. Euro. Einige Bundesländer und auch die wohnungsbauenden Unternehmen halten die 3.000-Euro-Grenze für zu niedrig.

Den Neubau von Sozialwohnungen wird der Bund weiterhin unterstützen. In den Jahren 2020 und 2021 will er insgesamt 2 Mrd. Euro für die Wohnraumförderung zur Verfügung stellen. Dafür musste eigens das Grundgesetz geändert werden, was Bundestag und Bundesrat im ersten Halbjahr 2019 gebilligt haben. Die Förderalismusreform sah vor, dass der Bund ab 2020 aus dieser Finanzierung aussteigt, stattdessen bekommen die Länder einen höheren Umsatzsteueranteil. Diesen behalten sie nun auch, das Geld vom Bund für den sozialen Wohnungsbau bekommen sie dennoch. Allerdings behält sich der Bund eine stärkere Kontrolle vor. Und die Länder müssen einen Eigenanteil für einen Sozialwohnungsneubau leisten. Der Deutsche Mieterbund sowie eine Reihe von Sozialverbänden halten die Fördersumme für zu niedrig.

Die Senkung der Modernisierungsumlage ist im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes pünktlich zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten und hat im ersten Halbjahr einige Wellen geschlagen. Für Modernisierungsvorhaben gilt nun: Die Eigentümer dürfen nur noch 8% der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen statt bislang 11%. Und sie dürfen innerhalb von sechs Jahren die Miete nur um maximal 3 Euro/m² erhöhen, bei Mieten unter 7 Euro/m² sind es 2 Euro/m². Insbesondere dieser Teil der neuen Regelung kam für die Bestandshalter sehr überraschend. Größere und kleinere Konzerne wie Vonovia oder Akelius hatten angekündigt, deshalb Modernisierungen herunterzufahren.

Die erste Mietpreisbremsenänderung, ebenfalls Teil der Mietanpassungsgesetzes, besagt, dass Vermieter offenlegen müssen, warum ihre Miete höher ist als die Mietpreisbremsengrenze (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10%). Erlaubte Ausnahme sind Neubau (nach 2014), umfangreiche Sanierung und eine bereits höhere Miete beim Vormieter. Die Vermieter müssen dies unaufgefordert preisgeben. Hat der potenzielle Mieter Zweifel, kann er eine qualifizierte Rüge aussprechen. Eine weitere Änderung der Bestimmungen soll noch in diesem Jahr folgen.

Die Auszahlung des Baukindergelds, beschlossen im September 2018, hat im März 2019 begonnen. Bislang haben laut Innenministerium bis Ende Juni 43.000 Familien das erste Baukindergeld ausgezahlt bekommen. 2,33 Mrd. Euro werden dafür veranschlagt. Rund 60% dieser Familien hatten ein Jahreshaushaltseinkommen vor Steuern von maximal 40.000 Euro, rund 40% von maximal 30.000 Euro. Insgesamt haben mehr als 112.000 Familien einen Antrag gestellt, der von der KfW bearbeitet wird. Pro Kind und Jahr gibt zehn Jahre lang 1.200 Euro Baukindergeld. Das Einkommensmaximum sind 90.000 Euro. ox


Informationen dazu finden Sie auch auf unserer Übersichtsseite der aktuellen Gesetzesvorhaben.

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