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Anlagen | 15.08.2019

Aus IZ33/2019, S. 3

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    WealthCap, INP Holding AG, Patrizia GrundInvest, LHI Gruppe, Finanztest
  • Personen:
    Andreas Heibrock, Oliver Porr, Christian Thomas, Mathias Bruns
  • Finanzprodukte:
    Patrizia Grundinvest Frankfurt/Hofheim, WealthCap Immobilien Deutschland 41, Patrizia Grundinvest Berlin Landsberger Allee, 26. INP Deutsche Sozialimmobilien, HL Quartier West, LHI Immobilienportfolio II
  • Immobilienart:
    Büro

Mieses Zeugnis für Alternative Investmentfonds ärgert die Anbieter

Quelle: Patrizia
Das Chinon Center in Hofheim ist die Fondsimmobilie, in welche Anleger seit Mitte 2018 im Rahmen des Patrizia Grundinvest Frankfurt/Hofheim investieren können. Der AIF erhielt mit 3,9 eine mäßige Note.

Quelle: Patrizia

Die Zeitschrift Finanztest sieht in Alternativen Investmentfonds (AIF) intransparente und riskante Anlagen. Die unter die Lupe genommenen Immobilienanlagevehikel schneiden nur sehr mäßig ab. 15 Fonds haben die Autoren sogar schon vorab aussortiert. Die Emittenten sind sauer.

Finanztest, eine Ablegerzeitschrift der Stiftung Warentest, hat sich in der aktuellen August-Ausgabe die Qualität von 21 Alternativen Investmentfonds im Immobilienbereich vorgeknöpft. Das Ergebnis ist wenig schmeichelhaft. Keiner der untersuchten Fonds kam über ein schlechtes "Befriedigend" hinaus. Das schlechteste Produkt erhielt mit der Note 3,9 ein mäßiges "Ausreichend".

Sieben Fonds haben die Autoren allerdings gleich vorab von der Prüfliste gestrichen: jene mit Blindpools. Bei diesen Vehikeln steht beim Kauf von Fondsanteilen noch nicht fest, welche Immobilien erworben werden. "Viel zu hohe Risiken", heißt es im Artikel. "Solche Blindpools lassen sich schwer einschätzen." Auch andere Fonds mit besonderen Risiken wie beispielsweise der Möglichkeit von Ratenzahlungen hat die Finanztest-Redaktion aussortiert. Von 21 AIF blieben zur Prüfung nur noch überschaubare sechs übrig: HL Quartier West, LHI Immobilienportfolio II, INP Deutsche Sozialimmobilien, Wealthcap Immobilien Deutschland 41 sowie Patrizia Grundinvest Berlin und Patrizia Grundinvest Frankfurt/Hofheim.

Das Qualitätsurteil kommt durch die gewichtete Bewertung von Fondsobjekt und Vermietung (35%), Risiko und Ertrag (35%), Kontrolle und Vertrag (20%) sowie wesentliche Anlegerinformationen (WAI) mit 10% zustande. Insbesondere die WAI kamen schlecht weg. Hierin finden sich laut den Verfassern vor allem Allgemeinplätze. Keiner der Anbieter habe genaue Angaben zum Vermietungsstand gemacht. Auch zur Laufzeit der Mietverträge habe sich keiner der Teilnehmer geäußert. "Interessenten müssen sie im Verkaufsprospekt oder bei Wealthcap in den Werbeunterlagen suchen."

Am Ende des Artikels steht die redaktionseigene Berechnung einer prognostizierten Rendite, die sich zwischen 3,7% bis 4,1% bewegt. Die Unternehmen selbst müssen diese seit 2013 nicht mehr zwingend angeben. Besonders scharf kritisiert wird das Augsburger Unternehmen Patrizia. Es habe zum Teil Wochen gedauert, bis die Prüfer Zugang und Einblick in die Unterlagen erhielten. Und ein Anwalt hätte sogar rechtliche Schritte angedroht. Andreas Heibrock, Geschäftsführer von Patrizia Grundinvest, möchte dies so nicht stehen lassen. "Alle angeforderten Unterlagen, die keiner Vertraulichkeitsvereinbarung unterliegen, wie beispielsweise die Wertgutachten, haben wir sofort zur Verfügung gestellt. Gleichzeitig haben wir den Testern vorgeschlagen, weitere Unterlagen in einem unserer Büros einzusehen." Davon sei erst nach Zögern Gebrauch gemacht worden. "Von unseren Anlegern haben wir noch nie die Rückmeldung erhalten, dass unsere Produkte intransparent seien", sagt Heibrock. "Ich behaupte sogar, dass es kaum transparentere Anlagen als die AIF gibt."

Als Reaktion auf den Artikel habe lediglich ein Anleger seine Zeichnung zurückgezogen, und einige Platzierungspartner hätten gefragt, wie es denn zu der Schärfe in dem Artikel gekommen sei. Heibrock führt jene Schärfe letztlich auf "Meinungsverschiedenheiten bezüglich der Herausgabe von vertraulichen Unterlagen zwischen seinem Unternehmen und der Redaktion" zurück. Er findet es schade, dass die umfangreichen gesetzlichen Neuregelungen für seine Branche zum Schutz der Anleger in dem Bericht von Finanztest nahezu unerwähnt bleiben. So gibt es beispielsweise Verwahrstellen, die die eingezahlten Mittel verwalten müssen. Fondsanbieter müssen nicht nur vonseiten des Unternehmens, sondern auch persönlich einen einwandfreien persönlichen Trackrecord vorlegen.

"Ich widerspreche der Stiftung Warentest überhaupt nicht, dass unsere Produkte auch Risiken beinhalten", stellt Heibrock klar. Aber AIF seien nun einmal vorrangig für Anleger mit großem Geldvermögen interessant. "Die durchschnittliche Zeichnungssumme in die Grundinvest-AIF liegt bei 50.000 Euro." Die von Finanztest prognostizierte Rendite von jeweils 3,7% für die Objekte in Berlin und in Hofheim kann der Grundinvest-Chef überhaupt nicht nachvollziehen. In Berlin rechnet sein Unternehmen mit jährlichen Auszahlungen von 4%, in Hofheim mit 4,5%. "Derzeit liegen wir sogar noch höher."

Mathias Bruns, Vorstand der INP Holding, deren Sozialimmobilien-Produkt ebenfalls unter die Lupe genommen worden ist, kann das bescheidene Abschneiden mit der Note 3,7 ebenfalls nicht nachvollziehen. "Wir informieren doch in den WAI ausführlich über Anbieter, Markt, Investitionsgüter und Mieter." Hier haben die Hamburger nur die miese Note 5,3 kassiert. Darüber hinaus läsen Anleger dort detaillierte Prognoserechnungen und Sensitivitätsanalysen. "Alles entspricht den BaFin-Anforderungen." Die von Finanztest prognostizierte Rendite von 4,1% versteht Bruns ebenfalls nicht. "Unsere kalkulierten Auszahlungen liegen bei 4,5% p.a. und werden in monatlichen Intervallen ausgekehrt." Es sei "schade", dass die Blindpools pauschal abgewertet worden seien. "Ein Bezug zu anderen artverwandten, deutlich weniger bis gar nicht regulierten Beteiligungsfirmen wie Vermögensanlagen und Crowdinvestings wird erst gar nicht hergestellt." Für eine eventuelle Folgeauswertung wünscht sich der Hamburger Fondsanbieter eine größere Berücksichtigung der bisherigen Erfahrungen und des Know-hows der Anbieter wie die bisherige Prognosesicherheit und -genauigkeit. Auch die Risikostreuung und die Entwicklung des Zielmarkts seien wesentliche Faktoren.

"Hier sind reine Theoretiker am Werk gewesen", grummelt Oliver Porr, Geschäftsführer der LHI Gruppe. "Natürlich wünschen wir uns alle die optimale Neubauimmobilie in toller Lage mit mehreren Mietern mit sehr guter Bonität und langjährigen Verträgen." Nur gebe es die gerade nicht. "Damit ist die volle Punktzahl nicht zu erreichen." Der LHI Immobilienportfolio II des Pullacher Unternehmens hat mit einer Note von 3,5 aber immerhin Platz 2 eingefahren. Die generelle Einordnung von AIF als riskante Anlage weist Porr deutlich zurück: "Wir haben gegenüber den Staatsanleihen einen Renditeunterschied von runden 4% - das drückt natürlich die immobilienimmanenten Risiken aus. Die vermeintlich sicheren Anlagen wie Sparbücher bringen derzeit einen Vermögensverlust." Auch er kritisiert die Reduzierung auf nur sechs unter die Lupe gekommene AIF. "Was bleibt dann noch zur Bewertung übrig?" Er fühle sich fast geadelt, dass der LHI-Fonds noch auf dem zweiten Platz gelandet ist. Wenn jedoch die Testkriterien nicht stimmten, sei die Frage, welche Schlüsse man überhaupt aus dem Ergebnis ziehen könne, moniert Porr. Mit der prognostizierten Rendite von in diesem Falle 3,8% kann sich der LHI-Chef aber anfreunden, obgleich er sonst - wie andere AIF-Anbieter auch - davon absieht, mit solchen Prognosen zu werben.

Die Münchener Wealthcap gibt sich in der Kritik relativ gemäßigt, verweist darauf, dass sie ihre Investitionsberichte von unabhängigen Wirtschaftsprüfern unter die Lupe nehmen lasse. Der Fonds Immobilien Deutschland 41, der in Büros investiert, schneidet mit der Note 3,7 ab. Außerdem ist Unternehmenssprecher Christian Thomas ein Fehler der Finanztest-Autoren aufgefallen: Es treffe nicht zu, dass für den AIF fixe Kosten anfallen. "Lediglich in den Anfangsjahren kann eine Mindestgebühr abgerechnet werden. Die Bewertungskriterien an sich "waren transparent und nachvollziehbar", sagt Thomas. Die prozentuale Gewichtung jedoch nicht. "Wir hätten eine stärkere Berücksichtigung der Objekt- und Lagequalität und damit des Risikoprofils für angebracht gehalten."

Kein Wunder. Denn diese hat Finanztest für den Münchner Anbieter mit der überdurchschnittlichen Note 2,6 versehen. Das Unternehmen setze bewusst auf eine breite Streuung über verschiedene Standorte und Mieter. "Gleichwohl", stellt Thomas in Sachen AIF klar, "muss jedem Investor bewusst sein, dass es sich um eine Beteiligung mit langfristigem Investmenthorizont und grundsätzlich stark eingeschränkter Fungibilität handelt."

KOMMENTAR zu "Mieses Zeugnis für Alternative Investmentfonds ärgert die Anbieter"

Klar, es ist wenig verwunderlich, dass die von den Finanztest-Redakteuren gescholtenen und mäßig benoteten Anbieter alles andere als begeistert sind. Verwunderlich ist aber, dass eine Zeitschrift wie Finanztest, hinter der die renommierte Stiftung Warentest steckt, sich derart angreifbar macht. Warum haben diese beispielsweise die Mehrzahl der Fonds, die bereits Geld für noch nicht feststehende Immobilienfinanzierungen eingesammelt haben, sogenannte Blindpools, aussortiert? Die Begründung, dass solche Vehikel eh viel zu riskant seien, ist nicht wirklich hinreichend. Übrig für die Bewertung blieben letztlich noch sechs AIF. AIF-Anlegern sollte klar sein, dass sie durch eine Beteiligung sozusagen zu Unternehmern werden. Und dass die Investition in nur ein Projekt mit einem noch höheren Risiko verbunden ist, als die Investition in eine Mischung aus mehreren Objekten. Im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sind seit 2013 deutlich strengere Anforderungen an die Bewertung der Immobilien und die Risikokontrolle festgeschrieben, die mehr Transparenz bringen sollen. Es gibt eine Kontrollinstanz, eine Verwahrstelle, die die Geldströme rechtlich haftbar verwaltet. Sobald ein AIF nur in ein einziges Immobilienprojekt investiert, liegt der Mindestbetrag für Privatanleger bei 20.000 Euro. Auch das soll Sparer schützen. Außerdem müssen sowohl die Anbieter als auch die Geschäftsführer der BaFin seit 2013 einen über Jahre einwandfreien Trackrecord vorweisen, wenn sie eine Zulassung für ihre Fonds erhalten möchten. Die Renditen zwischen etwa 3,5% und 4,5% sind nicht die Welt, gemessen an den häufig sehr langen Anlagezeiträumen von bis zu 30 Jahren. Auch Aufschläge und laufende Kosten sind relativ hoch. Für Kleinsparer sind AIF nicht zuletzt deshalb sicher nicht zu empfehlen. Da haben die Finanztester recht - und die Emittenten widersprechen dem letztlich nicht. Eine Orientierung bietet der Testbeitrag dennoch nicht wirklich, weil die Vergleichsanlageprodukte fehlen. Die Leser, also meist Kleinanleger, bekommen hier leider nur die Information, dass im Prinzip auch die Crème de la Crème der AIF allenfalls unteres Mittelmaß ist. Es fehlt eine konsequente Einordnung in den Reigen der Anlegerprodukte. So sind etwa Crowdinvestments durch Privatanleger nicht nur wegen der geringeren gesetzlichen Regulation deutlich riskanter, hingegen Anlagen in klassische breit gestreute Immobilienfonds deutlich risikoärmer. Für die Anleger wäre ein ausführlicher Vergleich verschiedener Anlageformen im Immobilienbereich für Kleinanleger hilfreich gewesen. Und auch für die AIF, die sicherlich an einem transparenten Bild ebenso interessiert sind. dro

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