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Politik | 08.08.2019

Aus IZ32/2019, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:
  • Städte:
    München
  • Unternehmen:
    ESW Bauträgergesellschaft, Vonovia
  • Organisationen:
    FDP, VdW Bayern, Land Bayern, Mieterverein München
  • Personen:
    Hans Maier, Franz Mayer, Markus Artz, Beatrix Zurek, Hannes Erhardt, Daniel Föst
  • Immobilienart:
    Wohnen

Bayerns Vermietern drohen jetzt sechs Jahre ohne Mieterhöhungen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Für Vermieter in Bayern könnte es bald eng werden mit Mieterhöhungen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Das Bündnis für den Mietenstopp in Bayern hat den Gesetzentwurf für das geplante Volksbegehren vorgelegt. Mit signifikanten Änderungen gegenüber dem ersten Vorschlag. So soll der Mietenstopp für sechs Jahre gelten, für soziale Vermieter gibt es Ausnahmen.

Nur eine Seite ist der Gesetzentwurf lang. Knappe sechs Paragrafen umfasst er. Doch was die beiden Bielefelder Professoren Franz Mayer und Markus Artz im Auftrag des Münchner Mietervereins ausgearbeitet haben, könnte für Vermieter in Bayern noch schlimmer werden als befürchtet. Sollte der Entwurf tatsächlich zum Gesetz werden, dürfen Vermieter von Wohnungen in Bayern ihre Mieten in den 162 Städten und Gemeinden, die laut der bayerischen Mietpreisbremsenverordnung als angespannte Wohnungsmärkte gelten, sechs Jahre lang nicht erhöhen. Der Stopp würde sogar bei Staffel- und Indexmietverträgen gelten. Damit ginge das bayerische Gesetz noch über den vielfach diskutierten Berliner Mietendeckel hinaus. Mitte Juni beschloss der rot-rot-grüne Senat, dass die Mieten der Hauptstadt für fünf Jahre eingefroren werden sollen.

Neue Mietverträge werden auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt. Der Deckel der Vergleichsmiete würde auch bei Mieterhöhungen gelten, die nach Modernisierungen anfallen. Neubauten, die nach dem 1. Januar 2019 vermietet wurden, sollen von den Regelungen ausgenommen werden, um Investitionen nicht zu behindern. Ausgenommen werden sollen auch Studentenwohnungen in speziellen Wohnheimen. Das Gesetz sieht bei Verstößen eine Geldbuße von bis zu 500.000 Euro vor. Zudem sollen Vermieter zu viel erhaltene Miete komplett zurückzahlen müssen und nicht erst ab der Rüge, wie es bei der aktuellen Mietpreisbremse der Fall ist.

Noch ist es nur ein Entwurf. Ein paar kleine Änderungen können die Unterstützer des Begehrens noch anfügen. Doch dabei dürfte es nur um Details gehen. Auch das genaue Verfahren und welche Behörden zuständig sein werden, muss noch ausgearbeitet werden. Da aber die Chancen gut stehen, dass im Herbst die zunächst benötigten 25.000 Unterschriften zustande kommen, ist die Aufregung jetzt schon groß.

In Berlin wie in Bayern wird heftig darüber gestritten, ob ein solcher Schritt auf Landesebene überhaupt rechtens wäre. Die Professoren Mayer und Artz haben sich da festgelegt. "Über das öffentliche Recht kann das Land Bayern agieren. Es kommt nur auf den politischen Willen an", argumentiert Mayer. Nicht alle Juristen teilen diese Einschätzung (siehe "Ist Lompschers Mietendeckel rechtens?", IZ 26/19).

Aus der Branche kommt massive Kritik. Bei Deutschlands größtem privaten Vermieter Vonovia hält man den bayerischen Mietendeckel für nicht zielführend. Es werde keine einzige neue Wohnung geschaffen, die Bewirtschaftung von Mietwohnraum er-schwert und die Vermieter in "gut" und "böse" unterteilt. "Wir unterstützen die Position der bayerischen Landesregierung, die sich in Person des Justizministers Eisenreich klar gegen einen Mietendeckel ausgesprochen hat", teilt Vonovia mit. Daher werde man auch kurzfristig nicht in Aktionismus verfallen oder Mieterhöhungen vorziehen. Statt regulatorischer Maßnahmen müssten die Herausforderungen im Dialog zwischen Politik, Bürgern und Wirtschaft gelöst werden. Das erfordere Kompromissbereitschaft auf allen Seiten.

Auch die Bayerische Versorgungskammer, die in Bayern etwa 9.400 Wohnungen verwaltet, plant kurzfristig keine Reaktionen auf den Gesetzesvorschlag. Allerdings warnt das Unternehmen davor, dass bereits geplante Modernisierungen nicht umgesetzt werden könnten, wenn sich durch das neue Gesetz die Mindesterwartungen an die Rendite nicht mehr erzielen ließen. Auch könne der Mietenstopp und die Deckelung der Wiedervermietungsmiete "einen signifikanten Einfluss auf Investitionsentscheidungen für Neubauwohnungen" haben. "Durch die Möglichkeit der Senkung der Miete wäre keine Planungssicherheit für das Fortbestehen der anfänglichen Einkaufsrenditen gegeben und könnte im Falle der späteren Absenkung der Mieten zur Unwirtschaftlichkeit des Investments führen", fürchtet die Versorgungskammer.

Kritik kommt auch von der bayerischen FDP. Deren Landesvorsitzender und wohnungspolitischer Sprecher Daniel Föst wettert, Mietpreisbremse und Mietenstopp seien "Rohrkrepierer" und würden dringend notwendige Investitionen in den Wohnungsmarkt verhindern. Das treffe vor allem sozial Schwächere.

Kritik, dass vor allem soziale Vermieter oder Genossenschaften mit dem Verzicht auf Mieterhöhungen kein Geld mehr für Neubauten hätten, kontern die Bielefelder Professoren mit einer Ausnahmeregelung. Demnach sollen die Mieten bis zur Grenze von 80% der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden dürfen. "Wer derzeit sehr wenig Miete verlangt, soll noch einen kleinen finanziellen Spielraum haben, um nicht in Bedrängnis zu kommen. Dies aber deutlich unter dem Mietspiegel", erklärt Münchens Mietervereinsvorsitzende Beatrix Zurek.

Auch hier gehen die Münchner Mieterschützer über die Vorschläge ihrer Berliner Kollegen hinaus. Der Berliner Mieterverein hatte zuletzt vorgeschlagen, dass Vermieter, die sich in der Vergangenheit zurückgehalten haben, ihre Mieten auch mit dem Mietendeckel bis zu einer Obergrenze anheben dürfen.

Die Regelung kann Hans Maier, Verbandsdirektor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW), nicht überzeugen. Das vorgelegte Papier sei nur bedingt praxistauglich, sagt Maier. Die vorgeschlagene Kappungsgrenze von 80% der ortsüblichen Vergleichsmiete werde zwar von den VdW-Mitgliedern in vielen Städten unterschritten. In einigen Kommunen hätten die Unternehmen aber so viele Mietwohnungen, dass sie selbst die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmten. "Dann wären bei diesen Unternehmen keine Mieterhöhungen mehr möglich", meint Mayer. Probleme bekämen auch Unternehmen, die Erbbaurechte erwerben wollen. Diese seien darauf angewiesen, die Mieten zu erhöhen. Der Gesetzentwurf würde daher Investitionen bremsen.

Kopfzerbrechen bereitet Mayer auch die Frage, wie es nach dem Mietenstopp weitergehen soll. "Mieterhöhungen nach einer so langen Zeit dürften dann nur noch schwer durchsetzbar sein", befürchtet Mayer. Ein noch längeres Einfrieren der Mieten hätte aber immense Folgen für den Neubau und den Bestand.

Vor allem beim Bestand dürften die Unternehmen deutlich weniger investieren, glaubt auch Hannes Erhardt, Geschäftsführer der ESW Unternehmensgruppe. "Dass andere Unternehmen ihre Investitionen zurückfahren, ist anzunehmen. Hier sehe ich vor allem das Thema energetische Sanierung und das Erreichen der Klimaziele in Gefahr", sagt Erhardt. In den Bestand investieren könne man aber nur, wenn Überschüsse erwirtschaftet würden.

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