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Märkte | 08.08.2019

Aus IZ32/2019, S. 22

Von Dagmar Lange

In diesem Artikel:

Logistikmarkt spürt den wirtschaftlichen Wandel

Quelle: E&G Real Estate
Auch diese rund 32.700 m2 große Logistikfläche in Horb am Neckar wird noch vor der Fertigstellung Anfang 2020 vermietet sein.

Quelle: E&G Real Estate

Region Stuttgart. Der Logistikmarkt bleibt unter seinem Potenzial. Erstens wegen des anhaltenden Flächenmangels, zweitens wegen der Transformationsprozesse im Automotive-Cluster.

Der Markt für Industrie- und Logistikunternehmen in der Region Stuttgart bewegte sich im ersten Halbjahr 2019 in etwa im langjährigen Durchschnitt. Colliers und E&G Real Estate geben jeweils einen Vermietungsumsatz von etwa 80.000 m2 an, BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) spricht von einem Flächenumsatz in Höhe von 72.000 m2. Nur Realogis berechnet ein Umsatzplus, und zwar von 11% auf 94.400 m2 im ersten Halbjahr (Vergleichszeitraum 2018: 85.000 m2).

Der größte Abschluss wurde in Waiblingen getätigt. Dort entsteht für Daimler auf dem 73.000 m2 großen Hess-Areal, einem alten Ziegeleigelände, ein Werk für die Entwicklung neuer Antriebe mit 42.000 m2, dazu ein Bürogebäude mit 6.000 m2. Greenfield Development erstellt den Neubau, die Hallen sollen im zweiten Quartal 2020 an den Mieter übergeben werden. Aufgrund dieses Neubaus trug der Rems-Murr-Kreis den Löwenanteil zum Halbjahresergebnis bei. Zu den wenigen weiteren großen Abschlüssen zählt BNPPRE noch eine Anmietung von 8.000 m2 durch Medi1one medical in Fellbach sowie 4.800 m2 in Frickenhausen durch Farasis Energy Europe auf. In der Landeshauptstadt, aber auch in Ludwigsburg, Esslingen, Böblingen und Göppingen wurden hingegen nur Kleinflächen vermietet.

Das Ergebnis spiegelt nicht zuletzt das sehr geringe Angebot an großen Neubauflächen wider. In der Pipeline sind ein neues Gewerbegebiet auf 23 ha in Schwieberdingen (Landkreis Ludwigsburg), von denen der Sportwagenhersteller Porsche zwei Drittel für ein Montagewerk des elektrisch angetriebenen Modells Taycan nutzen will. Die Ausweitung des Gewerbegebiets in Schwieberdingen ist in der Bevölkerung umstritten. Erst diesen Juli brachte ein positiv ausgegangener Bürgerentscheid Planungssicherheit. Im interkommunalen Gewerbepark Eichwald bei Sachsenheim (auch Landkreis Ludwigsburg) wurde eine Westerweiterung um 10 ha beschlossen, ebenfalls um Porsche die Produktion von Prototypen im Bereich der E-Mobilität zu ermöglichen.

Zur Kooperationszone Metropolregion Stuttgart gehört auch Horb am Neckar (Landkreis Freudenstadt), vom Industriegebiet Stuttgart-Vaihingen etwa 55 km entfernt. Dort will im ersten Quartal 2020 der Projektentwickler P3 Logistic Parcs auf einem rund 65.200 m2 großen Grundstück im Industriegebiet Heiligenfeld Logistikflächen mit einer Gesamtgröße von etwa 32.700 m2 fertigstellen, verkehrsgünstig an der A 81 gelegen. Markus Knab, Leiter Industrie- und Logistikimmobilien beim Makler E&G Real Estate, der diese Flächen exklusiv vermarktet, rechnet damit, dass die Mietverträge mit einem Erstausrüster bis Anfang September unterzeichnet sind. Weil sowohl flexible Bestandsimmobilien wie auch Neubauflächen Mangelware sind, zählt Gazeley seine 28.000 m2 große, neu eröffnete Logistikanlage in Epfendorf an der A 81 (Landkreis Rottweil) auch zur Region Stuttgart und nennt sie Stuttgart Süd 1, obwohl rund 75 km von Stuttgart-Vaihingen entfernt.

Die wirtschaftliche Stärke der Region Stuttgart fußt vor allem auf einer industriellen Basis. Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment von BNPPRE, errechnet einen Anteil von gut 47% am Halbjahresergebnis durch Produktionsunternehmen. 32% hätten Handelsunternehmen zum Resultat beigesteuert, danach kamen die Logistikdienstleister mit 16,5%. Zu einer anderen Gewichtung kommt Oliver Stenzel, Geschäftsführer von Realogis Immobilien Stuttgart. Er sieht weiterhin die Logistikbranche als größten Flächenabnehmer, gefolgt von der Produktion. Laut Raabe hat sich das begrenzte Angebot an Logistikflächen auch auf die Mietpreisentwicklung ausgewirkt. Die Höchstmiete sei in den vergangenen zwölf Monaten um 6% auf 7 Euro/m2 und die Durchschnittsmiete um 4% auf 5,40 Euro/m2 gestiegen. Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Investment bei Colliers in Stuttgart, sieht die Durchschnittsmiete bei 5,20 Euro/m2, die Spitzenmiete bei 6,50 Euro/m2, jeweils bezogen auf Flächen mit mehr als 3.000 m2.

Genauso unterschiedlich fallen die Prognosen für das Gesamtjahr aus. Stenzel blickt positiv auf das Jahr und hält ein Rekordergebnis von bis zu 250.000 m2 für möglich. Raabe spricht ebenfalls von einem im "langfristigen Vergleich guten Ergebnis", zweifelt aber, "ob es gelingt, erneut die 150.000-m2-Schwelle zu übertreffen". Auch Knab prognostiziert den Flächenumsatz für 2019 vorsichtig und gibt 130.000 m2 bis 150.000 m2 an, "weil keine Flächenausschreibungen draußen sind".

Sein Indikator ist die Automobilindustrie und deren Zulieferbetriebe: "Die Konjunktur trübt sich ein, E-Mobilität und Digitalisierung setzen die Automobilindustrie unter Druck und die Industrie 4.0 wird auch vor dem Mittelstand in der Region nicht haltmachen." Die Erstausrüster (OEM) stünden "auf der Bremse". "Wo kommt die Nachfrage her, wenn es alle durchschüttelt und der Transformationsprozess durchschlägt?"

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