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Unternehmen | 08.08.2019

Aus IZ32/2019, S. 1

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Wahnsinn als Erfolgsrezept

Quelle: Mika-Fotografie | Berlin, Urheber: Maik Schulze
Gröner bei der Grundsteinlegung der Residenz am Ernst-Reuter-Platz in Berlin: Die Bühne gehört ihm.

Quelle: Mika-Fotografie | Berlin, Urheber: Maik Schulze

Christoph Gröner hat seine CG Gruppe zu einem der größten deutschen Projektentwickler aufgebaut. Gröner liebt den großen, öffentlichen Auftritt - auch wenn er damit in der Branche viele vor den Kopf stößt. Von seiner Arbeit hängt viel ab: Die Städte erhoffen sich die Entwicklung dringend benötigten Wohnraums. Die börsennotierte Consus Real Estate erhofft sich aus ihrer Tochtergesellschaft CG Gruppe Erfolg am Kapitalmarkt. Die Investoren der CG-Immobilien hoffen auf sichere Renditen. Bleibt die Frage: Wie viel Gröner-Ego verträgt dieses Modell?

Es ist selten, dass sich zwei Manager, die für eine 950-Mio.-Euro-Immobilieninvestition Verantwortung tragen, öffentlich widersprechen. Doch wenn einer von beiden Christoph Gröner heißt, kann das schon mal passieren. Als Ende vergangenen Jahres in Hamburg die beiden Projektentwickler SSN und CG Gruppe der Presse ihre Pläne für das Holsten-Areal präsentieren, terminiert SSN den Fertigstellungszeitpunkt für die komplexe Quartiersentwicklung auf das Jahr 2026. Nur Augenblicke später verkürzt der danebenstehende Gröner die Fertigstellung mal eben um zwei Jahre auf 2024. Ein nicht ganz unwesentliches Detail, wenn es um ein 8,6 ha großes Vorhaben geht.

Zwar wurde das Holsten-Grundstück von SSN und nicht von CG akquiriert, trotzdem mischte zeitweise auch CG-Chef Gröner bei den Verhandlungen mit der Politik in vorderer Reihe mit - nicht zur Freude aller Beteiligten. Sven Hielscher, Vorsitzender der CDU-Bezirksfraktion Hamburg-Altona, erinnert sich an "sehr mühsame Verhandlungen". Die Entwicklung neuer Stadtquartiere verlaufe immer "im Spannungsfeld von Sozialpflichtigkeit und Eigentumsgarantie", sagt Hielscher, im Hauptberuf Prokurist beim Hamburger Wohnungsbauträger Kock-Siedlung. "Dieses Spannungsverhältnis innerhalb einer sozialen Marktwirtschaft versteht Herr Gröner nicht."

Am Markt ist zu hören, Gröner sei wegen des unruhigen Klimas durch die börsennotierte Consus Real Estate, die Holding der beiden Entwickler SSN und CG, von den Verhandlungen um das Holsten-Areal abgezogen worden. "Es gab hier einen mehrfachen Wechsel bei den Ansprechpartnern, das hat aufseiten der Politik extreme Skepsis erzeugt", erinnert sich Hielscher, der wie viele andere in Hamburg davon ausgeht, dass die Federführung nun in anderen Händen liegt. Doch Consus bestätigt diesen Wechsel der Verantwortlichkeit nicht: Christoph Gröner sei "innerhalb des erweiterten Konzernvorstands der Spezialist in Bezug auf Quartiersentwicklungen", schreibt der Konzern auf Anfrage. Auch Gröner selbst geht davon aus, in der nächsten Verhandlungsrunde wieder mit am Tisch zu sitzen.

Ein Zuständiger für Quartiersentwicklungen hat bei Consus reichlich zu tun. Neben dem Holsten-Areal, dem Neuen Korallusviertel und dem Neuländer Quarree in Hamburg verfolgt Consus weitere Quartiersentwicklungen z.B. in Köln (Cologneo), Stuttgart (Garden Campus), Frankfurt (Ostend) oder Düsseldorf (Benrather Gärten). Bis vor wenigen Monaten zählte auch die auf knapp 900 Mio. Euro taxierte Entwicklung des Leipziger Freiladebahnhofs durch die CG Gruppe dazu. Doch dieses Grundstück wurde ohne vorherige Rücksprache mit der Stadt Anfang des Jahres an einen Investor verkauft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Karlo Kolumna
Amt Wachsenburg bei Erfurt: Baustand des EMC-Fertigteilwerks im Juli 2019.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Karlo Kolumna

Das Leipziger Rathaus reagierte verstimmt und ließ durchblicken, dass der Verkauf die schnelle Umsetzung des Projekts nicht gerade fördere. Man werde nun erst einmal eine "umfassende juristische Prüfung durchführen, wie der bereits geschlossene städtebauliche Vertrag für das Areal auch für den neuen Eigentümer gilt und dieser fortgeführt werden kann", so die offizielle Erklärung. An Gröner, der am Leipziger Immobilienmarkt gerade Vorhaben im Wert von 1 Mrd. Euro bewegt, prallen solche Klagen ab. "Wir hätten das Grundstück auch filetieren und an die Meistbietenden verkaufen können, aber das wäre für das Projekt nicht das Beste gewesen", sagt er (siehe Interview "Ich suche nicht die harte Konfrontation"). Einen Diplomatiepreis für Kommunikation mit politischen Entscheidern erhält man für solche Sätze nicht.

Das Tauziehen mit den Städten um Nutzungsmix, Zeitpläne und BGF-Zahlen gehört bei der Beplanung und Kalkulation solcher Vorhaben zum täglichen Brot jedes Projektentwicklers. Doch während der Rest der Zunft viel Wert darauf legt, die harten Verhandlungen möglichst geräuschlos und ohne allzu viel öffentliche Diskussion durchzuziehen, macht das Zugpferd der CG Gruppe seinen Standpunkt gerne auch lautstark deutlich. Als der Streit mit dem Baustadtrat des Berliner Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg um die Entwicklung eines ehemaligen Posthochhauses eskalierte, hisste die CG Gruppe kurzerhand am Gebäude ein 13 mal 25 m großes Plakat mit der Aufschrift: "Hier verhindert Rot-Rot-Grün 625 Wohnungen". Vor laufenden Kameras dachte der CG-Chef laut darüber nach, wie sich das Tempo für den Erhalt der Baugenehmigung für den ersten Abschnitt des Kölner Cologneo-Quartiers erhöhen ließe. Man könne der Oberbürgermeisterin Henriette Reker vielleicht eine Zusammenführung der CG-Niederlassungen Köln und Düsseldorf in der Landeshauptstadt in Aussicht stellen, so Gröner. "Ich glaube, wenn die Gewerbesteuerzahlungen der CG Gruppe hier anteilig wegfallen, das wird Frau Reker schon beeindrucken."

In der Immobilienbranche, die ohnehin mit dem eigenen Image hadert, sorgen solche publizistischen Breitseiten für gequälte Gesichter. Und dass Gröner damit anscheinend recht unbeschadet durchkommt, steigert bei manchem die Verbitterung noch. Es gibt keinen anderen deutschen Immobilienprofi, um den sich das Fernsehen so sehr reißt wie um den Vorzeigekapitalisten Gröner, der in den tonangebenden Talkshows der öffentlich-rechtlichen Sender die direkte Konfrontation mit Linksaußen wie Kevin Kühnert und Oskar Lafontaine nicht scheut.

Gierig filmen ihn Reporter auf der Reise im Privatjet, bei Auftritten als Manager und Macher. Auf einer Leipziger Charity-Auktion erhält Gröner für eine halbe Million Euro den Zuschlag und legt sofort nochmal 200.000 Euro drauf - "550.000 Euro, das ist zu wenig für dieses Bild! Ich hatte ein Budget von 750.000 Euro eingeplant." Wer sich so die Bühne erobert, den vergisst man nicht. Auf der Expo Real 2018 bittet ihn ein schüchterner Nachwuchsmanager, der ihn erkennt, spontan um ein Autogramm. "Sie sind mein Vorbild", sagt der junge Mann ehrfürchtig. Und schon wieder meint man, die Konkurrenz mit den Zähnen knirschen zu hören.

Dass Gröners viele Aktivitäten der vergangenen Jahre nicht floppten, liegt nicht nur an unternehmerischem Talent, sondern mindestens ebenso sehr an seinen beiden mächtigen Verbündeten: dem Immobilienboom und dem Mezzaninekredit. Der ständig schmerzhaft steigende Nachfragedruck bei Wohnungen setzt die Städte unter Zugzwang, neuen Wohnraum zu schaffen bzw. durch private Finanzierer schaffen zu lassen. Da sieht es nicht gut aus, einem Investor, der sich lautstark als bauwillig bezeichnet, einfach so die Tür zu verschließen. So jedenfalls lässt sich die mittlerweile mildere Wortwahl des Leipziger Rathauses in Sachen Freiladebahnhof interpretieren. Noch prüft die Stadt, ob es ihr "angesichts veränderter Umstände zuzumuten ist, den städtebaulichen Vertrag unverändert zu belassen". Doch den für 2021 geplanten Baubeginn hält sie nun auf IZ-Anfrage trotz der Zeitverzögerung aufgrund des Verkaufs weiterhin für "machbar". Für den Investor, der einen Teil des Grundstückspreises bereits bezahlt hat, eine gute Nachricht.

An die vielen Projekte (siehe Tabelle "Bis auf München ist die CG Gruppe überall") kam der Entwickler wegen einer weiteren marktwirtschaflichen Regel: Bauen darf der, der das meiste Geld fürs Grundstück bezahlt. Das war oft die CG Gruppe (wie auch die Schwestergesellschaft SSN). Grundstücke wie das Bahrenfelder Carrée in Hamburg wurden Branchenkennern zufolge mehrfach und zu steigenden Preisen durchgehandelt, bis sie letztlich bei Consus landeten. Der Kauf wurde häufig finanziert mithilfe von Mezzaninekrediten, z.B. aus den HFS-Fonds. Auf über 6 Mrd. Euro summiert sich allein bei der CG Gruppe die Pipeline aus vorverkauften, laufenden, in Vorbereitung befindlichen und geplanten Vorhaben. Solche Volumina seien allein mit Banken, die bestimmten Beschränkungen bei Klumpenrisiken unterlägen, gar nicht mehr finanzierbar, weiß ein selbst als Entwickler aktiver Insider. "Wer so schnell so stark wächst und nicht sehr viel Eigenkapital hat, ist immer auf Mezzaninegeber angewiesen." Die happigen Zinsen, die daraus auflaufen, drücken nun kräftig auf die Erträge des Consus-Konzerns. Den Erlös aus dem Leipzig-Verkauf musste Consus verwenden, um Teile dieser teuren Zwischenkredite zu tilgen.

"Um die Arbeit zu tun, die ich jeden Tag tue, muss man wohl wirklich ein bisschen verrückt sein", nickt Gröner gelassen auf die Frage, ob er es nachvollziehen könne, dass mancher ihn für ein wenig größenwahnsinnig hält. Schließlich möchte er neben seinen diversen Milliardenprojekten nebenbei noch das Bauen revolutionieren: mit Digitalisierung (z.B. Building Information Modeling; BIM) und der robotergesteuerten Gebäudeproduktion in der Fabrik statt auf der Baustelle. Für Letztere entsteht südlich von Erfurt ein Betonfertigteilwerk der European Modular Construction (EMC), an der Gröners Unternehmensgruppe 22,5% hält. Ursprünglich war die Fertigstellung für 2018 terminiert, doch bis heute ist auf dem Feld außer ersten Erdarbeiten nichts von dem innovativen Werk zu erkennen. Der Ende 2018 ausgerufene Produktionsstart Anfang 2020 wird nicht zu halten sein. Das passt nicht ganz zum großen Auftritt des Gröner-Innovators, könnte man denken. Falsch gedacht, sagt Gröner: "Bis auf die geringfügige Verzögerung" läuft aus seiner Sicht auch in Erfurt "alles rund".

Früher hatten Consus und CG Gruppe das EMC-Werk schon als Lieferant für ihre Investorenprojekte vorgesehen, davon ist nun erst einmal keine Rede mehr. Die ersten Fertigteile werden auf einem eigenen Grundstück in Leipzig-Plagwitz testweise in einem Wohngebäude verbaut. In offiziellen Consus-Präsentationen wird die robotergestützte Fabrik zwar immer noch als einzigartiger Wettbewerbsvorteil gegenüber konventionell bauenden Konkurrenten präsentiert. "Im aktuellen Businessplan haben wir die Baukosteneinsparung noch gar nicht reflektiert", kocht nun Consus die Bedeutung deutlich herunter. Ähnlich groß ist die Kluft von Anspruch und Wirklichkeit in Sachen BIM. Dass auf den Baustellen nach wie vor mit zweidimensionalen Vorlagen gearbeitet wird, liegt laut Gröner daran, dass die anderen Partner technologisch hinterherhinken. "Wir sind in Sachen BIM schon sehr weit, aber der Rest der Branche tut sich noch recht schwer damit."

Auch sonst sieht er für seine beachtliche Projektpipeline kein Wölkchen am Himmel. Kein Projektentwickler habe so glückliche Investoren wie sein Unternehmen, behauptet er. Dass sein Auftreten dem schlechten Image der Branche Vorschub leiste, findet er unzutreffend - "ich trete gegen Spekulation ein und engagiere mich vielfältig sozial" -, außerdem sei er ein grundsätzlich partnerschaftlich orientierter Mensch: "Niemand, der persönlich mit mir verhandelt, kann mir einen ruppigen Umgangston vorwerfen." Nun ja, vielleicht fast niemand.

"Er benimmt sich wie der König von Deutschland", echauffiert sich der Chef eines Immobilienfinanzierers, dem dann auch noch die Attribute "selbstverliebt" und "narzisstisch" einfallen. "Er kann was und hat auch viel angeschoben, aber davon noch nicht viel realisiert. Dafür, dass all die Projekte aufgehen, muss der momentane Boom am Markt noch lang andauern." Der Beweis dafür, dass die vielen Vorhaben, die die Gruppe in den Jahren 2020 bis 2023 fertigstellen will, allesamt glattgehen, stehe noch aus. Ein langjähriger Dienstleister wird im Hintergrundgespräch noch deutlicher. Er berichtet von einem diktatorischen Verhandlungsstil des Unternehmers und spricht von "brutalen Umgangsformen bis hin zu persönlichen Beleidigungen und Drohungen", von regelmäßig eskalierenden Verhandlungen um verzögerte Zahlungen und unberechenbarem Verhalten. Das habe schon zu vielen Auseinandersetzungen geführt. "Deswegen ärgern sich viele Leute so, dass Gröner in den Medien so gut rüberkommt und sich dort ständig selber loben darf. Weil sie ihn ganz anders erlebt haben."

Die Investoren, die händeringend nach Immobilien suchen und Consus gerne schon vor Baubeginn die Gröner-Vorhaben abkaufen, scheint all das nicht besonders zu stören. "Wir haben viele schöne und erfolgreiche Projekte mit der CG Gruppe gemacht, die Partnerschaft hat sich ausgezahlt", sagt Bernd Bechheim, Leiter Transaktions- und Portfoliomanagement bei Aberdeen Standard.

Ein anderer institutioneller Investor räumt hinter vorgehaltener Hand ein, dass es vor dem Erwerb eines CG-Projekts "natürlich" Diskussionen über das mögliche Entwicklerrisiko gegeben habe. Er habe sich dann trotzdem dafür entschieden, "weil wir von der Qualität und dem Standort des Produkts überzeugt waren. Bei den Verhandlungen haben wir uns aber deutlich mehr Zeit genommen als bei anderen Bauträgern. Wir haben den Vertrag sehr sorgfältig formuliert, auf viele Sicherheitsmechanismen geachtet und hohe Anforderungen an die Vertragserfüllung durchgesetzt."

Der vorsichtige Investor kann ganz beruhigt sein. Am Rande der Charity-Auktion, bei der Gröner das Bild des prominenten Künstlers Neo Rauch ersteigerte, auf dem ein Maler mit seinen eigenen Exkrementen malt, wurde bekannt, dass der CG-Chef in Berlin einen Verein für den gesunden Menschenverstand ins Leben rufen möchte. Rauchs "Der Anbräuner" soll die Vereinszentrale schmücken. Das sollte allen Zweiflern endlich den Wind aus den Segeln nehmen.

Lesen Sie auch das Interview mit Christoph Gröner

Gröner und Consus

Die Verschuldungsquote der Immobilienholding Consus Real Estate ist mit 71% vergleichsweise hoch, der Durchschnittszins beträgt 8,1%. Das liegt an der Übernahme der beiden großen Projektentwickler CG Gruppe und SSN, die mit viel Fremdkapital arbeiten, darunter zahlreiche hochverzinsliche Zwischenfinanzierungen (Mezzaninekredite). Die Zinskonditionen der älteren Mezzaninefinanzierungen taxieren Marktkenner auf 15% bis über 20% p.a. Christoph Gröner verkaufte 2017/2018 75% seiner CG Gruppe an die Consus, um eine (günstigere) Kapitalquelle für das Wachstum aufzutun. Doch der Kapitalmarkt scheint dem Konstrukt noch nicht allzu sehr zu vertrauen. Im Mai begab Consus eine knapp 400 Mio. Euro große Anleihe, der Fitch und S&P Ratingnoten von B bzw. B- verliehen - das ist knapp über Ramschniveau. 43 Mio. Euro aus der Anleihe flossen in Kaufpreiszahlungen für seine Unternehmensanteile, auf weitere 45 Mio. Euro Marktwert kommt aktuell sein 6%-Aktienpaket an Consus.

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