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Märkte | 01.08.2019

Aus IZ31/2019, S. 21

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:

Die Zeil ist in Frankfurt das Maß der Dinge

Quelle: <a href="http://www.pixelio.de" target="_blank">pixelio.de</a>, Urheber: Dieter Schütz
Aus der Vogelperspektive wirkt die Zeil dank der angepflanzten Platanen wie ein grünes Band.

Quelle: pixelio.de, Urheber: Dieter Schütz

Frankfurt. Wer in der Stadt Einzelhandelsimmobilien mieten oder kaufen will, kommt an der Haupteinkaufsstraße Zeil nicht vorbei. Die Luxusmeile Goethestraße kann zwar nicht bei der Passantenfrequenz, aber bei den Höchstmieten annähernd mithalten.

Im Vergleich der einzelnen Geschäftslagen ist für den Einzelhandel in Frankfurt immer noch die Zeil das Nonplusultra. Laut dem Comfort High Streets Report Frankfurt Spezial 2019/20 beträgt die Höchstmiete dort für kleine Flächen der Kategorie 80 m² bis 120 m² etwa 290 Euro/m². Ladenlokale von 300 m² bis 500 m² werden für maximal 165 Euro/m² vermietet. Die Einzelhandelsverkaufsfläche der Zeil beläuft sich auf insgesamt 160.560 m², was mehr als die Hälfte der Verkaufsfläche der gesamten Frankfurter Innenstadt ausmacht. Die Fläche verteilt sich auf 136 Geschäfte, deren durchschnittliche Größe 1.180 m² beträgt. Der Filialisierungsgrad der Zeil liegt bei 88%. Marken wie Abercrombie & Fitch, Reserved, Sephora und Samsung sind in der Straße anzutreffen.

Mehr als 24.000 Passanten statten der Straße Comfort zufolge an einem Samstag pro Stunde einen Besuch ab, was die Zeil zu einer der bundesweit meistfrequentierten Einkaufslagen macht. Immobilieninvestoren können an den besten Lagen der Einkaufsstraße mit Bruttoanfangsrenditen von 3,1% bis 3,3% und mit Kaufpreisfaktoren vom 30- bis 32fachen der Jahresmiete rechnen.

Bei der Höchstmiete kann trotz einer weit niedrigeren Passantenfrequenz von nur 2.700 Menschen pro Stunde und einer Verkaufsfläche, die im Vergleich zur Zeil nur ein Zehntel beträgt, allein die Luxusmeile Goethestraße mit 285 Euro/m² annähernd mithalten, berichtet Comfort. Anbieter wie Chanel, Tiffany & Co. und Hermès sorgen dort für eine kaufkräftige Klientel. Davon profitieren auch Immobilien an benachbarten Standorten wie das One Goethe Plaza mit den Mietern Louis Vuitton, Prada und Bottega Veneta sowie das Ma‘ro, in dem sich unter anderem Dorothee Schumacher und Woolrich angesiedelt haben.

Hinter der Goethestraße folgen in der Rangliste der Mieten mit deutlichem Abstand die Fressgass mit 200 Euro/m² und die Biebergasse mit 185 Euro/m². Beide Lagen weisen Bruttoanfangsrenditen von 3,4% bis 3,7% und Kaufpreisfaktoren von 27 bis 29 auf. Allerdings unterscheiden sie sich deutlich in der Passantenfrequenz. Während in der zunehmend durch Modekonzepte bespielten Gastromeile Fressgass 3.100 Menschen gezählt wurden, waren es in der Biebergasse mit 5.900 Personen fast doppelt so viele, was der Straße in dieser Hinsicht den zweiten Platz hinter der Zeil beschert. Nach Einschätzung von Comfort hat die vergleichsweise kurze Biebergasse von der Verkehrsberuhigung der Anbindung zur Hauptwache profitiert.

Noch stärker fällt der Unterschied der Mieten zur Zeil beim Steinweg (140 Euro/m²) und der Hauptwache (115 Euro/m²) aus. Letztere sei als "Drehkreuz" bei der Verteilung auf die Einkaufsstraßen und zudem im Zusammenhang mit dem südlich von ihr gelegenen Rossmarkt zu sehen, der Comfort zufolge für den Einzelhandel an Bedeutung zugelegt hat. Dort haben sich unter anderem die Modekonzepte Edited (Rossmarkt 17) und Nile (Rossmarkt 19) angesiedelt.

Der Comfort High Streets Report Frankfurt Spezial 2019/20 kann unter der Adresse https://www.comfort.de/de/media-center/publikationen oder im IZ-Shop kostenfrei heruntergeladen werden.

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