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Politik | 01.08.2019

Aus IZ31/2019, S. 9

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Deutscher Mieterbund (DMB), Deutsche Umwelthilfe, Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit
  • Personen:
    Ulrich Ropertz, Horst Seehofer
  • Immobilienart:
    Wohnen

Klimaschutz braucht die willigen Mieter

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs
Mieterprotest nahe dem Kanzleramt in Berlin, der sich auch gegen die teure energetische Modernisierung von Wohnungen richtet.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Die energetische Modernisierung hat sich wegen der Mieterhöhungsmöglichkeiten, die viele Wohnungsanbieter bis zur Neige ausreizen, zu einem zusätzlichen Faktor der sozialen Spannungen auf dem Wohnungsmarkt entwickelt. Der notwendige Klimaschutzaspekt im Gebäudesektor ist so zum großen Reizthema geworden. Der Deutsche Mieterbund will mit einem neuen Projekt die Vereinbarkeit von Modernisierung und Mieterschutz belegen.

Im Grunde wollen ja alle was für den Klimaschutz tun, um die Welt für die Nachkommenden lebenswert zu erhalten. Auf dem Sektor Gebäude, der vieles (rund 36%) zum Klimafeind Nummer eins, CO₂, beiträgt, ist die Lage aber derzeit festgefahren. Es sind die Mieter in den Städten, die gegen energetische Modernisierung aufstehen, weil die dann möglichen Mieterhöhungen für sie nicht mehr verkraftbar seien. Und daran ändere auch die 2019 gesenkte Kostenumlagenrate (von 11% auf 8%) sowie die daran gekoppelte Begrenzung der Mieterhöhung (maximal 3 Euro/m2, bei Mieten unter 7 Euro/m2 nur 2 Euro/m2) kaum etwas. Es blieben immer noch Kostensteigerungen von 30% bis 40% pro Monat bei einem ohnehin hohen Mietniveau, sagen Mietervertretungen in München, Berlin oder Frankfurt. Ein Grund, warum die Sanierungsquote in Deutschland schon seit Jahren bei den schon beinahe ominösen rund 1% verharrt. Und so das Ziel, nämlich einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050, in weite Ferne rückt. Mindestens 2% wären nötig.

Der Deutsche Mieterbund betrachtet diese Entwicklung mit einiger Sorge. "Wir brauchen den Klimaschutz. Aber wir brauchen auch die Sozialverträglichkeit", sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds. In einem gemeinsamen Projekt mit der Deutschen Umwelthilfe (DUH) soll nun die deutsche Mieterschaft, immerhin rund 46% der insgesamt 82 Mio. Deutschen, für das Thema motiviert sowie Vorurteile abgebaut werden. "Klimaschutz trifft Mieterschutz", heißt die Überschrift. Helfen sollen dabei klar nachweis-bare Erkenntnisse zum Thema Kosten und Nutzen von Modernisierungen, die neben Dämmung oft auch Sanierung von Bad und Küche beinhalten. Wie genau sind die Energieverbräuche davor und danach? Warum ist es so, dass trotz umfangreicher Modernisierung die Betriebskostenvorauszahlungen in den allermeisten Fällen gar nicht sinken?, lauten einige Fragen, die beantwortet werden sollen. Weitere heißen: Was im Detail sind die Kostentreiber bei der Modernisierung, was ist aus Mietersicht noch akzeptabel? Günstige und dennoch effektive Modernisierungen sollen mittels Best-Practice-Beispielen erfasst und möglichst standardisiert werden.

Wahr ist: Alle reden von Klimaschutz und Gebäudemodernisierung, aber eine umfangreiche, detaillierte Informationssammlung zu diesen Themen existiert nicht. Auch die DUH erhofft sich von dem Projekt Erkenntnisgewinn und dass "soziale Spannungen" auf dem Weg zum Gebäudeklimaschutz eingedämmt werden können. Das Bundesumweltministerium unterstützt die Untersuchung. Der Deutsche Mieterbund will aus den Ergebnissen auch unter Umständen "neue politische Forderungen" ableiten. Dass da etwas im großen Konsens mit den Vermietern geht, ist bislang nicht abzusehen (siehe Infokasten "Der Dritte im Bunde").

Zwischen Mieter und Vermieter gibt es bei dem Thema reichlich verbrannte Erde. Das fing an bei dem bald als falsch entlarvten Versprechen, dass Mieterhöhungen durch niedrigere Energiekosten wieder wettgemacht würden. Es ging weiter mit dem Streit darüber, ob in den Abrechnungen der Modernisierung nicht auch Instandhaltungsposten untergebracht sind, die eigentlich nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Und kulminierte nun in den Auseinandersetzungen vor allem mit großen Wohnungsgesellschaften, die aus Sicht der Mieter mit Hilfe von Modernisierung stetig enorme Mietsteigerungspotenziale heben wollten. Vermieter fühlen sich maßlos ungerecht beschimpft. Sie mussten auch verkraften, dass Anfang 2019 nicht nur der Umlageanteil gesenkt wurde, sondern auch die Mieterhöhungen nach Modernisierung gedeckelt wurden. Das hat viele Wirtschaftspläne durcheinandergebracht - und nicht zuletzt Unternehmen wie Vonovia dazu veranlasst, ihre Modernisierungsquote wieder zu senken. Klar ist: Gehen die Auseinandersetzungen so weiter, wird das Klimaziel niemals erreicht. Eine - mögliche - Objektivierung durch das Projekt des Mieterbunds könnte in dieser Lage sehr nützlich sein.

Der Dritte im Bunde

Aktuell sind sich Mieter und Vermieter, vertreten etwa im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, zumindest in einem Punkt einig: Der Klimaschutz im Gebäudebestand, eine gesellschaftliche Großaufgabe und milliardenschwere Last, darf nicht länger nur eine Kostensache von Vermieter und Mieter sein. Als Dritter müsste der Staat ins Boot kommen. Der GdW und andere verlangen eine Sanierungs-AfA für Gebäude, die Bauminister Horst Seehofer (CSU) sehr vage zugesagt hat. Der Mieterbund hat bislang andere Vorschläge. Er hält eine Kostenumlage von maximal 1,50 Euro/m2 für vertretbar. Energetische Modernisierung sollte als Wohnwertmerkmal in einen reformierten Mietspiegel eingehen und nicht mehr einfach nur durch Umlage an die Mieter refinanziert werden. Und der Mieterbund plädiert dafür, dass die staatlichen Förderprogramme für Sanierung ungeschmälert den Investoren-Projekten nutzen sollen. Bisherige Praxis ist es, dass Fördersummen nicht umlagefähig sind. Das hatte laut Mieterbund den Effekt, dass viele Förderprogramme zur Gebäudesanierung gar nicht abgerufen worden seien. Wirklich belastbare Erkenntnisse dazu gibt es allerdings nicht. ox

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