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Märkte | 01.08.2019

Aus IZ31/2019, S. 2

Von Steffen Sebastian

In diesem Artikel:

Überforderter Heilsbringer

Deutsche Institutionelle haben ihre Immobilienquoten stark erhöht. Die Fokussierung auf Immobilien ist jedoch zu einseitig, denn die Preise sind viel zu hoch und die Risikoprämien nicht mehr angemessen, meint Irebs-Professor Steffen Sebastian.

Quelle: Irebs
Steffen Sebastian.

Quelle: Irebs

Immobilien sind in den vergangenen zehn Jahren fast zum alleinigen Heilsbringer für die Portfolios deutscher institutioneller Investoren geworden. Doch die Immobilienrenditen sinken und sinken und erreichen bislang ungekannte Tiefen. Am Wohnungsmarkt streiten sich derzeit alle Anleger mehr oder weniger um das gleiche Segment - die Metropolen und die Wachstumsstädte. Dies führt zuweilen zu Ankaufsrenditen von 2% oder sogar weniger. Solche Investments ergeben sowohl aus Risiko- als auch aus Kostengesichtspunkten keinen Sinn mehr. Im Bürosegment sieht das Bild nicht viel anders aus. In Berlin beispielsweise liegen die Spitzenrenditen schon seit geraumer Zeit bei unter 3%. Auch Ausweichen hilft nicht mehr viel. So liegt die Spitzenrendite in der B-Stadt Hannover etwa bei 3,85%, in Münster erreicht sie 4,3% und in Freiburg 4%.

Die genannten Renditen sind nicht nur in Bezug auf den Cashflow zu niedrig, sie sind auch nicht mehr risikoadäquat. Nach den Wertsteigerungen der letzten Jahre weiß jeder Investor, dass es künftig nicht in gleicher Weise weitergehen wird. Die meisten Investoren beruhigen sich selbst damit, dass sie sich sagen, dass ein Preisrückgang sehr unwahrscheinlich ist. Dem würde ich grundsätzlich zustimmen. Dennoch ist die Wahrscheinlichkeit eines Preisrückgangs heute deutlich höher als noch vor fünf Jahren. Dieser Logik zufolge müsste auch die Risikoprämie höher sein als früher. Das ist jedoch nicht der Fall. Die Risikoprämie ist vielmehr minimal. Das heißt: Der natürliche Zusammenhang von Risiko und Rendite ist bei Immobilien derzeit außer Kraft gesetzt.

Die aktuelle Marktsituation ist noch recht stabil. Die Zinswende wurde auf unbestimmte Zeit verschoben. Wenn überhaupt, könnte eine Preiskorrektur wohl am ehesten durch einen Konjunktureinbruch verursacht werden. Eine Konjunkturflaute ist meines Erachtens in den letzten Jahren zumindest wahrscheinlicher geworden. Das zeigen die gesenkten Prognosen verschiedener Forschungsinstitute oder der Bundesregierung. Spätestens im nächsten Jahr werden sich in Deutschland zudem die Auswirkungen des Brexits und der US-amerikanischen Handelskriege zeigen. Insgesamt schätze ich das Risiko eines konjunkturbedingten Rückgangs der Immobilienpreise noch als moderat ein. Kommt es dann aber doch zu einem Preisrückgang, werden viele Institutionelle substanziellen Korrekturbedarf bei ihren Immobilien haben. Daher sollten sie ihre einseitige Fokussierung auf Immobilien kritisch hinterfragen und Alternativen wie Aktien, evtl. auch Private Equity prüfen - und auch erwerben.

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