Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 25.07.2019

Aus IZ30/2019, S. 21

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:

Die Nachverdichtung wird zur Herausforderung

Quelle: ABG Frankfurt Holding Wohnungsbau und Beteiligungsgesellschaft mbH, Urheber: Stefan Forster Architekten
Städtische Gesellschaften, wie hier ABG in der Platensiedlung, tun sich offenbar mit einer Nachverdichtung leichter.

Quelle: ABG Frankfurt Holding Wohnungsbau und Beteiligungsgesellschaft mbH, Urheber: Stefan Forster Architekten

Frankfurt. Die Nachverdichtung zählt zu den Mitteln, die in Frankfurt für mehr Wohnraum sorgen sollen. In der Praxis stellt sie die Entwickler wegen hoher Grundstücks- und Baukosten vor eine große Herausforderung. Diese wünschen sich, dass der Spekulation mit Grundstücken Einhalt geboten wird.

Bis 2040 müssen laut dem städtischen Wohnungsmarktbericht in Frankfurt mehr als 100.000 Wohnungen entstehen, um den Bedarf zu decken. Um dieses Ziel zu erreichen, dreht die Stadt an verschiedenen Stellschrauben. Eine davon ist die Nachverdichtung, da Frankfurt inklusive Umland weit weniger dicht bebaut ist als andere Metropolen wie z.B. Paris. Planungsdezernent Mike Josef (SPD) beziffert das dadurch vorhandene Entwicklungspotenzial einschließlich Aufstockungen und Dachausbauten auf bis zu 19.000 Wohnungen. Davon entfallen 12.000 auf Wohnungen, die in Immobilien oder auf Grundstücken entstehen, die sich im Eigentum von Einzeleigentümern befinden. Über den Rest verfügen einige wenige Wohnungsgesellschaften wie das städtische Unternehmen ABG Frankfurt.

Letzteres hat sich z.B. die in den 1950er Jahren im Stadtteil Ginnheim entstandene Platensiedlung vorgenommen und ergänzt dort seit 2017 sukzessive durch Aufstockungen die 342 bestehenden Wohnungen der früheren Housing Area der US-Army um insgesamt 650 Einheiten. "Wir müssen bei der Nachverdichtung proaktiv vorgehen und dürfen uns nicht auf das Engagement der Privateigentümer verlassen", sagt Josef. Dabei sei es aber wichtig, den bestehenden Wohnraum zu schützen.

Für das Beispiel der Platensiedlung heißt das folgendes: Die ABG spricht für die Bewohner der Bestandswohnungen keine Mieterhöhungen aus, informiert diese regelmäßig über die Planung und setzt die Bauarbeiten durch eine Modulbauweise und eine eigens eingerichtete Feldfabrik besonders schnell um (siehe "ABG Frankfurt hat gut 2.300 Wohnungen im Bau", IZ 33/18). Josef zufolge soll dort ein "guter Mix aus bezahlbaren Wohnungen" entstehen.

Gerade die Bezahlbarkeit von Nachverdichtungen ist für viele private Bauträger und Wohnungsentwickler jedoch derzeit der Knackpunkt. Franz-Josef Lickteig, Geschäftsführer BPD Immobilienentwicklung, Frankfurt, führt die steigenden Grundstücks- und Baukosten an. Es sei schwer abzuschätzen, ob ein Projekt, für das in einem Jahr ein innerstädtisches Grundstück erworben werde, im nächsten Jahr noch wirtschaftlich realisierbar sei. "Das ist ein Vabanquespiel."

Ins gleiche Horn stößt Martin Hantel, der geschäftsführende Gesellschafter von benchmark Real Estate. Die hohen Baukosten und Grundstückspreise führten dazu, dass in innerstädtischen Lagen im frei finanzierten Wohnungsbau keine Mieten für einkommensschwache Haushalte mehr darstellbar seien. Realistisch sei dort eine Nettokaltmiete von 14 Euro/m². "Der Markt nimmt ungesunde Dimensionen an."

Beide Projektentwickler wünschen sich, dass der Spekulation mit Grundstücken ein Riegel vorgeschoben wird. Viele Marktakteure hätten das Geschäftsmodell für sich entdeckt, Grundstücke zu kaufen, dann dafür Baugenehmigungen oder Bauvorbescheide einzuholen, um sie schließlich deutlich teurer weiterzuverkaufen. Eine geeignete Gegenmaßnahme wäre es für Lickteig, die Gültigkeitsdauer der entsprechenden Bescheide zu verkürzen.

Nikolas Jorzick, Geschäftsführer von Hamburg Team Investment, hält preisgünstiges Wohnen in der Innenstadt noch für umsetzbar. Erforderlich sei dafür, in Absprache mit der Kommune geeignete Förderprogramme zu finden. Ein solches war beim Projekt Bright Side II im Gallusviertel das Frankfurter Programm für den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen (Förderweg zwei). Das Vorhaben sei mehrere Jahre auf dem Markt gewesen, aber es hätte sich kein Investor rangetraut. "Das Förderprogramm wurde vom Markt nicht verstanden", glaubt Jorzick. Letztlich hätte es aber ermöglicht, eine Miete von 8,45 Euro/m² zu realisieren, die 35% unter dem Marktniveau liege.

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!