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Digitales | 25.07.2019

Aus IZ30/2019, S. 13

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Animus
  • Personen:
    Chris Richter
  • Immobilienart:
    Wohnen, Büro

"Eine gute Quartiers-App funktioniert wie ein Kundenbindungsprogramm"

Quartiers-Apps für Bürostandorte waren vor etwa zwei Jahren ein großes Thema. Mittlerweile dümpeln bei vielen Angeboten die Nutzerzahlen vor sich hin. Das wird nicht immer so bleiben, sagt Chris Richter, Gründer und CEO von Animus. Er empfiehlt, schon heute an künftige Anwendungsfälle zu denken.

Quelle: Immobilien Zeitung
"Digitalisierung ergibt nur Sinn, wenn sie mehr Effizienz erzeugt als Reibungsverluste" Chris Richter, CEO von Animus

Quelle: Immobilien Zeitung

Immobilien Zeitung: Herr Richter, der neuste Schrei scheint zu sein, Quartiers-Apps durch eine Verknüpfung mit der Gebäudesteuerung aufzupeppen, um mehr Nutzer zum Mitmachen zu bewegen. Animus hat schon seit längerem im Wohnbereich Quartiers-App und Smart-Home-Anwendungen verknüpft. Wäre das nicht auch für Büros sinnvoll?

Chris Richter: Wohnen und Büro sind nicht nur unterschiedliche Assetklassen, sondern auch ganz andere IT-Anwendungsfälle. Zunächst ist es ein ziemlicher Irrglaube anzunehmen, alle Umwelteinflüsse an einem Arbeitsplatz ließen sich individuell steuern. Das mag für die Lichtquelle funktionieren, aber CO2-Gehalt, Luftfeuchte oder Temperatur in einem Großraumbüro lassen sich nur schlecht individualisieren. Und selbst dort, wo die Einzelplatzsteuerung funktioniert, wäre es aus Klimaschutzgründen besser, wenn der Gebäudemanager dem Endnutzer manchmal sagen würde: Bitte suche dir einen Arbeitsplatz auf einem anderen Stockwerk, da wir diese Etage heute wegen zahlreicher Abwesenheiten nicht brauchen und daher nicht beheizen, klimatisieren und beleuchten wollen. Das wäre allerdings so ziemlich das Gegenteil von Individualisierung.

IZ: Aber gilt die Sensorik nicht als Mittel, um mit einer besser angepassten Umgebung die Büronutzer zufriedener und damit produktiver zu machen?

Richter: Das mag sein, beruht aber in meinen Augen auf einer Fehlwahrnehmung. Eigentümer oder Mieter gewerblicher Immobilien sind von den Möglichkeiten der Sensorik häufig fasziniert, weil sie dadurch den Energieverbrauch in Echtzeit beobachten können. Zudem sind technische Änderungen schnell durchzuführen, Sensoren sind inzwischen sehr kostengünstig. In einem Großraum schnell mal 50 Sensoren an die Großraumdecke zu kleben, ist keine große Sache mehr. Aber für die Endnutzer ist das ganze Thema Sensorik nicht besonders spannend. Menschen sind vor allem soziale Wesen. Wer durch Informationssysteme das Wohlbefinden im Gebäude erhöhen will, der sollte den Ansatz der US-amerikanischen Coworkinganbieter wählen. Und der hat mit dem Internet der Dinge erst einmal recht wenig zu tun. Es geht vielmehr darum, den sozialen Austausch der Nutzer zu fördern. So holen Sie die Menschen bei ihren Grundbedürfnissen ab.

IZ: Aber wenn das so ist, wieso tun sich dann Büro-Apps so schwer damit, mehr Nutzer zu gewinnen?

Richter: Ich kann Ihre kritische Haltung sehr gut verstehen, aber bitte bedenken Sie: Eine Gebäude- oder Quartiers-App ist, mehr als ein soziales Netzwerk, sie ist in der Immobilie verankert. Die Menschen sind auf vielen dieser Netzwerke aktiv sind und haben nur ein begrenztes Zeitbudget. Diese Kommunikationskanäle stehen untereinander in Konkurrenz. Der Nutzer fragt sich dann, warum er noch eine weitere App zur Vernetzung mit seinen Mitmenschen am Arbeitsplatz braucht, wo er doch schon Facebook, WhatsApp, Microsoft Teams und viele andere Dienste nutzt. Die Antwort, die der Anbieter geben muss, heißt: Ich schaffe dir einen Zusatznutzen. Von Seiten des Immobilienmanagers funktioniert eine solche App letztlich wie ein Kundenbindungsprogramm, nicht anders als Treuekarten in der Gastronomie oder im Lebensmitteleinzelhandel. Je mehr Funktionen und Prämien ein solches Kundenbindungsprogramm bieten kann, desto eher wird der Nutzer mitmachen. Da die Menschen unterschiedliche Bedürfnisse haben, wird es jedoch nie den einen Baustein geben, nie das Killerfeature, das die App unverzichtbar macht. Es kommt drauf an, sie an das jeweilige Umfeld anzupassen und die Nutzer zu begeistern. Die Gegenspieler sind große milliardenschwere Unternehmen wie Google oder Facebook, man muss also kreativ sein. Weil dies eine sehr komplexe Aufgabe ist, benötigen die jungen Unternehmen, die sich das derzeit auf die Fahne geschrieben haben, Zeit und Ressourcen. Das ist kein Prozess von heute auf morgen sondern ein strategischer Prozess.

IZ: Das klingt jetzt nicht danach, als ob eine einzige Quartiers-App jemals das Zeug hätte, so etwas wie ein Facebook der gewerblichen Immobilienwelt zu werden.

Richter: Dies muss man abwarten. Große soziale Netzwerke für jedermann wie Facebook funktionieren nur über Skalierung, dazu muss es aber einen Katalog standardisierter Leistungen geben. Unsere Lösungen hingegen betrachten wir als ein individuelles Projektgeschäft. Immobilien sind Unikate und so sind es ihre Quartiersapplikationen. Zum einen gibt es Quartiere, in denen Nutzer bereits unheimlich verwöhnt sind, weil das Serviceangebot und die Infrastruktur rund herum bereits riesig ist und die Mieterschaft für eine gewerbliche Immobilien-App keine Anwendungsfelder sieht. Das sind leider oft die ganz besonders hippen Standorte. Berlin-Mitte ist zum Beispiel ein extrem schwieriges Pflaster, da gibt es viele junge Talente, die jeden Tag mit top-programmierten Apps aller Art konfrontiert sind. Eine Quartiers-App, in der heute noch aufgrund unterschiedlicher Prozesse und fehlender Schnittstellen zwischen FM, PM und AM das 100%ige Kundenerlebnis verloren geht, wird als gute Idee anerkannt, aber nicht genutzt.

IZ: Was würden Sie einem Bürogebäudemanager raten, der über den Einsatz einer Quartiers-App nachdenkt?

Richter: Zunächst ist ein solcher Schritt nicht in erster Linie eine IT-Entscheidung, sondern eine strategische Überlegung. Daher wird diese Entscheidung meist vom Eigentümer getroffen und nicht vom Verwalter. Der Eigentümer sollte sich immer fragen, ob er den gewünschten Zweck auf anderem Wege einfacher oder günstiger erreichen kann. Digitalisierung ergibt nämlich nur da Sinn, wo sie dabei hilft, mehr Effizienz als Reibungsverluste zu erzeugen. Für die Vernetzung der Mieter untereinander und die Kommunikation mit Vermietern und Dienstleistern gibt es viele gute Ideen, nicht alle müssen zwangsweise über das Handy umgesetzt werden. Zweitens sollte, selbst wenn die Entscheidung für eine Quartiers-App ausfällt, der Erwartungshorizont realistisch sein. Unsere Erfahrungswerte zeigen, dass sich solche Apps hinsichtlich Zeit- und Kostenersparnis schon positiv auswirken, wenn sie von 25% der potenziellen Nutzer angenommen werden, auch wenn das vielleicht nicht nach viel klingt im ersten Schritt. Drittens sollte der Eigentümer nicht denken, dass der Job der digitalen Transformation mit der Einführung einer App erledigt ist. Wer morgen vielleicht seinen Mietern einen Pool von Elektrofahrzeugen in der Tiefgarage anbieten möchte, der sollte heute schon mal seinen TGA-Planer über die Installation schauen lassen. Sonst könnte es sein, dass ihm sein gesamtes Lastenmanagement um die Ohren fliegt, wenn die erste Ladesäule installiert ist.

IZ: Herr Richter, Danke für das Gespräch!

Die Fragen stellte Ulrich Schüppler.

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