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Märkte | 25.07.2019

Aus IZ30/2019, S. 8

Von Christine Rose

In diesem Artikel:

"Gravierender Wohnungsmangel"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Christine Rose
In den sieben Top-Städten müssten sich viel mehr Kräne drehen, um die Wohnungsmärkte zu entlasten.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Christine Rose

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) bescheinigt den sieben Top-Städten einen "gravierenden Wohnungsmangel". Allerdings stellt es Unterschiede fest: Während der Wohnungsbau in Berlin noch kräftig hochgefahren werden müsse, steuerten andere Städte "über die nächsten Jahre auf eine Entspannung zu" - wenn das durchschnittliche Neubauniveau der vergangenen drei Jahre gehalten werde.

Gut 286.000 Wohneinheiten wurden im vergangenen Jahr in Deutschland fertiggestellt. Das sind knapp 56.000 Wohnungen und Eigenheime weniger, als Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge hätten gebaut werden müssen. Die Zahl könnte sich weiter erhöhen. Für die ersten fünf Monate dieses Jahres meldet das Statistische Bundesamt insgesamt 136.300 genehmigte Einheiten - 2,4% weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Noch deutlicher ist der Rückgang im Mehrfamilienhaussegment. Mit 69.000 Wohnungen wurden 4,1% weniger genehmigt als in den ersten fünf Monaten 2018.

Allein in Berlin müssten laut IW zwischen 2016 und 2020 jährlich knapp 21.000 Wohneinheiten hochgezogen werden. Über die vergangenen drei Jahre gesehen waren es im Schnitt jedoch jährlich 5.500 Einheiten weniger. Der Anteil der Fertigstellungen am Bedarf liegt damit bei 73%, so die Rechnung. Zwar ist in Berlin die Zahl der fertiggestellten Wohnungen über die Jahre auf zuletzt 16.706 Einheiten gestiegen. Hinter dem vom IW ermittelten Bedarf bleibt die Bundeshauptstadt dennoch deutlich zurück. Den Bedarf errechnet das Institut aus den drei Komponenten demografiebedingter Bedarf, Ersatz- und Nachholbedarf.

Was die Fertigstellungsquote betrifft, so steht Berlin unter den sieben Top-Städten gar nicht einmal so schlecht da. Das Schlusslicht ist Köln mit einer Quote von 46%. Gebaut wurden dort in den vergangenen drei Jahren durchschnittlich 3.150 Wohnungen, während dem Bericht zufolge zwischen 2016 und 2020 etwa 6.900 p.a. vonnöten sind. Kaum besser sieht es in Stuttgart aus. Die Fertigstellungsquote beträgt 56% - bei im Schnitt etwas mehr als 2.000 Einheiten p.a. in den vergangenen drei Jahren und einem errechneten Bedarf von jährlich 3.600 Wohnungen. Auch München hinkt mit einer Fertigstellungsquote von 67% dem errechneten Bedarf von 12.500 Einheiten im Jahr deutlich hinterher.

Positiver gestimmt ist das Institut mit Blick auf Hamburg und Düsseldorf (jeweils 86% Fertigstellungsquote) sowie Frankfurt (78%). Werde dort das durchschnittliche Neubauniveau der vergangenen drei Jahre gehalten, sei "zumindest über die nächsten Jahre" eine Entspannung der Wohnungsmärkte zu erwarten. Das auch, weil der Bedarf - wie in allen Top-Städten - zwischen 2021 und 2025 sinke. Als wesentlichen Grund sieht das IW eine künftig weniger starke Zuwanderung als bisher. Hamburg brauche dann nur noch im Schnitt 8.500 Einheiten p.a. (Fertigstellungen 2016 bis 2018: durchschnittlich 8.772 Einheiten p.a.), Düsseldorf 2.100 (2.667 Einheiten) und Frankfurt 4.000 (4.385 Wohnungen).

Auch in vielen Unistädten und im Umland der Top-Städte werde zu wenig gebaut, heißt es in dem Bericht - in 30 Kommunen gar nur die Hälfte des Bedarfs und weniger. Dazu zählen laut Bericht der Landkreis München, Freiburg, Braunschweig, Kiel und Karlsruhe, im Osten der Republik Leipzig, Erfurt, Gera, Weimar und Eisenach.

Deutlich entlastet würden einige Märkte, wenn der Bauüberhang abgebaut werden würde. Beispiel Berlin: Für die Bundeshauptstadt kommt das Institut auf gut 63.000 Einheiten, die seit 2011 zwar genehmigt, aber nicht fertiggestellt worden sind (inklusive womöglich erloschener Genehmigungen).

Anders sieht es auf dem Land aus, wo mancherorts zu viel gebaut werde. Das sei vor allem in Sachsen-Anhalt, im Saarland, in Randgebieten Bayerns und einigen Regionen Sachsens der Fall, heißt es. Wichtig sei dort, "behutsamer neue Flächen auszuweisen und dafür zu sorgen, dass Investitionen eher in den Bestand fließen", lautet ein Ratschlag. Und weiter: Die Probleme von Ballungszentren und dem ländlichen Raum hingen miteinander zusammen. "Letztlich müssen die Landesregierungen moderieren und dafür sorgen, dass es zu einem vernünftigen Interessensausgleich kommt." Das Institut zählt dazu finanzielle Unterstützung für klamme Kommunen ebenso wie Flexibilität in den Landesentwicklungsplänen.

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