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Märkte | 25.07.2019

Aus IZ30/2019, S. 4

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Beim Wohnungskauf werden irrationale Motive immer stärker

Quelle: Immobilien Zeitung: Urheberin: Jutta Ochs
Kippt als erste die Stadt Berlin, weil Kauf- und Mietpreise für Wohnungen einfach nicht mehr zusammenfinden? Möglich wär's, heißt es bei empirica.

Quelle: Immobilien Zeitung: Urheberin: Jutta Ochs

Zumindest eine leichte Delle bei der Dynamik der Kaufpreise für Wohnungen hatten langfristige Prognosen für das erste Halbjahr 2019 erwartet. Es ist ganz anders gekommen. Die Preise galoppieren den Mieten immer weiter davon. Analysten sorgen sich bereits wegen zunehmender "Irrationalitäten" bei den Handelnden auf dem Wohnungsmarkt. Psychologie ist mehr denn je gefragt. Und eine Vorhersage wagt kaum einer mehr abzugeben.

Sollte nicht 2020 mal Schluss sein mit dem seit rund zehn Jahren währenden ungebremsten Wohnungshype in den attraktiven Regionen Deutschlands? Der Immobilienweise Harald Simons hatte das bereits 2018 vorausgesagt und ist dafür scharf kritisiert worden. Aber auch Researcher anderer Institutionen wie KfW, Deutsche Bundesbank oder Internationaler Währungsfonds haben Anfang dieses Jahres vor in Kürze zu erwartenden Rückschlagspotenzialen (bis zu 44%) bei den Wohnimmobilienpreisen in den großen Städten gewarnt. Es müsste doch nun zumindest mal eine erste dunkle Wolke am Horizont erscheinen. Davon ist aber gerade gar nichts zu sehen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen kennen auch zum Halbjahr 2019 keinen anderen Weg als den nach oben. In den kreisfreien Städten liegen laut dem Berliner Institut empirica die Kaufpreise derzeit 2,3% über dem Niveau des vergangenen Quartals. In den Landkreisen ist der Anstieg mit +1,6% etwas geringer. Im Jahresvergleich (gegenüber 2. Quartal 2018) sind die Preise deutschlandweit um 7% gestiegen, 8,7% in den kreisfreien Städten und 5,8% in den Landkreisen. Das ist - wieder mal - eine saftige Zwischenbilanz.

Das ist ja kein Beinbruch, viel Geld ist unterwegs, wenn da nicht ein zweiter Trend wäre, der sich seit ca. Mitte 2018 zunehmend verfestigt: Die Entwicklung der Mieten kann nicht mehr im Entferntesten mit der der Kaufpreise mithalten. Das Hamburger Beratungsunternehmen F+B registriert im Jahresvergleich (zweites Quartal 2019/zweites Quartal 2018) nur ein Plus von 0,7% bei den Neuvertragsmieten. Diese werden von den Bestandsmieten (+1,4%) sogar noch deutlich überholt. "Das hatten wir seit vielen Jahren nicht mehr", sagt Manfred Neuhöfer, Mitglied der Geschäftsleitung von F+B.

In vielen der 50 teuersten deutschen Städte, darunter auch Berlin (-1,5%) und München (-2,2%), sinken die Angebotsmieten bei der Neuvermietung im Vergleich zum Vorquartal. Ist es nun tatsächlich so, dass die Bevölkerung in den Hochpreisgebieten in eine Art von "Anmietestreik" getreten ist, wie es Neuhöfer formuliert? Im Jahresvergleich jedenfalls sind bei der Mietendynamik die großen Verlierer insbesondere Städte nahe München. Da hat etwa Fürstenfeldbruck unter den 50 teuersten Städten in Deutschland laut F +B ein Minus von 6,7% zu verzeichnen, Garmisch-Partenkirchen bringt es auf ein Minus von 5,4% (siehe auch die Tabelle "Fünf Tops und fünf Flops auf dem Wohnungsmarkt"). Zuwachs erfahren dagegen Städte im Umkreis von Stuttgart wie Filderstadt (+13%) und Leonberg (9,4%). In manchen Großräumen ist offenbar noch Spielraum, in anderen ist das Maximum ausgereizt, kann man daraus schließen.

JLL verspürt in seiner Halbjahresanalyse allerdings schon, "dass infolge des verlangsamten Mietpreiswachstums auch die Bereitschaft, hohe Kaufpreise zu bezahlen, gesunken" sei. Dennoch steigen die Kaufpreise (+6,7%) auch laut JLL im Jahresvergleich deutlich stärker als die Mieten (+2,3%).

Fest steht also, die Kaufpreise galoppieren den Mieten anhaltend davon, einige Wohnimmobiliengeschäfte entbehren jeglicher Vernunft und begründeter Hoffnung auf Rendite. "Irrationale Motive scheinen einen immer größeren Raum einzunehmen", stellt auch der F+B-Bericht fest. Und Neuhöfer ergänzt: "Ich bin überzeugt davon, dass viele Rentabilitätsrechnungen vor allem im ETW-Segment gerade Makulatur werden." Mietentwicklungen seien da vorausgesagt worden, die nun mit hoher Wahrscheinlickeit nicht mehr eintreten werden.

Zwei psychologische Gründe nennt Neuhöfer, warum das Kaufen zu immer höheren Preisen weitergeht: "Die Asset-Manager stehen unter Druck, die Kunden wollen Anlageobjekte, am Ende noch Core oder Core plus, um ihr Geld unterzubringen. Und wer sagt schon gerne einem Kunden, dass er nichts Sinnvolles in petto hat?" Auch habe er den Eindruck, dass in der Branche "viele eher jüngere Mitarbeiter tätig sind, die einfach noch keinen Zyklus mitgemacht und noch keinen Crash erlebt haben. Das einzige, was sie kennen, ist: Es geht nach oben."

Reiner Braun von empirica unterscheidet verschiedene aktuelle Käufergruppen: Da gebe es "die kühl Kalkulierenden", die sich des Risikos durchaus bewusst seien beim Wohnungskauf, dieses aber immer noch lieber in Kauf nähmen, als andere Anlagemöglichkeiten zu nutzen. Und eben mit viel Akribie das Schnäppchen mit der Rendite über 3% suchten. "Diese Objekte gibt es ja noch, wenn auch nur selten." Und dann ist da die Gruppe der "Verzweiflungstäter". Das seien "Schlagzeilen-Investoren", die hofften, dass es irgendwie gutgeht. Bloß noch auf den Wohnungszug aufspringen, laute die Devise.

Und wie lange geht es jetzt noch gut, entgegen sehr vieler Prognosen und dem guten alten Motto, dass eine Immobilie immer so viel wert ist wie der Barwert der künftigen Mieteinnahmen? Da so viele Vorhersagen ja bislang nicht zutrafen, legt sich keiner mehr gerne fest. Die niedrigen Zinsen milderten ja jetzt und in näherer Zukunft noch die Kluft zwischen Kauf- und Mietpreisen ab, heißt es. Reiner Braun wagt sich aber mit einer Meinung hervor: Zuallererst werde die Abwärtsspirale in Berlin, dem Mietendeckelland, zu spüren sein. "Und dann werden die anderen Metropolen angesteckt."

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