Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 18.07.2019

Aus IZ29/2019, S. 19

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Der nächste Rekordumsatz in Düsseldorf

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Die Düsseldorfer Innenstadt lockte die meisten Mieter. Gebaut wird aber kaum Neues.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Düsseldorf. Der Leerstand ist gering, die Topimmobilien haben längst neue Eigentümer. Trotzdem gelang es im ersten Halbjahr 2019 sowohl auf dem Bürovermietungs- als auch auf dem -investmentmarkt der Landeshauptstadt, Rekordergebnisse einzufahren. Der Grund für diese Entwicklung ist ein Umdenken, sowohl bei Mietern als auch bei Entwicklern und Investoren. Für Düsseldorf gilt in diesem Jahr: think big!

Zunächst einmal gilt beim Blick auf die Marktberichte der Düsseldorfer Flächenvermittler, was immer gilt: Praktisch alle Marktteilnehmer begrenzen den Düsseldorfer Büromarkt unterschiedlich und kommen darum auch zu unterschiedlichen absoluten Zahlen - sowohl was den Büroflächenabsatz als auch das Volumen des Investments in der Stadt angeht.

Die Angaben über die zwischen Anfang Januar und Ende Juni 2019 vermietete Fläche reichen dabei von 211.000 m² (Colliers, nur Düsseldorfer Stadtgebiet) bis zu 252.000 m² (JLL, Stadtgebiet plus Hilden, Erkrath, Neuss und Ratingen). Völlig einig sind die sechs untersuchten Maklerberichte (BNPPRE, CBRE, Colliers, imovo, JLL, Savills) allerdings dahingehend, dass im ersten Halbjahr 2019 in Düsseldorf mehr Bürofläche Nutzer gefunden hat als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Zwischen 8% (CBRE für das Stadtgebiet) und 25% (BNPPRE) liegen dabei die recherchierten Umsatzsteigerungen. Nach Einschätzung von JLL war das zurückliegende erste Halbjahr das umsatzstärkste der vergangenen zehn Jahre. BNPPRE legt noch einen drauf und spricht gar von einem absoluten Rekordhalbjahr.

"Gegenüber dem Vorjahreszeitraum steht ein Wachstum um gut 25% zu Buche und auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um knapp 24% übertroffen", so Sebastian Grobe, der Düsseldorfer Niederlassungsleiter von BNPPRE. Hubert F. Breuer, Head of Office Leasing Düsseldorf von CBRE, erläutert: "Angesichts der breiten Streuung der Nutzergruppen bestätigt der Markt eine seiner Stärken, da er nicht von einer Branche abhängig ist."

Beim Blick auf die Teilmärkte zeigt sich, dass traditionell das Stadtgebiet mit einem Umsatzanteil von 217.000 m² den Löwenanteil ausmachte. In der Peripherie fanden im selben Zeitraum rund 27.000 m² Bürofläche neue Nutzer (Zahlen jeweils von BNPPRE). Innerhalb der Düsseldorfer Stadtgrenzen waren in den ersten sechs Monaten dabei die Teilmärkte Friedrichstadt mit rund 60.000 m² und der Seestern mit 41.500 m² besonders gefragt.

Klar ist, dass ein solch gutes Vermietungsergebnis nicht ohne Großabschlüsse zustande kommen kann. Und tatsächlich verzeichnete Düsseldorf im ersten Halbjahr 2019 drei Mietverträge jenseits von 10.000 m². Der größte Abschluss erfolgte dabei mit dem Werbekonzern WPP, der rund 35.000 m² am Rhein angemietet hat, gefolgt vom landeseigenen Bau- und Liegenschaftsbetrieb (BLB NRW), der einen Vertrag über rund 15.000 m² im Objekt RWI 4 unterzeichnet hat. Die dritte Anmietung im fünfstelligen Quadratmeterbereich kam von der Barmer Ersatzkasse, die 13.600 m² im Büroobjekt Albertusbogen beziehen wird.

"Bei den Großabschlüssen und -gesuchen sehen wir, dass Topfirmen eine neue Stufe der Nutzung anstreben. Konkret bedeutet das moderne Arbeitswelten, die sich dynamisch den Arbeitsprozessen und Bedürfnissen anpassen, Kommunikation und Wohlfühlen ermöglichen", erläutert Martin Becker, Senior Team Leader Office Leasing JLL Düsseldorf. "Ein ideales Beispiel dafür ist das internationale Medienunternehmen WPP, dessen Flächen nach zehn bis 15 Jahren ausgedient haben und das sich nun im neu entstehenden Mizal an der Völklinger Straße für die kommenden Jahre komplett neu aufstellen kann."

Wenig verwunderlich angesichts des riesigen Flächenumsatzes ist, dass die Leerstandsquote in Düsseldorf spürbar gesunken ist. Binnen Jahresfrist ging sie von 7,7% auf nun 6,3% zurück. Die Nachfrage, so die einfache Begründung für die Entwicklung, ist deutlich höher als die Flächen, die durch Umzüge in die neuen Büroräume unter Umständen freigezogen werden. Erschwerend kommt hinzu, dass in den ersten sechs Monaten 2019 gerade einmal 7.300 m² neue Bürofläche fertiggestellt wurde - von der nur ein Fünftel überhaupt auf den Mietmarkt kam.

Noch erstaunlicher ist allerdings, dass sich angesichts des immer deutlicher werdenden Flächenmangels bei den Mieten wenig tut. So blieb die gewichtete Durchschnittsmiete bei etwa 16 Euro/m² und damit praktisch unverändert. Einige Makler haben immerhin einen Anstieg der Spitzenmiete auf nun 28 Euro/m² ausgewiesen und hoffen darauf, dass der immer noch sehr günstige Düsseldorfer Mietmarkt im Laufe des Jahres die 30-Euro/m²-Marke knackt.

Die vergleichsweise niedrigen Mieten schrecken Investoren jedenfalls nicht ab. Nach Berechnungen von JLL verzeichnete der Düsseldorfer Investmentmarkt mit einem Umsatz von 1,61 Mrd. Euro in den ersten sechs Monaten das zweitbeste Ergebnis seiner Geschichte. Mit diesem Wert liegt der Umsatz auf dem Düsseldorfer Investmentmark erstaunliche 71% über seinem Zehnjahresschnitt und katapultiert die Landeshauptstadt im bundesweiten Vergleich auf Rang vier zusammen mit Hamburg, das ebenfalls auf 1,61 Mrd. Euro kommt.

"Drei Deals über jeweils 100 Mio. Euro trugen hierzu bei, zudem lagen zwei weitere Transaktionen knapp unter dieser Marke", berichtet Herwig Lieb, Regional Manager von Colliers International in Nordrhein-Westfalen. "Auch für das zweite Halbjahr befinden sich einige größere Transaktionen in der Pipeline - gleichwohl dürfte es sehr schwierig werden, an das Rekordergebnis von 2018 in Höhe von 3,4 Mrd. Euro heranzureichen. Für das Gesamtjahr 2019 ist ein Transaktionsvolumen im Stadtgebiet von rund 2,75 Mrd. Euro realistisch."

Bei JLL stellt man fest, dass ausländische Investoren ihren Bestand in Düsseldorf drastisch reduzieren. Statt der durchschnittlich 40% Ausländeranteil unter den Käufern, waren es im ersten Halbjahr 2019 nur 23%. Dafür waren auf der Verkäuferseite 63% der Beteiligten Ausländer. Die Düsseldorfer Spitzenrendite ist leicht gesunken: Von 3,35% auf 3,2% - Tendenz weiter fallend um etwa einen Basispunkt bis Jahresende.

Legende:

  • Haus
  • Straßenabschnitt
  • Wohnquartier
  • Ortsteil
  • Ort
  • Bundesland / Land
  • Projekt

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!