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Recht | 18.07.2019

Aus IZ29/2019, S. 8

Von Monika Hillemacher

In diesem Artikel:

Gericht wirft Deutsche Wohnen Tricksereien vor

Quelle: Fotolia.com, Urheber: ArTo
In Berlin-Friedrichshain liegt die Wohnung, für die Deutsche Wohnen den gekippten Doppelmietvertrag vorlegte.

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Kaum hat Deutsche Wohnen mit dem freiwilligen Mietendeckel die Wogen etwas geglättet, macht das Unternehmen wieder Schlagzeilen. Diesmal geht es um Doppelverträge. Ein Berliner Gericht bescheinigt dem größten Vermieter in der Hauptstadt sogar Tricksereien, um die Mietpreisbremse zu auszuhebeln. Solche Nachträge scheinen auf dem Berliner Wohnungsmarkt kein Einzelfall zu sein. Dabei bietet das Mietrecht andere Möglichkeiten.

Das Landgericht Berlin findet in seinem Urteil gegen Deutsche Wohnen harte Worte für das Vorgehen des Wohnungsunternehmens. Abgesehen davon, dass in dem zur Prüfung vorgelegten Mietvertrag Angaben zu Größe und Ausstattung der Wohnung teilweise nicht stimmten, halten die Richter Deutsche Wohnen vor, mit einem "Trick" - nämlich dem Doppelvertrag - die Mietpreisbremse aushebeln zu wollen. Sogar vom Versuch, einen "zu Beginn des Mietverhältnisses (...) geringen Mietzins vorzutäuschen, also die gesetzliche Regelung (...) zu umgehen", ist in dem rechtskräftigen Urteil vom 13. August 2018 die Rede (Az. 66 S 45/18).

Vordergründig geht es um eine von Deutsche Wohnen angebotene Wohnung in Friedrichshain. Dahinter steckt jedoch auch der Streit um das Geschäftsmodell der Onlineplattform wenigermiete.de. Sie bietet Mietern an, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu prüfen und zu viel gezahltes Geld vom Vermieter zurückzuholen. Die Auseinandersetzung um das Geschäftsmodell beschäftigte in Berlin bereits diverse Kammern des Landesgerichts. Mit unterschiedlichem Ausgang. Im vorgenannten Fall griff Deutsche Wohnen wenigermiete.de an und verlor sowohl in Bezug auf das Geschäftsmodell als auch auf die Mietfrage. In der ging es um rund 400 Euro Mieterstattung und etwa 1.000 Euro Honorar für wenigermiete.de als Kläger.

Die von Deutsche Wohnen 2017 vergebene Wohnung in Friedrichshain verfügte, so das Gericht, laut Exposé über Badewanne, Denkmalschutz, Keller, Aufzug, Balkon, Fernwärme und Parkett. "Nach Absprache" wurde die Ausstattung unter anderem mit einem Handtuchheizer im Bad offeriert. Dieser war demnach bereits in den 716,93 Euro Kaltmiete enthalten.

Im Mietvertrag vom 13. Februar 2017 stand mit 573,29 Euro jedoch eine deutlich niedrigere Summe. Wie Deutsche Wohnen als Beklagte auf diesen Betrag "als ernsthaft erwogenen Mietzins gekommen sein will, trägt sie selbst nicht vor", stellten die Richter fest. Sie folgerten, offenbar habe tatsächlich nicht die Absicht bestanden, die geringere Miete zu verlangen.

In dem zugleich mit dem Mietvertrag unterschriebenen Nachtrag tauchte dann wieder der andere, höhere Betrag auf. Dieser lag über dem gültigen Mietspiegel. Dennoch akzeptierte ein Ehepaar die Bedingungen und beauftragte anschließend wenigermiete.de mit der Rückforderung überzahlter Miete. Am Ende erfolgreich. Die 66. Kammer des Landgerichts Berlin ließ in der Erstattungsfrage keine Revision zu. Deutsche Wohnen ihrerseits verzichtete darauf, in der Frage nach dem Geschäftsmodell - erbringt wenigermiete.de Inkassodienstleistungen oder unerlaubte Rechtsdienstleistungen? - in die nächsthöhere Instanz zu gehen.

Trotz des Urteils setzt das Unternehmen Doppelverträge weiterhin ein. "In ausgewählten Quartieren in ausgewählten Wohnungen", sagte eine Sprecherin von Deutsche Wohnen. Interessenten könnten auf Wunsch zusätzliche Ausstattungen bekommen. Darüber werde eine Modernisierungsvereinbarung nach § 555f getroffen, "die zu einer zusätzlichen Miete führt". Und: "Wir sehen das nicht als Trick an." Die Unterschrift des Mieters geschehe freiwillig. Genau dies hatten die Richter im entschiedenen Fall bezweifelt. Für die Mieter habe beim Unterschriftstermin die "latente Drucksituation" bestanden, "bei Widerstand gegen die vom Vermieter vorgesehenen Konditionen (...) überhaupt nicht zum Zuge zu kommen" - sie hatten die Wohnungsschlüssel nicht in der Hand.

Diesen Druck hat die Wohnungsgesellschaft eigenen Angaben zufolge entschärft. Interessenten bekämen die Modernisierungsvereinbarung per Mail zugesandt, so könnten sie zu Hause entscheiden. Ihnen werde "ausreichend Zeit gegeben, sich freiwillig für eine Verbesserung ihrer Wohnung zu entscheiden" - und die damit verbundenen Zusatzkosten. Bei Ablehnung könne dennoch ein Mietvertrag zustande kommen, so die Sprecherin.

Generell sind Modernisierungsvereinbarungen zur Anhebung des Mietzinses zulässig, auch über die Mietpreisbremse hinaus. Vermieter haben verschiedene Optionen, wie Rechtsanwältin Katharina Gündel von Groß & Partner, Berlin, erläutert: "Im laufenden Mietverhältnis geht dies nach § 558 BGB auf die Vergleichsmiete oder nach § 559 als Modernisierungsmieterhöhung." Nachträglich und auf freiwilliger Basis können sich beide Seiten ebenfalls auf mehr Miete verständigen (§ 557 BGB).

Paragraf 556e bietet die Möglichkeit, bis zu drei Jahre zurückliegende Modernisierungen in die Berechnung einzubeziehen. Auch das ginge mit der Mietpreisbremse konform, ohne dass ein Doppelvertrag erforderlich wäre. Eine Modernisierung per Nachtrag auf die ortsübliche Vergleichsmiete draufzurechnen (§ 555f), bereitet Gündel Bauchschmerzen. Vermieter bewegten sich in einer "Grauzone", sagt sie. Zu Doppelverträgen hat sie eine klare Meinung. "Das ist ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse." Ihren Mandanten rate sie ab: "Das könnt ihr nicht machen."

Dennoch scheint das Konstrukt Nachtrag oder Doppelvertrag auf dem Berliner Wohnungsmarkt ein häufiger eingesetztes Instrument zu sein. Der Mieterverein Berlin berichtet von bis zu 30 Fällen eines einzigen Vermieters. Dieser habe nach Vertrags- und Schlüsselübergabe Nachträge vorgelegt. Die Mieter hatten darin für bereits lange zurückliegende Modernisierungen zahlen sowie auf das Nachprüfen von Kosten verzichten sollen. Teilweise seien die genannten Maßnahmen gar nicht ausgeführt worden. Einige Betroffene wandten sich an den Mieterverein. Mehrere Verfahren sind vor Gericht anhängig, aber noch nicht entschieden.

wenigermiete.de kennt ein weiteres Unternehmen, das über Nachträge versucht haben soll, für Wohnungen in der Sonnenallee die Quadratmetermiete auf das Doppelte des zulässigen Mietspiegelniveaus zu bringen. In dem Fall seien Instandhaltungen als Modernisierung ausgelegt worden. Das Urteil zu seinen Gunsten und gegen Deutsche Wohnen machte wenigermiete.de erst knapp ein Jahr nach dem Richterspruch öffentlich.

Kommentar zu "Gericht wirft Deutsche Wohnen Tricksereien vor"

Die Urteilsbegründung der 66. Kammer des Landgerichts Berlin in Sachen Az. 66 S 45/18 ist 26 Seiten lang. Das ist viel für den bloßen Versuch eines Vermieters, die Mietpreisbremse zu umgehen. Aber fast jede Seite hat es in sich: So viele klare, knallharte Worte, mit denen die Richter das Tun eines großen Wohnungsunternehmens benennen, habe ich noch nie gelesen. Was dort steht, passt zu Praktiken, die viele Wohnungssuchende beschreiben und die - glaube ich der Branche - eher Schwarzen Schafen zuzuordnen sind. Was hat Deutsche Wohnen da geritten? Wer so vorgeht, braucht sich weder über die Enteignungsinitiative noch über das miese Image der Branche zu wundern oder zu beschweren. Und auch nicht über Dienstleister wie wenigermiete.de, die Kapital schlagen wollen aus dem sehr kreativen Gebaren von Vermietern. Dass die Betreiber von wenigermiete.de das fast ein Jahr alte Urteil just zur nachrichtenarmen Sommerzeit veröffentlichen, um werbewirksame Publizität zu erreichen, hat ein Geschmäckle. Unfair ist aber auch, dass Deutsche Wohnen Journalisten vorwirft, auf eine PR-Nummer hereinzufallen. Deutsche Wohnen hat sich und anderen Wohnungsunternehmen einen Bärendienst erwiesen. hi

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