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Märkte | 11.07.2019

Aus IZ28/2019, S. 22

Von Dagmar Lange

In diesem Artikel:

Eine lebenswerte Stadt macht Bauen auf der grünen Wiese obsolet

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange
Hohe Wohnraumnachfrage, Klimawandel und Mobilität fordern Städte heraus.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange

Stuttgart. Wenn sich die Branche zum Immobilien-Dialog im Rathaus trifft, geht es um neue Projekte, Finanzen, Rahmenbedingungen für Investoren und generell um die Herausforderungen für lebenswerte Städte im Zeichen des Klimawandels.

Lautstark machten ein paar Hundert Demonstranten vor der Tür auf sich aufmerksam, als sich die Branchenvertreter am Vorabend des Immobilien-Dialogs zum LBBW Immobilientalk einfanden, um der Keynote von Innenminister Thomas Strobl (CDU) zu lauschen. Noch am nächsten Tag waren die mit Sprühdosen hinterlassenen Forderungen wie "Mieten runter" oder "Enteignung" am und vor dem Rathaus zu sehen. Am Folgetag zeigte sich Oberbürgermeister Fritz Kuhn (Grüne) gegenüber den rund 500 Immobilienexperten gelassen, Protest gehöre zu Stuttgart. In der Tat hatte sich das Bündnis "Recht auf Wohnen" mit den Veranstaltern der Montagsdemo gegen das Bahnprojekt Stuttgart 21 zusammengetan.

Doch was Kuhn betonte, dürfte nicht allen Teilnehmern des 12. Immobilien-Dialogs Region Stuttgart, gemeinsam von Heuer Dialog, Landeshauptstadt und Wirtschaftsförderung Region Stuttgart organisiert, gefallen haben. Wer in der Innenstadt bauen will, müsse Dach- und Fassadenbegrünung einplanen, machte Kuhn klar. Kuhn sprach sich erneut gegen Bauflächen auf der grünen Wiese aus, da die Innenstadt gerade wegen der sich ändernden klimatischen Bedingungen auch Frischluftschneisen brauche. "Ich glaube nicht, dass durch den Neubau von Wohnungen auf der grünen Wiese das Problem der hohen Mietpreise gelöst wird." Das Stadtoberhaupt sieht andererseits das Problem der Verdrängung aus der Stadt ins Umland, weil viele sich eine Wohnung in Stuttgart nicht mehr leisten können. "Dadurch geraten wir in eine soziale Schieflage, die in der Folge den Verkehr belastet." Kuhn fordert ein Konzept, das Mobilität, Wohnen und Arbeiten als eine Einheit sieht.

Thomas Bopp, Vorsitzender vom Verband Region Stuttgart, bereitet hingegen der Flächenmangel für Industrie und Gewerbe große Sorgen. Dies sei vor allem ein "Akzeptanzproblem" in der Bevölkerung. Als Beispiele nannte er die Bürgerproteste gegen eine Ansiedlung von Porsche in Schwieberdingen oder gegen Standorte für Mobilfunkmasten zum Ausbau des 5G-Standards. "Immer öfter werden regional bedeutende Bauvorhaben vor Ort blockiert", sagt Bopp. Er schlägt daher vor, Standortansiedlungen künftig von den Bürgern einer ganzen Region mitentscheiden zu lassen. Minister Strobl hatte ebenfalls darauf hingewiesen, dass für eine Vollabdeckung im 5G-Mobilfunknetz die zehnfache Anzahl an Masten wie aktuell notwendig werde.

Peter Bofinger, Mitglied der Commission of Global Economic Transformation an der Julius-Maximilians-Universität Würzburg, sparte mit Blick auf Konjunktur und Weltwirtschaft nicht mit Kritik an der Politik. "Die Politik bremst den Immobilienmarkt aus." Der sogenannte Mietenwahnsinn sei die falsche Diskussion, denn die Kaufpreise seien stärker gestiegen als die Mieten, die Energiekosten mehr als die Mieteinkünfte. "Wenn ich will, dass bezahlbares Wohnen möglich ist, dann muss ich Sozialwohnungen bauen", sagte Bofinger. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) sei durch die schwarze Null verblendet, die sei in der derzeitigen Situation "völlig kontraindiziert". Bofinger fordert eine "grüne Null", sprich die Schulden in Bezug auf die Wirtschaftsleistung konstant zu halten. "Dann hätte man jedes Jahr 60 Mrd. Euro für staatliche Investitionen. Das reicht für die Transformation der Wirtschaft."

Optimismus versprühte Andreas Hofer, Intendant der IBA27 StadtRegion Stuttgart, und stellte zwei neue "Meilensteine" vor, nämlich die Bebauung der Flandernhöhe in Esslingen als urbanes Stadtquartier mit 450 Wohnungen sowie das Quartier West in Backnang, wo im Rahmen der IBA ein Masterplan für eine frei werdende Fläche von 15 ha entwickelt wird.

Für Stuttgart konnte Ulrich Nestel, Leiter Büro- und Einzelhandelsvermietung Stuttgart bei E&G Real Estate, vermelden, dass erstmals ein Büroflächenbestand von 8 Mio. m² überschritten wurde. Doch das Flächenangebot in der City bleibe bis mindestens 2023 stark reduziert und die Situation damit "dramatisch". Erst in der Folge sieht er mehr Angebote.

Im Investors Talk zusammen mit Frank Leukhardt, Geschäftsführer von Colliers International Stuttgart, unterstrichen die Investoren trotz aller Probleme die Attraktivität der Landeshauptstadt. Für Michael Ramm, Managing Director bei JP Morgan Asset Management, ist Stuttgart wegen der geringen Volatilität und der nachhaltigen Stabilität interessant. Er sieht bei derzeit soliden Mieten noch Potenzial nach oben. Der Lakmustest für die Stadt komme, "wenn die Konjunktur nicht mehr so läuft". "Einmal Stuttgart - immer Stuttgart", stellte Manuel Coskun fest, Managing Director Hines Immobilien. Über 1 Mrd. Euro habe Hines in den letzten zehn Jahren in der Landeshauptstadt investiert. Allerdings könne man für eine durchschnittliche Miete von 14 Euro/m2 nicht mehr bauen.

Daniel Werth, Geschäftsführer Momeni Investment Management, sieht das Engagement von Momeni in Degerloch wegen der Nähe zum Flughafen als zukunftsträchtig an, verweist aber auf das Risiko, das durch zu geringe Leerstandsraten entsteht. Und Leukhardt ergänzte: "Uns fehlt der Neubau, bei dem jetzt 26 bis 28 Euro/m2 zu erzielen wären."

Als Herausforderung für den Standort identifizierten die Investoren die Infrastruktur und den Wandel bei der Automobilindustrie. "Wir werden es schaffen. Wenn wir hier keine Innovation hinkriegen, wo dann?", ist Ramm überzeugt

Baubürgermeister Peter Pätzold (Grüne) betonte, "es läuft viel in Stuttgart", es seien 140 Bebauungspläne am Start. Auch er sieht kein Potenzial für das Bauen auf der grünen Wiese, ein steigendes Wohnungsangebot würde für mehr Zuzug sorgen und die Preise nicht senken. Vor allem müssten die Menschen bei großen Bauvorhaben mitgenommen werden. Trotz der Aufzählung größerer Bauprojekte musste er zugeben, dass es "bitter" ist, dass 85 ha mitten in der Stadt nicht entwickelt werden können, weil man auf die Bahn warten muss. "Wir drängeln die Bahn in Bezug auf die Stuttgart-21-Flächen."

Zum Thema Mobilität kam von Pätzold keine Aussage. Die hat für Jürgen Giessmann, Beiratsvorsitzender der SSN Group und Projektkoordinator des Projekts Campus Stuttgart-Vaihingen (ehemaliges IBM-Areal), aber die höchste Priorität. Und Michael Tockweiler, Vorstandsvorsitzender der SSN Group, stellte klar: "Man kann als IBA-Projekt so innovativ sein, wie weit das Geld reicht. Es geht gar nicht, dass man noch 30 Jahre bis zur Stadtbahn oder zur Seilbahn braucht. Die Politik muss schneller werden."

Daniel Deparis, Head of Urban Mobility der Daimler Mobility Services, will das Mobilitätsverhalten der Bürger ändern: "Wir müssen uns mehr mit den Projektentwicklern zusammensetzen, denn Mobilität und Gebäude gehören eng zusammen." Wie eine Mobilitätswende funktionieren kann, um Städte zu einem besseren Lebensort mit attraktiven Nachbarschaften zu machen, stellte abschließend Architekt Kristian Villadsen, Partner von Gehl Architects, vor. Sein Ratschlag: Straßen als öffentliche Räume neu denken, denn sie machen bis zu 30% einer Stadt aus. Und die Menschen zu einem gesunden Lebensstil anleiten wie in Kopenhagen, wo der Straßenraum den Fahrradfahrern Priorität gibt. Sein Grundsatz: "first life, then space, then buildings."

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