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Märkte | 11.07.2019

Aus IZ28/2019, S. 15

Von Harald Thomeczek und Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:

Signas Deal dominiert die Halbzeitbilanz

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
Die Immobilien von Kaufhof, hier eine am Münchner Stachus, befinden sich inzwischen ganz in der Hand der österreichischen Signa. Das schlägt sich in der Transaktionsstatistik nieder.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

Handelsobjekte bleiben nach Büros die gefragteste Anlageklasse bei den gewerblichen Immobilien. Ohne die Übernahme der restlichen Kaufhof-Immobilienanteile durch Signa wäre die Bilanz allerdings wesentlich durchwachsener.

Summa summarum wurden im ersten Halbjahr 2019 hierzulande Einzelhandelsimmobilien für rund 5 Mrd. Euro gehandelt. Die Immobiliendienstleister CBRE und Colliers errechneten jeweils ein Transaktionsvolumen in Höhe von 4,9 Mrd. Euro, BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) kam auf 5,4 Mrd. Euro. Laut Mitbewerber Savills wechselten sogar Handelsimmobilien mit einem Gesamtvolumen von 5,87 Mrd. Euro den Eigentümer. Die erheblichen Abweichungen zwischen den Berechnungen der einzelnen Häuser erklären sich unter anderem aus Unterschieden in der Stichtagsbehandlung großer Deals.

In Kauf- und Warenhäuser wurden laut Savills rund 25% bzw. in absoluten Zahlen 1,49 Mrd. Euro investiert. Der größte Deal: Signa sicherte sich zuletzt die restlichen 50% an knapp 60 Immobilien, auf die die Österreicher schon Ende 2018 in einem milliardenschweren Deal mit dem kanadischen Handelskonzern Hudson‘s Bay Company (HBC) Zugriff bekamen. Inklusive dieses Brockens lag das Transaktionsvolumen mit deutschen Handelsimmobilien in der ersten Jahreshälfte in jedem Fall über dem Vorjahresniveau. Je nach Lesart der Daten betrug der Aufschlag zum ersten Halbjahr 2018 2% (Savills), 15% (BNPPRE), 22% (CBRE) oder sogar 39% (Colliers).

Einig sind sich die Marktbeobachter darin, dass diese positive Gesamtbilanz ohne die Übernahme der restlichen Galeria-Kaufhof-Anteile durch Signa nicht möglich gewesen wäre. Auf den Kaufhof-Deal entfiel laut BNPPRE etwas mehr als ein Fünftel des Gesamtergebnisses. Die nächstgrößeren Deals waren deutlich kleiner, nämlich der Verkauf der Königsbau-Passagen in Stuttgart für 280 Mio. Euro und der des Geschäftshauses Zoom in Berlin für 265 Mio. Euro. Laut Colliers und Savills handelt es sich dabei gleichzeitig um die größten Einzeltransaktionen im Retailsegment im fraglichen Zeitraum. Mehr Geld als für Kauf- und Warenhäuser gaben Investoren in den ersten sechs Monaten 2019 nach Savills-Berechnungen nur für Geschäftshäuser aus (1,8 Mrd. Euro bzw. 31%). Fachmarktzentren und Shoppingcenter kamen auf 898 Mio. bzw. 858 Mio. Euro oder jeweils 15%.

Die Spitzenrenditen gut funktionierender und verkehrsgünstig angeschlossener Fachmarktzentren mit bonitätsstarken Mietern sind BNPPRE zufolge seit Ende 2018 um 20 Basispunkte auf 4,3% gefallen. CBRE errechnete für die Nettoanfangsrenditen von Fachmarktzentren sogar einen Rückgang von 35 Basispunkten auf 4,15%. Damit haben sich die Nahversorger auf der grünen Wiese bei den Renditen den Shoppingcentern weiter angenähert. Laut BNPPRE sind die Spitzenrenditen der Center zuletzt um zehn Basispunkte auf 4,1% gestiegen. CBRE veranschlagt für die Einkaufszentren an A-Standorten eine Nettoanfangsrendite von 4%, 20 Basispunkte mehr als vor sechs Monaten, sieht jedoch für diesen Typus von Handelsobjekten weiterhin eine Verunsicherung im Markt. Savills bestätigt gleichfalls die Tendenz, dass Fachmarktzentren teurer und Shoppingcenter billiger werden, weist aber jetzt schon eine niedrigere Spitzenrendite für Fachmarktzentren (3,9%) als für erstklassige Shoppingcenter (4,2%) aus. Zudem rechnet Savills im Jahresverlauf bei den Einkaufszentren mit einem weiteren Renditeanstieg.

Mit Blick auf bereits absehbare Abschlüsse erwartet CBRE, dass das Transaktionsvolumen per Ende 2019 mindestens den Vorjahreswert erreicht, BNPPRE rechnet mit einem Ergebnis im langjährigen Mittel. Mit einer konkreten Zahl wagt sich Colliers aus der Deckung: Bleibt die Marktverfassung stabil, könnten Ende Dezember zwischen 10 Mrd. und 12 Mrd. Euro an Handelsobjekten den Eigentümer gewechselt haben.

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