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Märkte | 04.07.2019

Aus IZ27/2019, S. 24

Von Dagmar Lange

In diesem Artikel:

Immobilienumsatz bleibt auf Rekordkurs

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange
Es fehlt an Bauflächen, um den Preisauftrieb in der wachsenden Landeshauptstadt zu stoppen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange

Stuttgart. Auf dem Immobilienmarkt der Landeshauptstadt ist im vergangenen Jahr mehr Geld denn je umgesetzt worden. Nach jüngsten Zahlen verstärkte sich der Trend im ersten Quartal 2019 sogar noch.

Trotz Warnungen vor einer abflauenden Konjunktur und damit ökonomischer Risiken floriert das wirtschaftliche Umfeld in Stuttgart als Zentrum der Metropolregion mit ca. 5,4 Mio. Einwohnern. Im Jahr 2018 wurden auf dem Immobilienmarkt in Stuttgart insgesamt 4,19 Mrd. Euro umgesetzt. Dies entspricht einem Zuwachs von 606 Mio. Euro oder 17% gegenüber dem Jahr 2017 und damit einer neuen Höchstmarke seit Beginn der Erfassung von Kaufverträgen durch den städtischen Gutachterausschuss. Ein Ende des Rekordkurses ist laut dessen Vorsitzenden, Günter Siebers, nicht in Sicht. Zumindest weisen die Zahlen des ersten Quartals 2019 nicht darauf hin. Mit einem Plus von 25% lag der Geldumsatz in den ersten drei Monaten dieses Jahres deutlich über dem im Vorjahresquartal erzielten Rekord.

Die Umsatzsteigerung spiegelt neben der Preissteigerung auch die gestiegene Zahl von großvolumigen Kaufverträgen wider. Für 1,38 Mrd. der 4,19 Mrd. Euro (+37%) sorgten allein 14 großvolumige Transaktionen wie der Verkauf des Uhland-Carrés und des Allianz-Campus in der Reinsburgstraße. Allein diese beiden Allianz-Standorte vereinten auf sich ein Transaktionsvolumen von über 560 Mio. Euro.

Zu den großen Transaktionen gehörte auch der Kauf des Albplatz Forums in Degerloch durch die Hamburger Momeni-Gruppe sowie der Erwerb des Bürohauses Office One im Stadtteil Vaihingen durch Deka Immobilien. Die Vertragszahlen im Segment Büro- und Geschäftshäuser sanken 2018 gegenüber dem Vorjahr um 4% auf 52.

Während die Umsätze steigen, gehen die Vertragszahlen seit 2015 insgesamt zurück. Mit 5.181 registrierten Kaufverträgen gab es 2018 nur unwesentlich mehr Abschlüsse als 2017 (5.089 Kaufverträge). Allgemein deutlich gestiegen sind laut dem Grundstücksmarktbericht die Preise auf dem Wohnungsmarkt. Bei Eigentumswohnungen im Bestand betrugen die Preissteigerungen bis zu 8%, bei Neubauwohnungen im Schnitt 6%. Der Mittelwert für alle gehandelten Wohnungen lag bei 4.146 Euro/m2, der Spitzenpreis unverändert bei 16.890 Euro/m2 für eine Wohnung im Innenstadtbezirk Stuttgart-Nord.

Die Preise für eine Neubauwohnung bewegten sich zwischen 4.600 Euro/m2 und 10.200 Euro/m2. Der mittlere Preis für eine Neubauwohnung lag bei rund 6.400 Euro/m2, für eine Bestandswohnung bei 3.700 Euro/m2.

Der Zehnjahresvergleich macht die eklatante Verschiebung des Preisgefüges bei Eigentumswohnungen im Bestand deutlich: 2009 wurden noch über 80% der Bestandswohnungen zu Preisen bis 2.500 Euro/m2 verkauft. In dieser Preisklasse sind aktuell gerade noch 10% der Wohnungen im Angebot. Wohnungen teurer als 4.500 Euro/m2 kommen in der Statistik des Gutachterausschusses für das Jahr 2009 gar nicht vor, 2019 werden sie bei den Verkäufen fast 25% ausmachen. Dagegen tauchen Neubauwohnungen unter 4.500 Euro/m2 in der aktuellen Verkaufsstatistik des Gutachterausschusses gar nicht mehr auf. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen im vergangenen Jahr um 6%, die für Zwei- und Dreifamilienhäuser um 12%. Diese Entwicklung habe sich im ersten Quartal 2019 bestätigt, betont Steffen Bolenz, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses.

Als Konsequenz aus der Verkaufspreisentwicklung hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte stadtweit um 10% bis 20% erhöht. Der Spitzenwert für ein Grundstück in Halbhöhenlage beträgt 3.350 Euro/m2. Im gewerblichen Bereich blieben die Bodenrichtwerte mit Ausnahme Büronutzung unverändert. Für dieses Segment stiegen die Richtwerte um 5% bis 10%.

Beim Wohnen lautet das Fazit der Fachleute: "Bei den Engpässen an Freiflächen konnte auch die verhältnismäßig rege Bautätigkeit der letzten Jahre nicht für eine Entspannung sorgen. Das Preisniveau des Mietspiegels von 9,60 Euro/m2 wird nur noch in München und Frankfurt übertroffen."

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