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Märkte | 04.07.2019

Aus IZ27/2019, S. 21

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Der Büroflächenumsatz sinkt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Münster ist schön, eng und voll. Das gilt für alle Immobilienarten, besonders aber für Büros.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Münster. Die westfälische Stadt hat sich auf die Fahnen geschrieben, der A-Standort unter den deutschen B-Standorten zu werden. Nach etlichen Jahren, in denen der Büroflächenumsatz um die 90.000-m²-Schwelle pendelte, lief das vergangene Jahr in Münster aber unterdurchschnittlich. Mit der Attraktivität des Standorts hat das schlechte Abschneiden im Jahr 2018 aber wenig zu tun: Schuld ist vor allem das fehlende Angebot - aber nicht nur.

Die Münsteraner sind vom Erfolg ihrer Stadt verwöhnt. Die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt ist hoch, die Preise steigen. In der Stadt werden zahlreiche Wohnungen auf früheren britischen Kasernenarealen geplant. Große Projekte wie die Entwicklung des Hafens und der Bahnhofsrückseite laufen hervorragend. Münster wird längst nicht mehr nur von lokalen Projektentwicklern wahrgenommen, sondern hat sich auf den Listen der bundesweit tätigen Immobilienunternehmen einen Platz erkämpft.

Als Bestätigung der Attraktivität pendelte der Büroflächenumsatz in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt um die Schwelle von 90.000 m². Damit lag Münster in Nordrhein-Westfalen (NRW) meist auf dem Niveau von Bonn, aber fast immer über dem der großen Ruhrgebietsstädte.

2018, so meldet die städtische Wirtschaftsförderung (WFM), die den Münsteraner Büromarkt von BNPPRE Consult analysieren ließ, sei der Büroflächenumsatz erstmals gesunken, auf 77.600 m². Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Minus von immerhin 12%. Der Umsatz des vergangenen Jahres splittet sich in einen Anteil von Eigennutzern in Höhe von 15.100 m² und in die Vermietungsleistung von 62.500 m² auf. Während sich im Vergleich zum Vorjahr der Eigennutzeranteil fast verdoppelt hat, ging die Vermietungsleistung um rund 21% zurück. Beim Blick über die Grenzen von NRW hinaus, liegt Münster mit seinen Umsatzzahlen unter dem Niveau anderer B-Standorte wie Leipzig und Hannover, aber 2018 auch unter dem von Essen.

Auf der Suche nach den Gründen für die unerfreuliche Entwicklung in Münster wird klar: Es mangelt an einem adäquaten Angebot. Zwar sind auch die Leerstandsquoten der anderen B-Standorte auf historisch niedrigem Niveau - die 1,5%, die Münster vorzuweisen hat, dürften aber bundesweit ein Rekord sein.

Der Geschäftsführer der WFM, Thomas Robbers, erklärt darum zum wiederholten Male: "Der Wirtschaftsstandort Münster benötigt dringend neue Flächen in unterschiedlichen Lagen, Qualitätsstufen und Mietpreissegmenten, damit die hohe Nachfrage wieder auf genügend Objekte trifft. Die fehlenden Fluktuationsreserven und der kaum noch vorhandene Leerstand erhöhen das Risiko der schwindenden Dynamik am Büromarkt weiter." Die Büroflächen, die aktuell in Münster noch leer stehen, entsprechen zudem kaum den Vorstellungen der Flächensuchenden, erläutert Robbers weiter. So sei es in den Teilmärkten Technologiebereich Nord und im Hafenquartier praktisch nicht mehr möglich, die Gesuche von Unternehmen zu bedienen. Und das hat Konsequenzen: "Die Nachfrage hat aufgrund des fehlenden Angebots nachgegeben", fasst Robbers die Situation auf dem Büromarkt zusammen.

Dass sich am Mietflächenangebot in absehbarer Zeit etwas ändert, scheint ausgeschlossen. Zum Jahreswechsel 2018/19 befanden sich in Münster rund 26.000 m² Bürofläche im Bau. Das entspricht einem Rückgang von rund 55% gegenüber dem Wert zum Stichtag des Vorjahrs. Als wäre das noch nicht knapp genug, sind von diesen Flächen nur 14.200 m² für den Vermietungsmarkt vorgesehen. Und davon waren zum Jahresbeginn 2019 gerade noch 2.500 m² auf der Suche nach Nutzern.

In Münster wird also zu wenig gebaut. Dafür sind offenbar auch die erzielbaren Büromieten verantwortlich. Gerade einmal 14 Euro/m² ließen sich 2018, so die Analyse von BNPPRE in der Toplage erzielen. Weniger war es an keinem der vergleichbaren B-Standorte. Selbst in Dortmund und Essen gab es in der Spitze 1 Euro/m² mehr. In der Region Hannover erzielen vergleichbare Neubauten sogar 17 Euro/m². Die niedrigen Büromieten Münsters haben dabei eine langjährige Tradition. Während in Dortmund, Bremen, der Region Hannover und in Leipzig die Spitzenmieten in den vergangenen fünf Jahren im zweistelligen Prozentbereich stiegen, legten sie im selben Zeitraum in Münster gerade einmal um 3,7% zu.

Dass die Münsteraner Wirtschaftsförderung trotzdem guter Dinge ist, liegt an den längerfristigen Perspektiven des Standorts. So betont die WFM, dass das Potenzial, die im Moment geplanten Büroprojekte auch zu realisieren, sehr hoch sei. Außerdem habe sich die Fläche der eigengenutzten Vorhaben für 2019 im Vergleich zum Vorjahr sogar verdreifacht.

Dabei fokussieren sich die neu angestoßenen Projekte vor allem auf das Hafengebiet. CM Immobilien Entwicklung plant den Bau einer rund 30.000 m² großen Büroimmobilie auf dem ehemaligen Pebüso-Areal am Hawerkamp 29. Das Bürohaus, das auf dem rund 20.000 m² großen Grundstück am Kanal entstehen soll, wird auf den Namen rob17 hören. Wie genau das Vorhaben aussehen wird, steht noch nicht fest. Denkbar sind zwischen sechs und 14 einzelne Häuser, deren Ausmaße sich nach den nachgefragten Bürogrößen richten sollen. Die Flächen werden entweder zur Miete oder auch für Erwerber zur Eigennutzung angeboten. Bereits 2020 will CM mit den Bauarbeiten beginnen, die ersten Gebäude sollen Ende 2021 fertig sein.

Wasserlagen sind überall gefragt - natürlich auch in Münster. Umso mehr bewirbt Wirtschaftsförderer Robbers darum die eher dezentralen Büromarktzonen der Stadt. Neben Objekten, die in der Peripherie auf ein Refurbishment warten, gibt es im Gewerbepark Loddenheide noch eine letzte Entwicklungsfläche.

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