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Märkte | 04.07.2019

Aus IZ27/2019, S. 17

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

"Der Mietvertrag über 3 x 3 Jahre wird kommen"

Quelle: Ted Baker
"Gehen Sie da mal rein!", sagt Manfred Schalk. Erster Ted-Baker-Laden in Deutschland.

Quelle: Ted Baker

Manfred Schalk, geschäftsführender Gesellschafter der Maklerfirma Comfort München, vermietet seit über 25 Jahren Läden in Ia-Lagen. Im IZ-Interview sagt er, dass nicht mehr die Langfristigkeit eines Mietvertrags das wichtigste Kennzeichen für eine ertragsstarke Handelsimmobilie sei, sondern dass man als Vermieter "ein Handelskonzept im Haus hat, das Perspektive hat und nicht austauschbar ist wie leider so viele Textilkonzepte".

Immobilien Zeitung: Herr Schalk, Sie sind jetzt seit über 15 Jahren für Comfort tätig. Angefangen haben Sie in der Branche 1990 bei der Maklerfirma Kemper's. Wie hat sich das Vermietungsgeschäft in den Ia-Lagen seitdem verändert?

Manfred Schalk: Ich wurde wie viele in der Zeit der großen Flagship-Stores für Textiler sozialisiert. Das waren je nach Stadtgröße Läden mit 1.000 m² bis 3.000 m² Fläche über mehrere Etagen. Damals gab es auch noch jede Menge expansive Filialisten für diese Großflächen. Da konnte man die Deutschlandkarte vor sich hinlegen, 160 Standorte bestimmen und los ging die Vermietung. Diese Zeiten sind vorbei. Grundsätzlich muss sich ein Vermieter in der Ia-Lage heute viel mehr mit seiner Immobilie und seinem lokalen Markt beschäftigen und zwar auch schon während der Laufzeit des Mietvertrags.

IZ: Dennoch finden Sie, dass sich in der Ia-Lage "nie dagewesene Chancen und Möglichkeiten eröffnen". Was meinen Sie damit?

Schalk: Die Berichterstattung, was den Einzelhandel angeht, ist häufig sehr einseitig und undifferenziert. Es gibt nach wie vor hochattraktive Standorte. Es gibt allerdings auch Standorte, die für den filialisierten Einzelhandel verloren sind. Generell beobachten wir einen Trend zu kleineren Flächen und Formaten. Darunter sind hochattraktive Konzepte, die Flächen suchen, wenn auch vielleicht nicht mehr in der Quantität wie früher.

IZ: Aber die Rechnung, dass ich aus einem vertikalen Laden mit 3.000 m² jetzt eben acht Läden mit 400 m² mache, geht nicht auf, oder?

Schalk: Nein, da gehen mir ja die Ladenfronten aus. Aber was spricht dagegen, bei einem mehrgeschossigen Laden Ebenen herauszunehmen? Der Büromarkt boomt, der Wohnungsmarkt auch. Und für zwei oder drei Etagen bekomme ich eher gute Mieter und vor allem auch gute Mieten, vorausgesetzt der Standort ist attraktiv.

Quelle: Comfort
"Die Berichterstattung, was den Einzelhandel angeht, ist häufig sehr einseitig und undifferenziert." Manfred Schalk.

Quelle: Comfort

IZ: Es gibt nicht nur einen Trend zu kleineren Flächen, sondern auch zu kürzeren Mietverträgen. Erstaunlicherweise geht diese Entwicklung nicht zulasten der Mieten.

Schalk: Das stimmt. Die durchschnittliche Laufzeit der von uns vermittelten Mietverträge lag 2018 bei 7,4 Jahren. 2016 waren es noch 9,4 Jahre. Dafür ist die durchschnittliche Jahresmiete von 40,80 Euro/m² im Jahre 2017 auf 41,90 Euro/m² im Jahre 2018 gestiegen. Wobei fairerweise auch festzuhalten ist, dass Durchschnittsbildungen dieser Art die Spitzen nach oben und unten abschneiden.

IZ: A propos Laufzeiten. Man hört, dass Händler mittlerweile in der Ia-Lage auch Mietverträge mit einer Laufzeit von 3 x 3 Jahren fordern. Ist Ihnen ein solcher Vertrag schon einmal untergekommen?

Schalk: Die Forderung ja, ein abgeschlossener Vertrag bisher noch nicht. Ich bin aber überzeugt, das wird kommen. Die Taktung ist kürzer geworden, was gerade für deutsche Vermieter häufig schwer nachzuvollziehen ist. Für sie hat der Zehnjahresvertrag fast etwas Heiliges. In meinen Augen ist die Langfristigkeit eines Mietvertrags aber nicht mehr das Kennzeichen Nr. 1 für eine ertragsstarke Immobilie und ein sicheres Investment. Viel wichtiger ist es, dass man ein Handelskonzept im Haus hat, das Perspektive hat und nicht austauschbar ist wie leider so viele Textilkonzepte. Gerade die Filialisten im Fashionbereich leiden stark unter ihrer Austauschbarkeit.

IZ: Welche Laufzeiten dominieren bei Mietverträgen?

Schalk: Fünf Jahre plus Option gehen viele Vermieter mittlerweile mit. Wobei die Mietverträge, die wir jüngst in der Münchner City abgeschlossen haben, deutlich längere Laufzeiten haben: zehn Jahre, zwölf Jahre, 15 Jahre. Die Mieter waren allerdings auch keine Textiler und es waren jeweils spezielle, individuelle Situationen.

IZ: Wir hören, dass sich Vermieter von Geschäftshäusern, analog zu Eigentümern von Shoppingcentern oder Outlets, eine Art Radiusklausel in den Mietvertrag schreiben lassen. Sie versuchen so, den Mieter in einem Gebiet exklusiv zu halten. Kommt Ihnen das bekannt vor?

Schalk: Dass sich ein Mieter vorschreiben lässt, wo und wie er expandiert, kann ich mir bei einem wirklich starken Konzept eigentlich nicht vorstellen. Wir befinden uns ja in einem Mietermarkt. Die Mieter haben in Verhandlungen im Moment grundsätzlich die besseren Karten. Eine solche Klausel könnte ich mir, wenn überhaupt, in einer kleineren Stadt vorstellen bei einem Mieter, der nicht absolut top ist. Oder wenn der Vermieter eine hohe Investition in sein Gebäude getätigt hat und sich absichern will. Für viel naheliegender halte ich Klauseln, mit denen sich der Mieter absichert, dass derjenige Vermieter, der insbesondere lokaler Mehrfacheigentümer ist, an anderer Stelle nicht an Unternehmen oder Branchen vermietet, die ihn treffen könnten.

Quelle: Comfort
Nachfolger von Esprit auf der Leopoldstraße in München: Woolworth.

Quelle: Comfort

IZ: Kommen wir zu den Nebenlagen. Welche konkreten Straßen sollte man bundesweit im Auge behalten? Wo tut sich was?

Schalk: Konkrete Straßen zu nennen ist sehr, sehr schwierig. Ich würde überall dort hinschauen, wo in attraktiven Innenstädten sinnvolle gemischt genutzte Quartiere entstehen. Ich sehe eine wachsende Anzahl von Labels, die so etwas suchen. Ein Beispiel aus München ist der Sattlerplatz, der mittlerweile offiziell Georg-Kronawitter-Platz heißt, zwischen Kaufingertor und Hofstatt. Im Moment ist das ein toter Platz. Zwei Münchner Familien haben hier gemeinsam mit der Stadt eine Quartiersentwicklung mit zukünftig hoher Aufenthaltsqualität angestoßen. Für den Masterplan ist das Architekturbüro Foster + Partners verantwortlich. Vergleichbare tote Zonen gibt es in fast jeder Stadt. Solche Projekte schaffen jene viel beschworene Urbanität, von der auch der Handel profitiert.

IZ: Welche Vermietungen der letzten Monate waren in Ihren Augen richtungsweisend?

Schalk: Sie werden lachen, da fällt mir zuerst Woolworth ein. Wir haben den ehemaligen Esprit-Laden in der Münchner Leopoldstraße an Woolworth vermietet, in einer Zeit, in der es ein regelrechtes Leopoldstraßen-Bashing gab. Ich war überrascht, dass sich gerade junge Leute darüber gefreut haben. Der Tenor: Endlich mal wieder ein Laden für die Basics und nicht das 14. Latte-Macchiato-Konzept! Einen Superladen finde ich auch Ted Baker in Hamburg, übrigens der erste Store dieses Labels in Deutschland. Sehr individuell. Das ist der Laden, den ich anführe, wenn die Leute mich fragen: Wofür braucht es überhaupt noch Läden? Gehen Sie da mal rein! Geiler Laden! Und auch noch ein Textiler.

IZ: Herr Schalk, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Das Interview führte Christoph von Schwanenflug.

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