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Märkte | 04.07.2019

Aus IZ27/2019, S. 8

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Ernst & Young
  • Personen:
    Dietmar Fischer
  • Immobilienart:
    Wohnen, Büro

Anlagedruck macht Versicherer risikobereiter

Quelle: ECE
Das Frankfurter Skyline-Plaza gehört Allianz Real Estate.

Quelle: ECE

Obwohl die Renditen, die Immobilienanlagen abwerfen, seit Jahren sinken, haben die deutschen Versicherer ihre eigenen Erwartungen an die zu erzielenden Immobilienrenditen erhöht. Damit diese Rechnung aufgeht, gehen sie mehr Risiken ein als früher.

Das geht aus der diesjährigen Befragung von 24 deutschen Versicherern durch die Beratungsgesellschaft EY hervor. Die Umfrageteilnehmer verfügen über einen Immobilienbestand von rund 100 Mrd. Euro, das entspricht nach Schätzung von EY-Partner Dietmar Fischer zwei Dritteln des gesamten Immobilienvermögens der deutschen Assekuranz. Die Unternehmen planen für 2019 mit einer Gesamtrendite (Cashflow plus Wertentwicklung) im Direktbestand von 4,51% und bei ihren indirekten Immobilienanlagen mit 4,96%. Vor zwei Jahren hatten die Versicherer als Zielrenditen noch 4,4% bzw. 4,7% genannt.

Fischer verweist auf das Garantiezinsniveau der Lebensversicherer, das mit 1,25% oberhalb dessen liege, was mit risikolosen Staatsanleihen erzielbar sei. Der Aussage, "um die Garantiezinsversprechen einhalten zu können, müssen wir zunehmend in risikoreichere Anlagen investieren", stimmten denn auch 52% voll bzw. teilweise zu. "Bereit, mehr Risiko aufzunehmen als noch vor zwei Jahren", sind 64% und die Quote derer, die steigende Risiken als unvermeidliche Entwicklung innerhalb ihrer Branche sehen, liegt sogar bei 77%.

Gleichzeitig verschieben sich die Präferenzen von Core hin zu riskanteren Risikoprofilen. "Core-plus ist das neue Core", nennt es Fischer. Das passe auch zur Tendenz zur ABBA-Strategie der Assekuranz, bei der B-Standorte bzw. Lagen in den Fokus rücken. 67% präferieren klar Core-plus ("ich stimme zu") und die übrigen 33% zeigen starke Neigungen ("stimme eher zu"). 2017 hatten Core und Core-plus in der Gunst noch gleichauf gelegen und die Zustimmung zu Core-plus hatte erst 88% betragen.

Immerhin 45% setzen Value-add-Strategien auf ihre Liste, weitere 25% stimmen ihnen "eher zu". In der höchsten Risikoklasse Opportunistisch finden sich zusammengerechnet 34% Befürworter. Damit bleibt die Mehrheit hier zwar noch zurückhaltend, doch im Vergleich zu 2017, als nur 4% in diesem Segment Zukäufe planten, hat sich die Bereitschaft deutlich erhöht.

Die Immobilienquote der deutschen Versicherer liegt aktuell bei 10,3%, damit ist das Ergebnis erstmals in der Zeitreihe zweistellig. 70% der Befragten rechnen damit, dass sie noch weiter steigt. Dabei wird sich die Verschiebung der Anlageformen von Direktbestand zu indirekten Vehikeln (Fonds, Club-Deals) fortsetzen, erwartet Fischer. Am beliebtesten ist dabei der klassische deutsche Spezialfonds. Allerdings räumen immer mehr Versicherer ein, dass der Produktmangel und die starke Konkurrenz von anderen Versicherungen, aber auch von kaufkräftigen Family-Offices und ausländischen Staatsfonds ihre Anlagestrategie durchkreuzt: 2019 erklärte nur noch jeder zweite Befragte gegenüber EY, er habe im Vorjahr seine Immobilienstrategie weitestgehend umsetzen können. In den Jahren davor waren bei dieser Frage immer Werte von über 50% erreicht worden.

Einkaufen möchten die Manager vor allem in Europa und hier schwerpunktmäßig im Westen und Norden. Einzige Ausnahme ist Großbritannien, das Brexit-bedingt nur noch bei 5% der Unternehmen im Investmentfokus steht. Deutschland dagegen haben beinahe alle auf der Liste, auch wenn die Begeisterung leicht abgekühlt ist. Wurde der deutsche Immobilienmarkt von den Versicherern bisher als "sehr attraktiv" eingeschätzt, hat sich die Wertung nun auf "attraktiv" (54%) leicht abgekühlt. "Das verfügbare Angebot hier passt immer weniger zu der Renditeerwartung und der geplanten Risikoallokation", erklärt Fischer. Unter den Assetklassen dominieren Büros (71% liegen hierauf einen "starken" Fokus) und Wohnen (31%). Zu Einzelhandelsimmobilien bekennen sich nur noch 5% ohne Wenn und Aber - 2017 waren es noch 72%. Ebenfalls stark gesunken ist die Begeisterung für das Immobilienkreditgeschäft. Fischers Vermutung dazu: "Der Finanzierungsmarkt ist bereits sehr gesättigt."

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