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Politik | 27.06.2019

Aus IZ26/2019, S. 25

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin
  • Unternehmen:
    Deutsche Wohnen
  • Organisationen:
    Immobilienverband Deutschland (IVD), ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Land Berlin, Mieterverein Berlin, Verband Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU
  • Personen:
    Andreas Mattner, Katrin Lompscher, Maren Kern, Jürgen-Michael Schick, Rainer Wild
  • Immobilienart:
    Wohnen

Geplanter Mietendeckel mischt Berlins Markt auf

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Mieten in Bestandswohngen von Mehrfamilienhäusern könnten nach den Vorstellungen des Berliner Senats für fünf Jahre eingefroren werden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Berlin. Seit der vergangenen Woche sind die Eckpunkte für das geplante Berliner Mietengesetz vom Senat festgezurrt. Vor allem die darin formulierte Einführung von noch nicht näher definierten Mietobergrenzen, auf deren Basis auch überhöhte Mietpreise wieder zurückgeschraubt werden können, sorgt für Aufregung bei manchem Immobilieneigentümer.

"Mieter, alle mal Lompscher knutschen", titelte vergangene Woche der Berliner Kurier. Auf Vorlage von Katrin Lompscher (Die Linke), Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, hatte der rot-rot-grüne Senat am Tag zuvor die Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz beschlossen. Damit ist die Voraussetzung für die Erarbeitung eines Gesetzentwurfs gegeben, der unter anderem für nicht-preisgebundene Bestandswohnungen in Mehrfamilienhäusern einen auf fünf Jahre befristeten Mietenerhöhungsstopp beinhalten soll.

Während sich viele Mieter über eine Verschnaufpause freuen würden, wenn das Gesetz tatsächlich in Kraft träte, sind manche Eigentümer von Mehrfamilienhäusern aufgebracht. Dazu gehört auch Andrea Meier*. Meier ärgert sich, denn sie versteht sich als Vermieterin, die ihrer sozialen Verantwortung gerecht wird, und fühlt sich nun vom Staat gegängelt. Die Mieten in ihrem Haus liegen nach ihrer Auskunft leicht unterhalb des Mittelwerts. Für eine gerade frisch renovierte Wohnung, die nach dem Tod einer jahrzehntelangen Mieterin für viel Geld gründlich instandgesetzt und modernisiert werden musste, würde sie aber eigentlich gerne etwas mehr Miete nehmen. Doch das geht nicht, wenn der Mietendeckel kommt. Denn der soll rückwirkend ab dem 18. Juni gelten, dem Tag, an dem der Berliner Senat sie Eckpunkte beschlossen hat.

Meier fürchtet nun, auf den Kosten der gerade fertig gewordenen Wohnung sitzen zu bleiben, weil sie diese nur auf Basis der Vormiete wieder vermieten kann, sofern das Berliner Mietengesetz in Kraft tritt. Sie glaubt außerdem, dass viele Vermieter künftig darauf verzichten werden, Wohnungen entsprechend wiederherzurichten oder zu modernisieren. Gegen die Einführung einer Mietobergrenze hat sie dagegen nichts. "Mieten müssen bezahlbar sein", sagt Meier.

Dieser Meinung ist auch Hannes Heilmann*, der Miteigentümer eines Mietshauses in Schöneberg ist. "Bei manchen Mietern haben wir die Miete schon über zehn Jahre nicht erhöht", erzählt Heilmann. Dass es jetzt gesetzlich unterbunden werden soll, findet er aber eigentlich nicht fair. Doch er und seine Miteigentümer hätten ihr Auskommen und das Haus rechne sich trotz der günstigen Mieten. "Wir müssen nicht das Maximum herauspressen", sagt er mit Blick auf die Mieter, von denen viele Freiberufler seien.

Den Mietendeckel hält Heilmann deshalb im Prinzip für richtig: "Ich sehe keine andere Möglichkeit, den irrationalen Anstieg der Mieten zu stoppen." Eine Mietanpassung auf Basis der Inflationsrate fände er aber eine bessere Lösung als einen Deckel, der keinerlei Spielräume lässt. Dass der Senat auch prüft, ob es möglich ist, überhöhte Bestandsmieten auf Antrag der Mieter wieder abzusenken, wenn sie die noch festzulegende Mietobergrenze, die der Senat plant, übersteigen, findet Heilmann in Ordnung.

Bei den Mietobergrenzen zieht der Senat derzeit zwei Modelle in Erwägung: Die Mietobergrenze könnte als einheitlicher einkommensorientierter Wert oder differenziert, zum Beispiel nach den Baualtersklassen im Berliner Mietspiegel, ermittelt werden, heißt es dazu in den Ausführungen zum geplanten Mietendeckel. Eine solche Obergrenze träfe all jene, die mit Wohnraum spekulieren. Genau diese will der Senat ausbremsen. Mietshäuser mit preiswerten Wohnungen zum 35fachen der Nettokaltmiete anzubieten und das mit der Aussicht auf ein enormes Mietsteigerungspotenzial zu begründen, wie es seit einigen Jahren praktiziert wird, würde dann zumindest temporär nicht mehr funktionieren. Genau das will der Senat: "Erwartet wird eine Beruhigung der Marktentwicklung insbesondere der Kaufpreise, die von Immobilieneigentümern gezahlt werden", heißt es dazu. Dabei ist sich die Politik sehr wohl bewusst, dass mancher Eigentümer in wirtschaftliche Schwierigkeiten kommen könnte, weil die Erträge nicht so ausfallen wie erwartet. In solchen Fällen könne es zu Härtefalllösungen kommen. Die Niedrigzinsphase, die Vollvermietung und die gestiegenen Mieten seien andererseits Garanten für eine ausreichende Wirtschaftlichkeit. Das Berliner Mietengesetz solle so ausgestaltet werden, dass der Substanzerhalt gesichert sei: "Ein Recht auf Rendite gibt es nicht."

"Wohnen ist ein Grundbedürfnis und damit zu Recht in der Berliner Landesverfassung festgeschrieben. Mit dem neuen Gesetz wollen wir dem gravierenden Mietanstieg der letzten Jahre Einhalt gebieten und den überhitzten Mietenmarkt in Berlin beruhigen", erklärt Lompscher den Vorstoß des Berliner Senats für einen landeseigenen Mietendeckel. "Das Gesetz soll Anfang 2020 in Kraft treten und so die Bewohnerinnen und Bewohner unserer Stadt vor einem weiteren ungebremsten Mietanstieg und der damit einhergehenden Verdrängung schützen", erläutert Lompscher weiter.

Bis Oktober 2019 soll der konkrete Gesetzentwurf ausgearbeitet und nach Senatsbeschluss zur weiteren Beratung und Verabschiedung an das Abgeordnetenhaus von Berlin übergeben werden. Anfang 2020 könnte das Berliner Mietengesetz in Kraft treten, das ein Landesgesetz sein wird. Neu gebaute Wohnungen, die zum ersten Mal bezogen werden, sind von der Regelung ausgenommen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Für die Erstvermietung von Neubauten soll der Deckel nicht gelten.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Etwa 1,5 Mio. Mietwohnungen in Berlin wären nach Angaben des Senats von dem Berliner Mietengesetz betroffen, das seit

dem Bekanntwerden der Eckpunkte kontrovers diskutiert wird. "Sollte der Mietendeckel in ein Gesetz gegossen werden, wäre dies ein Zeichen von Politikversagen in der Hauptstadt. Er sorgt dafür, dass die Personen, die sich teure Wohnungen leisten können, nun auf den Markt der günstigen Wohnungen drängen. Das ist Politik gegen bezahlbares Wohnen. Das ist Politik gegen die Mieterinnen und Mieter", schimpft etwa Andreas Mattner, Präsident des Verbandes Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA).

Auch Jürgen-Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD, hält den Ansatz für falsch: "Der Senat sendet mit dem Mietendeckel faktisch an alle Entwickler in der Hauptstadt ein Stopp-Signal", so Schick. Doch der Wohnungsmangel sei nur in den Griff zu bekommen, wenn gebaut werde.

Kritik kommt auch vom BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen: "Ein pauschaler Mietendeckel träfe die gemeinwohlorientierten Vermieter besonders hart", erklärt BBU-Vorstand Maren Kern. Die Durchschnittsmiete bei den BBU-Mitgliedern, zu denen viele Genossenschaften und die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften zählen, lag laut Kern Ende 2017 bei 5,98 Euro/m2, also deutlich unter dem Schnitt des Berliner Mietspiegels, der 6,72 Euro/m2 ausweist. Ein pauschales Einfrieren der Mieten "kommt deshalb einer Bestrafung der Guten am Wohnungsmarkt gleich", argumentiert Kern. Angesichts steigender Kosten für Handwerksleistungen oder für Hausmeisterdienste müsse die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft weiterhin schrittweise die Miete anpassen dürfen, fordert sie.

Der Berliner Mieterverein plädiert für einen Mietendeckel, der gemeinwohlorientierten Vermietern Spielräume lässt, lobt aber insgesamt den Vorstoß des Berliner Senats, weil die Maßnahmen zum Mieterschutz auf Bundesebene unzureichend seien. "Eine öffentlich-rechtliche Mietenkappung wird den Mieterschutz deutlich stärken", sagt Geschäftsführer Rainer Wild.

Die Deutsche Wohnen hat unterdessen eine freiwillige Selbstverpflichtung abgegeben. Darin verpflichtet sich das Unternehmen ab dem 1. Juli 2019 bei den Mietern der bundesweit mehr als 164.000 Wohnungen bei Mieterhöhungen oder Modernisierungen die Einkommenssituation ihrer Mieter zu berücksichtigen. "Pauschale Eingriffe helfen nicht denjenigen, die Hilfe brauchen", heißt es in der Erklärung die im Kern darauf abzielt, die individuelle Einkommenssituation von Mietern zu berücksichtigen (Lesen Sie dazu "Zahn will Mieten deckeln"). Eines jedenfalls steht fest, unabhängig davon, ob der Mietendeckel tatsächlich kommt: Die Branche ist in Bewegung und zeigt sich kompromissbereit.

*Namen von der Redaktion geändert

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