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Märkte | 27.06.2019

Aus IZ26/2019, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

(K)ein Ende des Hotelbooms

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Das Hyperion in den Bavaria Towers am Vogelweideplatz ist eine der zahlreichen Hotel-Neueröffnungen in München in diesem Jahr.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. In München ist ein Streit um den Neubau weiterer Hotels entbrannt. Oberbürgermeister Dieter Reiter deutet eine restriktivere Genehmigungspraxis an. Das ist gut. Denn der Markt kommt an seine Grenzen. Trotz neuer Rekorde bei den Übernachtungen stagnieren Auslastungsquote und Erlöse.

Das Hotelprojekt in der Schillerstraße am Hauptbahnhof verzögert sich weiter. Derzeit streiten sich ein Mieter, ein benachbarter Hotelier, der die Neubaupläne unbedingt verhindern will, und der Projektentwickler Concrete Capital vor Gericht über den geplanten Neubau eines Motel Ones. Doch das Hotelprojekt ist längst zum Stellvertreter für den generellen Umgang der Stadt mit den vielen Hotelplänen von Investoren und Hotelketten in München geworden.

"Ich entnehme vielen Stimmen aus dem Stadtrat, dass sie tendenziell der Meinung sind, dass wir genug Hotels haben", sagte Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) unlängst in einem Interview mit der Münchner Abendzeitung. Indirekt forderte er die Planungsbehörde dazu auf, bei der Genehmigung neuer Hotels zurückhaltender zu sein. Man würde mit wenig Begeisterung eine Behörde sehen, die weiterhin Hotelprojekte vehement unterstütze, so das Stadtoberhaupt in dem Interview.

Seit Jahren wächst die Zahl der Übernachtungsbetriebe in der bayerischen Landeshauptstadt. Nach den Zahlen des Statistischen Landesamts gab es im vergangenen Jahr 450 Beherbergungsbetriebe mit mehr als 79.700 Gästebetten. Das waren 4,2% mehr Betriebe und 7% mehr Betten als noch im Vorjahr. Und die Kapazitäten wachsen weiter.

Laut dem City Report Hotelmarkt München von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) sind im Münchner Stadtgebiet bis einschließlich 2023 schon 8.500 zusätzliche Hotelbetten konkret in Planung oder im Bau. Im kommenden Frühjahr soll das Ameron München in Motorworld im Norden mit 153 Zimmern eröffnen. Am Hauptbahnhof sind zwei Motel Ones mit fast 460 Zimmern geplant. Im und um das Werksviertel herum entstehen vier Hotels mit mehr als 800 Zimmern. Scandic will 2021 ein Haus mit 234 Zimmern in der Macherei eröffnen.

Die meisten neuen Hotels kommen aus dem Drei-Sterne-Bereich. Diese Kategorie hat nach Ansicht von Colliers einen Anteil von mehr als der Hälfte am Münchner Hotelmarkt. Jedes dritte Hotel habe vier Sterne.

Noch fängt das Touristenwachstum die zusätzlichen Kapazitäten auf. Im vergangenen Jahr zählte die Stadt rund 17 Mio. Übernachtungen. Das entspricht einer Steigerung von 9% gegenüber dem Vorjahr. Um trotz der Zuwächse an Betten die aktuelle Belegung auch in Zukunft halten zu können, müssten die Übernachtungen bis zum Jahr 2021 auf 19,2 Mio. steigen, errechnet Colliers. Das wäre ein nochmaliger Zuwachs von 13%. Solange die Konjunktur gut läuft, dürfte das machbar sein.

Allerdings warnt BNPPRE indirekt vor einem Überangebot. BNPPRE-Hotelfachmann Alexander Trobitz äußert angesichts der umfangreichen Entwicklungspipeline erste Bedenken. Schon jetzt mache sich der hohe jährliche Kapazitätszuwachs bei der Auslastungsquote bemerkbar. Diese stagniere wegen der deutlichen Ausweitung der Kapazitäten der letzten Jahre trotz der hohen Nachfrage. Zwischen 2015 und 2018 wuchs die Zahl der Hotelbetten immerhin um 14.000 Stück.

Die Zahlen sind auf den ersten Blick immer noch sehr positiv. Die Auslastung betrug über 75%, der durchschnittliche Netto-Zimmerpreis ist mit 112 Euro (Colliers) beziehungsweise 128 Euro (BNPPRE) so hoch wie in keiner anderen deutschen Stadt. Auch die so wichtige Kennzahl der Erlöse pro verfügbarer Zimmerkapazität (Revpar) legte auf 87 Euro (Colliers) beziehungsweise 96 Euro (BNPPRE) noch einmal zu. Zwar lagen die Werte damit allesamt über denen des Vorjahres. Auf längere Sicht betrachtet stagnieren sie aber.

Derzeit sieht Trobitz noch keine Anzeichen für ein Ende der positiven Nachfrageentwicklung auf dem Münchner Hotelmarkt. Er geht von "stabilen beziehungsweise steigenden Performancezahlen" aus. Allerdings gelte das nur bei einer weiterhin robusten gesamtwirtschaftlichen Lage. Zugute komme dem Markt, dass aktuell die Ketten im Vergleich zu den vergangenen fünf Jahren ihr Expansionstempo deutlich gedrosselten haben.

Auch die Nachfrage der Investoren sei unverändert hoch. 2018 ermittelte BNPPRE einen Investmentumsatz bei Hotels von 541 Mio. Euro. Damit habe München den langjährigen Durchschnittswert um gut 30% übertroffen. Zwischen 2010 und 2018 wurden jährlich im Schnitt etwa 423 Mio. Euro in Münchner Hotelimmobilien investiert.

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