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Märkte | 27.06.2019

Aus IZ26/2019, S. 21

Von Volker Thies

In diesem Artikel:

Wohnungen werden nur maßvoll teurer

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Wohnungen in Mainzer Toplagen, wie hier am Zollhafen, sind bei 4.700 Euro/m2 angekommen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Rheinland-Pfalz. In den Großstädten lässt die Preis- und Mietsteigerung für Wohnobjekte das zweite Jahr in Folge nach. Ausweichbewegungen ins Umland und in einfachere Wohnobjekte führen inzwischen dort zu höheren Preisen.

Die Steigerungen um zweistellige Prozentwerte, wie noch vor einigen Jahren, sind zumindest vorerst vorbei", fasst Andreas Schnellting, Vorsitzender des IVD West, den Preisspiegel 2019 des Maklerverbands für Rheinland-Pfalz zusammen. Im ersten Quartal 2019 hatte der Verband seine Mitglieder zu ihrer Einschätzung über die Preisentwicklung in 67 Städten und Gemeinden des Bundeslands befragt. Demnach sind Eigentumswohnungen binnen Jahresfrist um 5,9% teurer geworden, Einfamilienhäuser um glatte 5% und Wohnungsmieten bei Neuabschlüssen um 3,4%. In den Städten ab 40.000 Einwohnern legten die Mieten nur um 2,9% zu. Damit hat sich die bereits 2018 erkennbare Einbremsung von Preis- und Mietwachstum im Bundesland weiter fortgesetzt. "Und das ist auch vernünftig und gesund für den Markt", kommentiert Frank Küppers von Küppers Immobilien in Mainz.

In den kleineren Kommunen legten die Preise hingegen deutlich zu. Schnellting erklärt dies mit Nachholeffekten. Die starken Preissteigerungen der Vergangenheit hätten sich insbesondere in den größeren Städten abgespielt. Nun zögen kleinere Kommunen nach, auch vor dem Hintergrund, dass das Wohnen dort noch vergleichsweise erschwinglich ist. Beispielsweise werden Neubaueigentumswohnungen in Spitzenlagen von Mainz für 4.700 Euro/m2 gehandelt, teurer als irgendwo sonst in Rheinland-Pfalz. Allerdings erhöhte sich der Preis um lediglich 4% gegenüber dem ersten Quartal 2018. In Kirchheimbolanden, das noch zum Mainzer Umland zählt, wurden solche Wohnungen um 22% teurer, kamen damit aber lediglich auf 2.800 Euro/m2. In Nierstein und Oppenheim, beides Pendlerstädte mit Bezug zu Mainz, legten neue Eigentumswohnungen in guten Lagen um 13% auf 3.500 Euro/m2 zu.

Deutliche Preissteigerungen beobachten die IVD-Mitglieder auch im Umland anderer Großstädte sowie ganz im Westen und Süden, wo Luxemburg bzw. Mannheim und Karlsruhe über die Landesgrenzen hinweg die Nachfrage und damit die Preisentwicklung anheizen. "Selbst Spitzenmieten oder -preise liegen bei uns oft nur bei der Hälfte oder einem Drittel des Niveaus von Luxemburg", berichtet IVD-Vorstandsmitglied Jörg Holstein aus Trier.

Die Wohnungsmieten im Neubauerstbezug in guten Lagen haben in Mainz durchschnittlich 14,50 Euro/m2 erreicht, vor Bodenheim mit 13 Euro/m2, Nackenheim mit 12 Euro/m2 sowie Trier, Nieder-Olm, Nierstein und Oppenheim, die mit 11,50 Euro/m2 taxiert werden. Die Multiplikatoren für Renditehäuser geben die befragten IVD-Mitglieder in Mainz mit 18 an, in Ludwigshafen mit 17 und in Koblenz mit 16,5. Besonders niedrige Vervielfältiger und damit hohe Renditen sind in Pirmasens mit dem Faktor 10, in Ulmen und Kaiseresch mit 10,5 und in Neuwied, Mayen und Cochem mit 11 zu finden.

Bei den Eigenheimen stellt der IVD fest, dass inzwischen kaum noch Objekte mittlerer und guter Qualität auf den Markt kommen. Wo Eigentümer sich von solchen Häusern trennen wollten, ist dies angesichts hoher Preise bereits geschehen. Bei Eigenheimen einfacher Qualität sind noch etwas mehr Produkte auf dem Markt. In diesem Segment stellen die Makler inzwischen deutliche Preissteigerungen fest.

Büromieten sind landesweit binnen Jahresfrist um rund 2% gestiegen, allerdings herrschte hier in den Großstädten weitgehende Stagnation. Eine Ausnahme bildet Koblenz mit 6% höheren Büromieten. Sorgen machen sich die Makler um die Einzelhandelsobjekte. Zwar bleibt Trier mit unverändert 75 Euro/m2 in Ia-Lagen an der Spitze. In Mainz, Koblenz und Ludwigshafen sind jedoch im dritten Jahr in Folge deutliche Mietrückgänge in Ia-Lagen festzustellen. In Mainz ging dort die Durchschnittsmiete innerhalb eines Jahres um 17% auf 50 Euro/m2 zurück, in Ludwigshafen um 13% auf 20 Euro/m2 und in Koblenz um 15% auf 55 Euro/m2. "In kleineren Städten um 20.000 Einwohner herum herrscht im Einzelhandel Totentanz", ergänzt IVD-Vorstandsmitglied Moritz Klöckner. Die letzten inhabergeführten Läden würden mit dem nächsten Generationswechsel verschwinden.

Der Mainzer Makler Küppers geht davon aus, dass auch in den größeren Städten zahlreiche Einzelhandelsobjekte in Büros oder Wohnungen umgewandelt werden. Daran werde auch die Bereitschaft der Eigentümer zu Mietreduzierungen nichts ändern. Insbesondere Einzelhandel auf zwei Etagen werde sich kaum noch aufrecht erhalten lassen. Ganz so einheitlich ist das Bild allerdings dann doch wieder nicht. In Trier, so Holstein, gebe es praktisch keinen Einzelhandelsleerstand. Die Stadt profitiere auch dabei von der Nähe zu Luxemburg und von der großen Zentralität innerhalb des Bundeslands.

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