Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 27.06.2019

Aus IZ26/2019, S. 19

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Die Theodorstraße ist ein Gemischtwarenladen mit Potenzial

Quelle: Savills Immobilien Beratungs GmbH
Wie groß die Entwicklungsflächen an der Theodorstraße tatsächlich sind, erkennt man, wenn man den ISS-Dome (Mitte des Bilds) als Maßstab nimmt. Er fasst bei einer Bespielung mit einer Mittelbühne 14.282 Personen. Ursprünglich gehörte auch das mit Nummer 3 gekennzeichnete Areal, auf dem Bauhaus einen Markt errichten will, der Möbelgesellschaft Höffner. Die hatte sich aber im Jahr 2015 entschieden, sich von der rund 42.000 m2 großen Fläche zu trennen.

Quelle: Savills Immobilien Beratungs GmbH

Düsseldorf. Der Landeshauptstadt gehen die Entwicklungsflächen aus. Gleichzeitig sinkt der Büroflächenleerstand kontinuierlich. Im Düsseldorfer Norden hingegen dümpelt die Theodorstraße seit fast 20 Jahren vor sich hin. Hier wäre manches möglich, aber falsche Weichenstellungen der Stadt und alte Grabenkämpfe der Grundstückseigentümer sorgen für Stillstand.

Düsseldorf boomt. Das ist nichts Neues und wird von den Düsseldorfern eigentlich als Selbstverständlichkeit angesehen. Allerdings gehen der Landeshauptstadt mittlerweile die Entwicklungsflächen aus. Und auch der Büroflächenleerstand ist auf ein niedriges Niveau gesunken. Das war nicht immer so - mit einer Leerstandsquote von einstmals über 13% war Düsseldorf lange der Spitzenreiter unter den sieben deutschen Immobilienhochburgen.

Der damals hohe Leerstand dürfte ein Grund für das Phänomen Theodorstraße sein. Die liegt im Norden der Landeshauptstadt im Stadtteil Rath, nahe dem Flughafen, bestens an das Autobahnnetz angebunden - und dümpelt trotzdem seit Dekaden vor sich hin. Bereits seit dem Jahr 2000 laufen dort die Umstrukturierungsmaßnahmen. Damals wollte die Stadt das ehemalige Industriegebiet in einen Gewerbepark umwandeln.

Viel passiert ist seither nicht: Am 19. Mai 2005 wurde an der Hausnummer 281 der Grundstein für den ISS Dome gelegt. Im Herbst 2006 eröffnete die rund 70 Mio. Euro teure Heimat der Düsseldorfer Eishockeyspieler. Im Jahr 2010 wurde das Van-der-Valk-Hotel Am Hülserhof 57 fertiggestellt, das zwar nicht direkt an der Theodorstraße liegt, aber ein Impuls für die Aufwertung der Gegend hätte sein können.

Dass das nicht gelang, lag im Wesentlichen an zwei konkurrierenden Möbelhändlern. Zum einen hatte der Berliner Kurt Krieger (Möbel Höffner) große Areale an der Theodorstraße erworben. Zum anderen verkaufte, nur wenige hundert Meter entfernt, die städtische IDR eine Fläche an den Krieger-Konkurrenten Schaffrath, der aus Mönchengladbach-Rheydt stammt. Die beiden inhabergeführten Konkurrenten lieferten sich jahrelang einen erbitterten Kampf darum, wer sein Möbelgeschäft bauen darf. Dass beide hier eröffnen würden, war ausgeschlossen. Krieger lockte mit einem Investitionsvolumen von 200 Mio. Euro für zwei Möbelmärkte, Bürohäuser und ein Hotel auf der früheren Fläche von Vallourec & Mannesmann, die er erworben hatte.

Der Stahlrohrhersteller Vallourec hatte das Areal mit der Hausnummer 90 geräumt und im Herbst 2013 seine neue Zentrale mit der Nummer 109 bezogen. Um es kurz zu machen: Nach einigen Beschimpfungen des damaligen Düsseldorfer Oberbürgermeisters Dirk Elbers (CDU) durch Krieger und damit verbundenen einstweiligen Verfügungen gegen den Möbelhändler wurde es still an der Theodorstraße. Krieger veräußerte 2015 eine 42.000 m² große Teilfläche an Bauhaus, Möbel gibt es bis heute jedoch keine an der Theodorstraße zu kaufen. Bauhaus wiederum plant einen rund 17.000 m² großen Baumarkt auf seinem Areal. Aktuell erstellt die Stadt dafür den B-Plan.

Das Thema Möbel wird mittlerweile wohl nur noch im zuständigen Ortsbeirat von Rath vorangetrieben. Dem, so scheint es, ist es einerlei, welcher Möbler nun bauen darf - Hauptsache, es kommt einer. Damit hat der Ortsbeirat allerdings die Rechnung ohne die Düsseldorfer Baudezernentin Cornelia Zuschke gemacht. Die möchte mittlerweile gar keine Möbelhändler mehr in der Theodorstraße. In einer aktuellen Vorlage ihres Dezernats heißt es lapidar: "Der Möbelstandort Theodorstraße wird aufgegeben." Stattdessen schwebt Zuschke, und damit der Stadt, eine Ansiedlung von Dienstleistungsbetrieben vor. Dafür soll der alte Rahmenplan Einzelhandel geändert und die Zukunft des Standorts mit Bürgerbeteiligung neu auf die Bahn gebracht werden.

"Aktuell gilt es, das Potenzial der Fläche zu bewahren und unter Einbezug diverser Interessensgruppen nach alternativen Nutzungsmöglichkeiten zu schauen, die zum einen die Frequenzen erhöhen und zum anderen aber auch den öffentlichen Raum beleben", erläutert Sebastian Renke, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Düsseldorf. "Ein Möbel-Gigant würde lediglich ersteres gewährleisten und das auch nur nach Feierabend der Kunden und am Wochenende."

Was dem Standort generell fehlt, ist Aufenthaltsqualität. Freiwillig, so scheint es, hält sich bislang kaum jemand auf der Theodorstraße auf. "Mit der Anmietung von L'Osteria ist der erste Schritt in die richtige Richtung getan", findet Renke. "In naher Zukunft müssten jedoch sukzessive noch weitere kleinteilige Gastronomie- und Einzelhandelsformate folgen. Denkbar wäre beispielsweise auch ein Fachmarktzentrum mit Vollsortimenter und/oder Discounter."

Woran der Standort zudem krankt, ist seine schlechte Anbindung an den ÖPNV. Die Taktung ist gering und die Anbindung von der Straßen- zur S-Bahn für die Reisenden kaum zumutbar. Dem steht allerdings gegenüber, dass die Anbindung der Theodorstraße an das Autobahnnetz ganz hervorragend ist.

Die eher stiefmütterliche Behandlung des Standorts in den vergangenen Jahren hat ihre Spuren hinterlassen. So hat sich die Theodorstraße von einem Industriegebiet in einen Gemischtwarenladen verwandelt. Neben dem ISS Dome und Vallourec als Großnutzer aus der Stahlbauindustrie existieren einige Logistikflächen, alte und neu erstellte Bürogebäude, zwei Hotels, die L‘Osteria und eine Menge Brachland.

Ein Schwan, so viel ist sicher, wird aus dem hässlichen Entlein Theodorstraße sicher nicht mehr. Aber in der Stadt scheint man erkannt zu haben, dass die Untätigkeit der vergangenen Jahre dem Standort sehr geschadet hat. Renke rät: "Projektentwickler, Stadt und Eigentümer sollten sich an einen Tisch setzen und gemeinsam eine Strategie entwickeln, um eine eindeutige Standortidentität implementieren zu können." Und nie war die Zeit dafür auf dem Immobilienmarkt so günstig wie im Moment.

Legende:

  • Haus
  • Straßenabschnitt
  • Wohnquartier
  • Ortsteil
  • Ort
  • Bundesland / Land
  • Projekt

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!