Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Unternehmen | 27.06.2019

Aus IZ26/2019, S. 18

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Mehr Cashflow, Investitionen und Schulden

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Saga baut nicht nur selbst, sondern kauft auch Bestände dazu. So erwarb die Saga-Tochter HIG in Billwerder 780 Wohnungen von der Fewa aus dem Programm Flüchtlingsunterkünfte mit der Perspektive Wohnen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Hamburg. 2018 hat Saga mit dem Bau von 2.013 Wohnungen begonnen und 1.005 fertiggestellt. Dabei konnte die städtische Wohnungsgesellschaft den Überschuss leicht erhöhen - auch durch den Anstieg der Durchschnittsmiete auf 6,64 Euro/m². Doch für die Bauinvestitionen werden die Schulden in den nächsten Jahren um 900 Mio. Euro steigen.

Wir sind sehr zufrieden - trotz schwieriger Rahmenbedingungen", leitete Thomas Krebs seinen Geschäftsbericht der Saga ein. Zufrieden ist der Vorstandssprecher mit dem Jahresüberschuss, der 2018 mit 205,8 Mio. Euro knapp über dem Vorjahresergebnis liegt. Die Bilanzsumme dazu beträgt mit 4,6 Mrd. Euro 9,5% mehr als der Wert von 2017, die Umsatzerlöse kletterten um 3,4% auf 981 Mio. Euro und der Cashflow um 2,4% auf 320 Mio. Euro.

Diese Mittel seien angesichts der getätigten und geplanten Investitionen jedoch auch nötig. Die Saga startete im vergangenen Jahr den Bau von 2.013 Wohnungen und stellte 1.005 fertig. Über 3.400 Wohnungen sind im Bau. "2019 werden wir etwa 1.500 Wohnungen fertigstellen. Die Bugwelle läuft dann hoch auf 2.000 Fertigstellungen jährlich und bleibt mindestens drei bis vier Jahre auf diesem Niveau."

Im Bündnis für das Wohnen in Hamburg hat sich die Saga zum Bau von 2.000 der 10.000 jährlich angepeilten Wohnungen verpflichtet. Das kostet Geld. Im vergangenen Jahr stiegen die Bauinvestitionen um fast ein Viertel auf 472 Mio. Euro - davon 241 Mio. Euro für Neubau und 216 Mio. Euro für Modernisierung und Instandhaltung.

Eigentlich hatte Saga geplant, 260 Mio. Euro für den Neubau auszugeben, doch auch das Fehlen qualifizierter Handwerker sorgte etwa neben Verzögerungen im Genehmigungsprozess für geringere Ausgaben. 2019 hat Saga Neubauinvestitionen von 276 Mio. Euro geplant. Hinzu kommen 242 Mio. Euro für Bestands- und Quartiersentwicklungsmaßnahmen sowie rund 100 Mio. Euro für Grundstücks- und Immobilienankäufe. Die HIG, eine Tochter der städtischen Saga, hatte 2018 für wohl 174 Mio. Euro 780 Flüchtlingswohnungen in Billwerder vom Immobilienunternehmen PGH Fewa gekauft. Viele dieser Wohnungen sollen zeitnah im 1. Förderweg vermietet werden.

Vorstand Wilfried Wendel bezifferte den weiteren Sanierungs- und Modernisierungsbedarf im Saga-Bestand auf eine halbe Milliarde Euro. Diese Investitionen lassen sich nicht aus dem Cashflow bedienen, sodass die städtische Wohnungsgesellschaft bis etwa 2023 die Schulden um etwa 1 Mrd. Euro auf dann 2,9 Mrd. Euro erhöhen will.

Um das Bauen günstiger zu machen, hat der kommunale Wohnungskonzern das Saga-Systemhaus entwickeln lassen. Der typengenehmigte Modulbaukasten mit über 40 verschiedenen Segmenten soll alle städtebaulichen Typen abbilden und gegenüber der klassischen Manufakturbauweise, deren Kosten Krebs auf 3.000 Euro/m² schlüsselfertig beziffert, etwa 10% bis 15% sparen - im Geschäftsbericht ist von 20% die Rede. "Doch diese Einsparung wird durch die derzeitige Steigerung der Baupreise überkompensiert", sagt Krebs. Diesen Preiszuwachs sieht er bei rund 5% jährlich.

Für den Anspruch, kostensparendes Bauen mit anspruchsvoller Architektur zu verbinden, war 2018 für das Modellprojekt August-Krogmann-Straße der erste Spatenstich gesetzt worden. 260 Wohnungen sollen hier frei finanziert, aber auf 8 Euro/m² preisgedämpft in Wettbewerbsarchitektur entstehen, davon knapp die Hälfte als Saga-Systemhaus. Ziel war, Baukosten von 1.800 Euro/m² in den Baukostengruppen 300 und 400 der DIN 276 zu erreichen, also den Kosten für das Bauwerk sowie die Gebäudetechnik. "Es ist gute Architektur, aber beim Kostenziel liegen wir etwa 10% drüber", so Krebs. Man schaue sich international um, etwa in der Schweiz, "um zu sehen, ob wir da etwas lernen können". Zu dem vom Senat verfolgten 8-Euro-Konzept erklärt Krebs, dass man angesichts der Baukostendynamik auf Sicht entweder niedrigere Grundstückskosten oder einen höheren Mietansatz benötige.

Die Durchschnittsmiete der Saga ist 2018 um 3,1% auf 6,64 Euro/m² gestiegen, wobei die frei finanzierten Wohnungen im Mittel 6,86 Euro/m² (+3,5%) kosten und die öffentlich geförderten 5,91 Euro/m². Zu letzteren zählen noch gut 22% des Saga-Bestands von 134.458 Wohnungen (+1,4%).

Wendel wies darauf hin, dass die Saga "mit ihren Mieten weiter rund 20% unterhalb des Hamburger Mietenspiegels liegt und mit ihrer sozial verantwortlichen Politik wie eine Mietpreisbremse wirkt". Tatsächlich ist der Mittelwert des Mietenspiegels, der seit Herbst 2017 bei 8,44 Euro/m² liegt, seit 2010 stärker gestiegen als die Durchschnittsmiete der Saga. Überholt hat der Saga-Durchschnittswert allerdings in dieser Frist die Eingangsmiete für den 1. Förderweg im öffentlich geförderten Wohnungsbau, der 2018 bei 6,50 Euro/m² lag.

Den aktuell lebhaft diskutierten Zielkonflikt zwischen günstigen Mieten und energetischen Anforderungen zum Klimaschutz möchte Krebs mit quartiersbezogenen Konzepten lösen, durch den Blick auf die "Flottenverbräuche. Wir wünschen uns, dass die Politik sich mit Quartiersansätzen beschäftigt, bei denen die Klimaziele nicht durch ein hochgedämmtes Haus erreicht werden, sondern durch intelligente energetische Quartierskonzepte." Wie die Klimaziele erreicht werden, soll den Investoren überlassen werden. Handelbare CO2-Zertifikate sollen Anreize setzen. Mit den Verbänden BFW und GdW würde ein Beispielprojekt durchgeplant.

"Wir können nicht vertreten, dass die Mieter in Großsiedlungen höhere Warmmieten für die Umsetzung ambitionierter klimapolitischer Konzepte bezahlen müssen", verweist der Vorstandssprecher auf die Zielstellung einer Warmmietenneutralität nach Bestandsinvestitionen.

Die Regulation der Mietentwicklung durch einen Mietendeckel, wie in Berlin, lehnt Krebs jedoch ab. "Wir sehen die Entscheidungen des Berliner Senats mit Sorge, weil in der Folge notwendige Bauleistungen nicht refinanziert werden können."

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!