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Märkte | 27.06.2019

Aus IZ26/2019, S. 17

Von Dagmar Lange

In diesem Artikel:

Süddeutsche Mittelstädte locken mit guter Rendite

Quelle: Stadt Heidenheim
Die Stadt Heidenheim an der Grenze zu Bayern steht stellvertretend für prosperierende Mittelzentren.

Quelle: Stadt Heidenheim

Baden-Württemberg/Bayern. Wer als Kapitalanleger auf geringes Risiko und gute Rendite schaut, sollte sich die süddeutschen Mittelstädte näher anschauen.

In teuren Metropolen wie München werden auch schon mal fünfstellige Eurosummen je Quadratmeter für eine Wohnung aufgerufen. Auch die Mietpreise bewegen sich an oder gar über der Grenze dessen, was sich ein Normalverdiener leisten kann. Das Beratungsunternehmen Wüest Partner Deutschland empfiehlt Kapitalanlegern daher Wohnungen in Mittelstädten, deren Bevölkerung wächst, in denen es viele mittelständische Firmen gibt und womöglich eine Hochschule. "Der Wohnungsmarkt süddeutscher Oberzentren bietet Investoren mit unterschiedlichen Risikopräferenzen attraktive Bruttorenditen", fasst Rüdiger Hornung, Leiter Standort München von Wüest Partner Deutschland, das Ergebnis einer Studie zu den süddeutschen Wohnungsmärkten zusammen.

Für die vergleichende Analyse wurden die Miet- und Kaufpreise in 20 ausgewählten Städten in Baden-Württemberg und Bayern untersucht. Ein günstiges Verhältnis von Rendite zu Risiko verzeichnen Stuttgart und Freiburg mit Renditen von 3,2% bzw. 3,8% und bei einem Risiko, das mit München vergleichbar ist. Investoren mit einer etwas höheren Risikoakzeptanz finden in Ludwigsburg und Fürth Renditen um die 4,5%, oder in Villingen-Schwenningen mit 5,5%.

Die Miet- und Kaufpreise stiegen in zehn der 20 untersuchten Städte stärker als in den Metropolen München und Stuttgart an. Dies liegt auch am starken Bevölkerungswachstum seit 2014, das mit 6% und mehr am höchsten in Augsburg, Heidenheim und Bamberg war (Bundesdurchschnitt: +2,5%). Die Kaufkraft stieg seit 2015 in den untersuchten Städten um durchschnittlich 9,5%, am stärksten in Freiburg (11,6%), Heidenheim an der Brenz (11,5%) und Esslingen am Neckar (11,1%). Die stärksten Mietpreisanstiege der vergangenen fünf Jahre gab es in Aalen (28,8%), Augsburg (28,5%), Schweinfurt und Villingen-Schwenningen mit jeweils 25,5% und Neu-Ulm (25,3%). Im Zehnjahresvergleich liegen Augsburg und Bamberg mit 60% und mehr vorne, gefolgt von Nürnberg, Stuttgart, Aalen und München mit Mietpreisanstiegen von über 50%.

Das Gros der analysierten Städte weist laut der Wüest-Studie einen kräftigeren Anstieg der Kaufpreise als München auf. Während in der bayerischen Landeshauptstadt die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den vergangenen fünf Jahren um 33% stiegen, ist in Schweinfurt ein Kaufpreisanstieg von 76% festzustellen. Augsburg, Reutlingen sowie Villingen-Schwenningen blicken auf Steigerungsraten von über 50% zurück, Mannheim und Sindelfingen liegen knapp unter der 50%-Marke. Die Median-Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren zwischen rund 1.900 Euro/m² in Heidenheim und 7.500 Euro/m² in München. Die höchsten Renditen mit über 5% werden in Städten mit unter 100.000 Einwohnern erzielt, Ausnahmen sind Esslingen und Neu-Ulm mit Renditen um die 4%.

Die hohen Miet- wie Kaufpreisanstiege beruhen auch darauf, dass viele dieser Städte eine überaus geringe Baufertigstellungsquote aufweisen. So wurden in den vergangenen fünf Jahren in Ludwigsburg nur rund 6% des Bedarfs an Neubauten errichtet, in Sindelfingen waren es knapp 11%. Im Durchschnitt decken die fertiggestellten Bauprojekte lediglich 40,5% der Nachfrage.

Spitzenreiter beim Anteil von Neubauwohnungen im Bestand ab Baujahr 2000 ist Neu-Ulm mit 21,3% bei einer Leerstandsquote von 1%, gefolgt von Friedrichshafen mit 15% und einem Leerstand von nur 0,6% und Fürth mit einem Anteil an Neubauwohnungen von 14,2% und ebenfalls einer Leerstandsquote von 1%. Mit einem Rückgang der Preise ist daher laut Hornung auch dieses Jahr nicht zu rechnen. Der wachsende soziale Druck und die politischen Debatten um Regulierungen könnten sich im Gegenteil negativ auf die Motivation, Wohnungen zu bauen, auswirken.

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