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Märkte | 27.06.2019

Aus IZ26/2019, S. 14

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

"Jeder zweite Centerbesucher geht in die Innenstadt"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
Ein Raum, der die Stadt bereichert: die Mall of Berlin.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

Warum und wie oft gehen Menschen in die Stadt und wie bewegen sie sich dort? Um diese Frage zu beantworten, befragt der Geograf Rolf Monheim seit 50 Jahren Menschen auf der Straße. Er hat herausgefunden, dass es zwischen innerstädtischen Einkaufszentren und Geschäftsstraßen einen viel größeren Besucheraustausch gibt, als Center-Kritiker behaupten. Im Interview erklärt Monheim, warum auch Würzburg ein Shoppingcenter vertragen könnte.

Immobilien Zeitung: In Ihrem Buch "Innenstadtintegrierte Einkaufszentren" räumen Sie mit dem Vorurteil auf, Einkaufszentren seien auf Autarkie hin konzipierte Einkaufsmaschinen. Warum ist diese Vorstellung falsch?

Rolf Monheim: Bei der Frage, welche Kopplungseffekte es zwischen Einkaufszentrum und Innenstadt gibt, ist viel Ideologie im Spiel. Kritiker von Einkaufszentren sprechen von einer Mausefalle. Aber ist das die Realität? Die wenigsten wollen die Realität kennen. Darum werden keine Daten erhoben, etwa durch Passantenbefragungen. Ganz grob gesprochen ergeben meine Forschungen folgendes: Bei einem innerstädtischen Shoppingcenter geht im großen Durchschnitt jeder zweite Centerbesucher in die Innenstadt und umgekehrt. Aber es kommt auf die örtlichen Verhältnisse an. Center und Innenstadt müssen sich auf Augenhöhe bewegen und es muss eine räumliche Verknüpfung zwischen Stadt und Center geben.

IZ: Wir unterhalten uns in einer der wenigen bedeutenden deutschen Städte ohne Einkaufszentrum, Würzburg. Würde Würzburg ein Shoppingcenter gut tun?

Monheim: Eindeutig. Die hiesigen Einzelhandelsmieten sind im Vergleich zu anderen Städten ganz erheblich überhöht. Betrachtet man das streng marktwirtschaftlich, so sind die hohen Mieten Ausdruck für die Attraktivität des Standorts. Meine Gegenfrage lautet aber: Werden durch die hohen Mieten nicht eventuell attraktive Anbieter daran gehindert, an diesem Standort präsent zu sein? Hohe Mieten sind ein Ausweis von Stärke, ja. Hohe Passantenzahlen auch. Aber grundsätzlich minimiere ich durch monopolartige Strukturen auf dem Vermietungsmarkt die Ansiedlungsoption für Betriebe. Es entsteht eine Schwächung des Standorts, die sich ökonomisch nicht messen lässt. Würzburg, um es kurz zu machen, bleibt ohne Einkaufszentrum unter seinen Angebotsmöglichkeiten. Vorhandene Betriebe braucht das nicht zu kratzen. Für sie ergibt sich kein Nachteil, außer dass sie hohe Mieten zahlen müssen. Aber die Stadt tritt einen Teil ihres nördlichen Einzugsgebiets ab, z.B. an Schweinfurt.

IZ: Wäre der Bahnhof, wie damals von mfi geplant, der richtige Standort?

Monheim: Man kann einen Standort nicht beliebig wählen. In der Altstadt wäre ein Shoppingcenter nicht möglich, bleibt also nur außerhalb. Natürlich kann ein solcher Standort floppen wie in Gießen oder Straubing. Dort wurde es versäumt, das Center vernünftig an die Innenstadt anzuschließen. In Würzburg ist der Bahnhof aber immerhin durch eine Ib-Lage mit der Alt- bzw. Innenstadt verbunden.

IZ: Ihre Arbeit lässt sich als Kritik einer funktionalistischen Stadtauffassung lesen. Der Funktionalismus unterstellt, dass Handel in erster Linie der Bedürfnisbefriedigung dient und dass die Menschen sich in der Stadt so verhalten, dass ihre Wege möglichst kurz sind. Warum greift diese Auffassung Ihrer Meinung nach zu kurz?

Monheim: Der Begriff, der für den Wandel von der Moderne zur Postmoderne steht, ist das Shopping. Shopping heißt Erlebniseinkauf. Der Funktionalismus will den Aufwand für den Kunden minimieren. Er geht davon aus, dass der Kunde sein Auto auf dem Dach des Warenhauses abstellt oder in das Parkhaus eines Einkaufszentrums fährt, dort alle seine Einkäufe erledigt und verschwindet. Der Funktionalismus unterstellt die Abwesenheit des Bedürfnisses nach Kopplung, d.h. dass Menschen durchaus und auch gerne mehrere Orte in einer Stadt zum Einkaufen besuchen. Er stellt das Bedürfnis nach Aufwandsminimierung in den Mittelpunkt seiner Betrachtung.

IZ: Man könnte sagen, der Funktionalismus hat den Flaneur nicht auf dem Zettel.

Monheim: So ungefähr. Beim postmodernen Erlebniseinkauf wird das Gehen vom Aufwand zum Ertrag.

IZ: Sie kritisieren in diesem Zusammenhang die Engstirnigkeit des Handels. Warum?

Monheim: Das Verrückte ist, dass dieselben Händler, die wissen, dass der Kunde im Supermarkt möglichst weit laufen soll, um an allen Regalen vorbeizukommen, nicht in der Lage sind, dieses Denken auf die Stadt zu übertragen. Viele Händler sind auf das fixiert, was vor ihrer Ladentür oder im Laden geschieht. Tatsächlich lebt die Stadt aber von dem, was man "shared business" nennt. Die Innenstadt muss so organisiert sein, dass die Leute mit Vergnügen möglichst weit laufen. Womit wir zu Fußgängerbereichen kommen.

IZ: Einem Ihrer frühen Forschungsfelder.

Monheim: Als ich 1972 anfing, mich damit zu beschäftigen, waren Fußgängerbereiche Teil einer autogerecht umgebauten Innenstadt. Es galt das Dogma: Fußgängerbereiche lohnen sich nur da, wo viele Menschen unterwegs sind. Auch das ist eine sehr funktionalistische Sichtweise. Regeln wurden aufgestellt, wie etwa die, dass eine Fußgängerzone nicht breiter als 5 bis 8 Meter sein durfte, damit die Menschen gleichzeitig die Schaufenster zu beiden Seiten sehen konnten.

IZ: Fußgängerzonen werden wieder infrage gestellt. Sie halten das für falsch. Warum?

Monheim: Die Leute, die Fußgängerzonen infrage stellen, haben sie nie gewollt. Es sind Leute, die einem platten Funktionalismus anhängen. Sie sagen, wenn sich der Handel aus Nebenlagen zurückzieht, müssen wir dort wieder Autos zulassen. Es ist aber ein Irrglaube, dass die Nebenlagen so wieder attraktiver werden. Die Nebenlagen werden lediglich zu Hilfslieferanten der Hauptlagen degradiert. Gerade spannende Geschäfte sind auf attraktive Nebenlagen angewiesen, weil sie die Mieten in den Haupteinkaufsstraßen nicht zahlen können. Deshalb ist es ja auch so idiotisch, Nebenlagen nicht attraktiv zu halten. Für Menschen, die Spaß an Stadt haben und nicht nur durch eine Konsumrennbahn geschubst werden wollen, sind Nebenlagen das Sahnehäubchen.

IZ: Manche Städte tun sich mit der Entwicklung von Nebenlagen aber schwer. Ein Beispiel ist Frankfurt. Die Kommunalpolitik hatte eigentlich immer nur die Zeil im Blick.

Monheim: Städte wie Nürnberg, Regensburg, Freiburg oder Hannover waren bei der Entwicklung zusätzlicher Geschäftslagen erfolgreicher als z.B. Köln oder Frankfurt, wo einseitig eine Straße dominiert. In gewisser Weise gilt das auch für München. Wie lange hat es gedauert, bis die Sendlinger Straße endlich eine Fußgängerzone wurde? Der Handel hat es geschafft, das 40 Jahre lang zu verhindern.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
"Die Innenstadt muss so organisiert sein, dass die Menschen mit Vergnügen möglichst weit laufen." Rolf Monheim

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

IZ: Wogegen Sie sich auch stets wenden, ist die Mär vom angeblich schlechten Parkplatzangebot in den Innenstädten.

Monheim: Bei Besucherbefragungen bekommt das Parken fast immer die schlechtesten Noten, egal wie gut es ist. Es ist dem Handel durch sein jahrelanges Geschrei, es gebe zu wenige Parkplätze, gelungen, dass die Kunden das tatsächlich glauben. Aber was sind das für Händler, die ständig ihren Standort schlechtreden? Die Shoppingcenter werben explizit mit ihrer Erreichbarkeit. Sollten das nicht auch die Innenstadthändler tun?

IZ: Eine weitere Erkenntnis Ihrer Befragungen ist die Bedeutung des Shoppingtourismus und des Samstags als Einkaufstag. Wie steht es damit?

Monheim: An den Samstagen weitet sich der Einzugsbereich der Metropolen aus, weil dort Menschen auftauchen, die nicht eingeplant sind: Shoppingtouristen. Ein Fünftel der Leute kommt an Samstagen nicht zum Einkaufen in die Stadt, geht aber dennoch in Geschäfte. Ich muss auch die, die nicht gezielt zum Einkaufen kommen, in meinen Laden bringen. Stadtbummel ist ein Indikator für Begeisterung. Die Innenstadtbesucher gehen am Samstag eben nicht in den Laden und verschwinden dann wieder, wie es der Funktionalismus unterstellt.

IZ: Besonders deutlich zeigte sich das bei Befragungen in Leipzig. Erzählen Sie davon.

Monheim: Vor dem Bau des Einkaufszentrums Höfe am Brühl wurden drei Gutachten angefertigt. Ein von der Stadt in Auftrag gegebenes erwähnt die Kaufkraft von außen mit keiner Silbe. Dieses Gutachten war Grundlage für die Baugenehmigung. Dann gab es ein Gutachten des Entwicklers mfi, in dem von einem Streuumsatz in Leipzig von 5% die Rede ist. Damit ist der Umsatz gemeint, der nicht aus Leipzig oder dem abgestuften Umland kommt. Schließlich gab es ein drittes Gutachten, von der IHK. Die Gutachter hatten Zugang zu den Ergebnissen von Befragungen in Geschäften. Dieses Gutachten kam auf einen Streuumsatz von 12%. Alle diese Gutachten wurden vor 2010 erstellt. Im selben Jahr habe ich eine Befragung gemacht. Das Ergebnis: 32% des Umsatzes in Leipzig wird von Shoppingtouristen im engeren Sinne erzeugt. Was ich damit sagen will: Alle drei Gutachten hatten dieses Phänomen nicht auf dem Schirm. Die Innenstädte von Leipzig und Regensburg sind Kulturevents und der Handel ist ein wichtiger Bestandteil.

IZ: Aber wie viele Regensburgs und Leipzigs gibt es in Deutschland?

Monheim: Es liegen mir dazu keine Zahlen vor, fest aber steht: Die Ausgaben von Stadtbesuchern nehmen mit steigender Reiseentfernung zu. Wer länger anreist, hat Aufwand und will seinen Ertrag maximieren. Es gibt aber noch etwas, was jeder Kurdirektor weiß: In der Fremde ist man anders, spontaner, ausgabefreudiger.

IZ: Das heißt, die funktionalistische Stadtbetrachtung kann den Shoppingtourismus nicht erfassen, weil ...

Monheim: ... er sich den Raumkonzepten, die bei der Begutachtung von Handelsprojekten zugrunde gelegt werden, entzieht. Mein Vorwurf an die Gutachten zu Shoppingcentern ist kurz gesagt: Sie beschränken sich weitgehend auf die deduktive Berechnung von Kenngrößen in vorab definierten räumlichen Bereichen. Für Besucherbefragungen, mittels derer man z.B. herausfinden könnte, wie viele Leute von weit her in die Stadt kommen, ist kein Geld da. Das ist absurd angesichts der Höhe der geplanten Investitionen. Viele Städte, davon bin ich überzeugt, haben Shoppingtourismus gar nicht auf dem Schirm.

IZ: Sie kritisieren im Buch auch die Geringschätzung, die Shoppingcenter-Kritiker dem filialisierten Einzelhandel entgegenbringen. Wo liegt der Wert von Filialisten?

Monheim: Konsum ist der heutige Religionsersatz. Früher, wenn die Leute in der Kirche saßen und die bekannten Kirchenlieder kamen, sangen sie begeistert mit. Heute erfüllen die Marken die Funktion des Bekannten.

IZ: Die Marken als die bekannten Kirchenlieder unserer Zeit, ein interessanter Gedanke.

Monheim: Filialisten lassen emotionale Sicherheit entstehen. Der Mensch braucht Sicherheit. Darum fahren viele immer in dasselbe Parkhaus, egal wo sie in der Stadt hinmüssen. Der Widerspruch zum Bedürfnis nach Entdeckerfreude ist nur scheinbar. Entscheidend ist, dass ich in einem Einkaufszentrum oder in einer Stadt eine Balance zwischen beiden Bedürfnissen herstelle.

IZ: Kommen Ihre Forschungen zur Verträglichkeit innerstädtischer Einkaufszentren nicht zu spät? Es werden ja kaum noch neue Einkaufszentren gebaut.

Monheim: Nein. Die Herausforderung der heutigen Zeit ist der E-Commerce. Die Städte sind zu zwei Dingen verpflichtet: ein originales Erlebnis zu bieten, das es auf dem Bildschirm nicht gibt. Und das Bedürfnis nach sozialen Kontakten zu erkennen, denn das ist im Zeitalter des E-Commerce erst recht da. Dafür muss man als Stadt Angebote machen. Melbourne ist ein faszinierendes Beispiel. Die Stadt hat 1985 ihre Hauptgeschäftsstraße mit Rollrasen ausgelegt und ein grandioses Fest gefeiert. Das hat einen Wahrnehmungswandel von Downtown Melbourne angestoßen.

IZ: Können Einkaufszentren einen Wahrnehmungswandel einer Innenstadt hervorrufen?

Monheim: Ja, wenn das Center mit der Stadt interagiert. Die Stadt muss es außerdem schaffen, den Einkauf in kulturelle und soziale Zusammenhänge einzubinden. Das heißt: Wettbewerber müssen kooperieren. Ich nenne das Kooperenz.

IZ: Wie sollten Städte auf den E-Commerce reagieren?

Monheim: Es zeigt sich, dass Leute, die zum Einkaufen in eine Stadt kommen, vorab auf das Internet zugreifen und sich über das Angebot informieren. Darum sind lokale Internetmarktplätze so wichtig. Doch was in dieser Hinsicht passiert, ist kurz gesagt eine Tragödie. Wuppertal ist meines Wissens immer noch das Pilotprojekt. Dort machen aber nur ein bis zwei Dutzend Läden mit, interessanterweise alles Buchläden. Stadt und Handel, so mein Eindruck, agieren ohne jegliches Verständnis für das, was die Zeit gebietet.

IZ: Herr Professor Monheim, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Das Interview führte Christoph von Schwanenflug.

Kritik der Center-Kritik Das neue Buch von Rolf Monheim

Rolf Monheim, Jahrgang 1941, war bis zu seiner Emeritierung Professor für Geografie an der Universität Bayreuth. Er leitete die Abteilung für Angewandte Geografie, wo er das Wahlfach Stadtplanung betreute. Inhaltlich beschäftigte er sich u.a. mit Fußgängerzonen, Parkraummanagement und Verkehrskonzepten. Eine Studie zu den Auswirkungen des Rotmain-Centers in Bayreuth läutete 2003 seine Beschäftigung mit Einkaufszentren ein. Empirische Grundlage seiner Arbeit sind häufig Besucherbefragungen, aber auch die Auswertung von Ergebnissen von Besucherbefragungen durch Dritte. In seinem 2018 erschienenen Buch "Innenstadtintegrierte Einkaufszentren. Chancen und Risiken für eine nachhaltige Stadtentwicklung" geht es um die Erfolgsvoraussetzungen innerstädtischer Einkaufszentren. Methodisch stehen Fallstudien im Mittelpunkt. Monheims Buch liest sich stellenweise wie eine Kritik der Center-Kritik, wenn er z.B. pauschale Filialisten-Kritik zurückweist oder dem Vorwurf entgegentritt, Einkaufszentren seien auf Abschottung hin konstruierte Handelsimmobilien: "Offensichtlich beruht dieser Vorwurf vielfach auf einer grundsätzlichen Ablehnung dieser Angebotsform". In seinem Fazit kommt Monheim zu einer grundsätzlich positiven Bewertung von Shoppingcentern. Sie böten die Möglichkeit für "vielseitige Nutzungskonzepte" und könnten, sofern integrativ angelegt, zu einer "nachhaltigen Bereicherung der Stadtpersönlichkeit" beitragen. cvs

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