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Märkte | 27.06.2019

Aus IZ26/2019, S. 1

Von Christine Rose und Brigitte Mallmann-Bansa, Monika Leykam, Monika Hillemacher

In diesem Artikel:

Ist Lompschers Mietendeckel rechtens?

Quelle: Imago Images, Urheber: snapshot
Katrin Lompscher (Die Linke), Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen in Berlin, glaubt fest an ihren Mietendeckel.

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Berlins rot-rot-grüne Landesregierung will per Gesetz die Mieten in der Hauptstadt deckeln. Diese Idee inspiriert die Politiker anderer Bundesländer, die laut über eine ebensolche Mietobergrenze nachdenken. Derweil streiten Rechtsexperten, ob ein Land überhaupt die Gesetzgebungskompetenz für eine solche Regelung hat - denn das ist die entscheidende Frage.

Berlin hat Ernst gemacht. Am 18. Juni beschloss der Senat, dass die Mieten der Hauptstadt für fünf Jahre eingefroren werden sollen (siehe auch "Geplanter Mietendeckel mischt Berlins Markt auf"). Aus der Politik kamen nach der Ankündigung der Hauptstadt aus zahlreichen Ecken der Republik Sympathiebekundungen für einen Mietendeckel nach dem Vorbild Berlins.

Mietenstopp auch in Frankfurt und München ein Thema

Denn Gedanken zu einem Mietenstopp geistern bereits seit einiger Zeit durch Metropolen. So startete der Mieterverein München im April eine Aktion, um Mieterhöhungen per Volksbegehren zu verbieten und die Mieten zu bremsen. In Frankfurt sprach Oberbürgermeister Peter Feldmann (SPD) davon, Mietsteigerungen auf 1% im Jahr begrenzen zu wollen.

Zwar sprachen sich in Hessen die Landesregierung und in Bayern Justizminister Georg Eisenreich (siehe "CSU schließt Mietenstopp für Bayern aus") gegen einen Mietendeckel aus. Doch von der Landesregierung in Thüringen heißt es auf Anfrage der Immobilien Zeitung (IZ) beispielsweise, dass "aktuell etwa auch die Frage der Einführung eines Mietendeckels diskutiert wird". Dabei habe die Landesregierung sowohl den Bestand als auch den Neubau im Blick. Und die SPD, deren kommissarischer Chef Thorsten Schäfer Gümbel vergangene Woche für eine bundesweite Regelung votierte, äußert gegenüber der IZ: "Die SPD schlägt einen Mietenstopp vor, um die Preisspirale bei den Mieten zu durchbrechen." Der Parteisprecher konkretisiert: "Das bedeutet, dass Bestandsmieten und Mieten bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten für fünf Jahre nur in Höhe der Inflation steigen dürfen."

Bei der Umsetzung solcher Pläne steht die Bundes-SPD vor der gleichen Schwierigkeit wie das Land Berlin: die Frage der Zuständigkeit. "Entweder sind die Länder für einen Mietendeckel zuständig oder der Bund ist zuständig - aber nicht beide", verdeutlicht Mathias Hellriegel von Malmendier Partners, Berlin, das juristische Dilemma. Der Grund hierfür sind die Regelungen des Grundgesetzes (GG). Dieses sieht vor, dass an sich die Bundesländer für die Gesetzgebung zuständig sind, es sei denn, das Grundgesetz regelt etwas anderes (Art. 70 GG). Diese Vorgabe füllen die Artikel 72 und 74 der Verfassung mit Leben, sie gestalten die sogenannte konkurrierende Gesetzgebung und geben einen Katalog vor, welche Rechtsgebiete sie umfasst. Ist eines der dort genannten Felder betroffen, darf es immer nur dann eine landesrechtliche Regelung geben, wenn der Bund selbst nicht als Gesetzgeber tätig wurde.

Fehlt die Zuständigkeit, ist der Deckel verfassungswidrig

Der Berliner Rechtsanwalt Christian Schede von der Kanzlei Greenberg Traurig und seine Kollegen schrieben das Gutachten, das der Landesverband Berlin/Brandenburg des BFW in Auftrag gegeben hatte, nachdem die Pläne zum Berliner Mietendeckel bekannt wurden. Er ist überzeugt, dass dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für die privaten, frei finanzierten Wohnungsbestände fehlt. Schedes Meinung zum Mietendeckel ist eindeutig: "In dieser Form verfassungswidrig."

Eine Ansicht, die nicht jeder Jurist teilt. Hellriegel ist einer derjenigen, die eine Mietobergrenze für rechtlich denkbar halten. "Aus meiner Sicht ist das nicht von vornherein ausgeschlossen", sagt er. Hellriegel erinnert daran, dass eine solche Regulierung in Berlin nichts Neues wäre und meint die Zwangsbewirtschaftung, die es in der Hauptstadt bis 1987 gab (siehe "Mietenstopp gab es vor 100 Jahren schon"). Seiner Meinung nach könnte sich eine Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin - und damit auch aller anderen Bundesländer - aus dem Begriff Wohnungswesen heraus ableiten. Hierfür sind seit der Förderalismusreform 2006 die Länder allein zuständig - für den Bund ist da kein Platz mehr. Hellriegel schränkt jedoch ein: "Einzelne Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs außer Kraft setzen, das geht natürlich nicht."

Geeignet, erforderlich und angemessen muss er sein

Auch wer den Bundesländern das Recht zugesteht, im Mietpreisrecht tätig zu werden, kommt um eine Prüfung der Verhältnismäßigkeit nicht herum. Maßgeblich ist hierbei, ob die Pläne geeignet, erforderlich und angemessen sind, um das gesteckte Ziel zu erreichen. "Geeignet" stellt hierbei die geringste Hürde dar. "Es ist allein zu fragen, ob die Regelungen zum Ziel führen", erläutert Hellriegel. Die Sinnfrage stellt sich an diesem Punkt nicht. Beim Merkmal "erforderlich" wird es bereits schwieriger, denn hier ist zu prüfen, ob nicht auch ein milderes Mittel als das geplante infrage kommt. Somit ist zu entscheiden, ob der Mietendeckel der geringstmögliche Eingriff ist, um die Mieter der Hauptstadt vor weiteren Mietsteigerungen zu schützen. Hellriegel hat seine Zweifel. Und fügt an: "Für angemessen halte ich den Mietendeckel ebenfalls nicht, mir geht das zu weit." Entscheidend wird es also sein, wie das Land Berlin seine Regulierung ausgestaltet.

"Berlin ist der Testfall", sagt Schede. Er glaubt, dass die anderen Bundesländer erst einmal den Ausgang möglicher Rechtsstreitigkeiten um den Mietendeckel abwarten werden. Und die sind bereits angekündigt, unter anderem von dem Unternehmen Aroundtown, wie der Berliner Tagesspiegel zuerst berichtete.

Rechtsmittel erst nach Erlass des Gesetzes möglich

Das Recht bietet drei Möglichkeiten, gegen den Mietpreisdeckel vorzugehen. "Alle drei setzen voraus, dass das Gesetz auf dem Tisch liegt", erklärt Hellriegel. Variante eins ist die abstrakte Normenkontrolle. "Sie kann z.B. von der Opposition im Berliner Landesparlament angeschoben werden", erläutert Hellriegel. Dem Vernehmen nach denkt die Berliner FDP hierüber bereits nach. Variante zwei: Eine konkrete Normenkontrolle, eingereicht beispielsweise von einem Vermieter, der keine Genehmigung für eine Mieterhöhung bekommt, sofern der Mietendeckel genau das vorsieht. Zuständig wäre das Verwaltungsgericht. Dieses könnte dann im Rahmen des Gerichtsverfahrens die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes prüfen lassen. Und drittens kommt ein Verfahren vor einem Amts- oder Landgericht in Betracht, wenn ein Mieter gegen seine Miete klagt und sich auf den Mietendeckel beruft. Auch hier müssten die Richter dann das Berliner Gesetz dem Verfassungsgericht vorlegen.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: powerbold
Im Roten Rathaus in Berlin wird der Mietendeckel noch oft zur Sprache kommen.

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Pläne wie die in Berlin gehen nicht spurlos an den großen Wohnungskonzernen vorüber. Den Kursen der deutschen Wohn-AGs setzt der Mietendeckel bereits heftig zu, sie sind seit dem 6. Juni, dem Tag der ersten Ankündigung des fünfjährigen Mietenmoratoriums, eingebrochen. Die Deutsche Wohnen, Nummer zwei am Markt hinter dem DAX-Riesen Vonovia, verlor inzwischen satte 10 Euro Börsenwert je Aktie, das entspricht rund 25% des Kursniveaus vom 5. Juni. Dass der Konzern Ende vergangener Woche eine "freiwillige Härtefallregelung" bei Mieterhöhungen veröffentlichte, die bereits ab dem 1. Juli dieses Jahres gelten soll, habe mit den Berliner Beschlüssen nichts zu tun, heißt es aus dem Umfeld des Unternehmens (siehe "Zahn will Mieten deckeln"). An besagter Regelung habe man bereits seit längerem gearbeitet, dass diese genau jetzt publiziert werde, sei reiner Zufall.

Das von der Deutschen Wohnen als "Unser Versprechen an unsere Mieter" titulierte Papier stellt unter bestimmten Bedingungen einen Verzicht auf Mieterhöhungen in Aussicht. Was das für die Einnahmen des Konzerns ab dem 1. Juli konkret bedeutet, darüber lässt sich nur spekulieren. Der Konzern weiß nämlich nicht, wie viele Mieter dieses Angebot in Anspruch nehmen. Die Deutsche Wohnen ist damit kaum gesprächiger als die Wettbewerber. "Wir möchten uns zu dem Thema derzeit in der Öffentlichkeit nicht äußern", antwortet die LEG Wohnen als Nummer drei am Markt auf die Frage, wie sich ein bundesweites Mietenmoratorium auf ihr Geschäft auswirken würde. Auch die Wohn-AG Grand City, deren Geschäftskonzept auf das Ausschöpfen des "Upside Potential" von unter Marktniveau liegenden Mietverträgen aufbaut, hätte vermutlich einiges dazu zu sagen - tut es aber nicht.

Die ersten Investoren schrecken zurück

Dass die ersten Investoren Konsequenzen ziehen, bestätigt Steuerberater Hardy Fischer aus der Berliner Kanzlei von P+P Pöllath + Partners. Er kennt einen Fall bei dem kurz nach Bekanntmachung des Mietendeckels "eine geplante Beurkundung eines Ankaufs einer Berliner Immobilie durch den Käufer abgesagt worden" ist.

Fischers Prognose lautet, dass Investoren sich bei Projektentwicklungen vorrangig auf andere deutsche Großstädte konzentrieren werden und Berliner Immobilien wirtschaftlich abgewertet werden. "Der politische Aktionismus und die Klientelpolitik sind schädlich für den Standort - freiwillige Selbstverpflichtungen der großen Wohnungskonzerne sind nach meiner persönlichen Meinung der richtigere und auch weniger belastende Weg", sagt der Steuerfachmann.

Ein Mietendeckel trifft die "Netten"

"Ein Mietendeckel trifft die Falschen", ist der Vorstandsvorsitzende des Analyseinstituts empirica, Rainer Braun, überzeugt: nämlich die Eigentümer, die bislang eher niedrige Mieten verlangen, "die Netten", wie er sie nennt. "Kommt in Berlin der Deckel, wie derzeit angedacht, können sie um keinen Cent mehr erhöhen. Die Großen aber haben ohnehin schon alles ausgereizt. "Das A und O ist Bauland", sagt Braun. "Wenn ich wüsste, dass alles dafür getan wird, damit mehr Wohnungen entstehen, dann würde ich sagen: Gut, verschaffen wir uns mit einem Mietendeckel Zeit." Zeit verschaffen, das war für Braun auch das Einzige, was für die von ihm abgelehnte und 2015 eingeführte Mietpreisbremse sprach. "Und wir haben die Zeit nicht genutzt. Die Mietpreisbremse ist verlängert worden. Und auch mit einem Mietendeckel sind wir in fünf Jahren keinen Schritt weiter", lautet Brauns Befürchtung.

Besser wäre es, an Bebauungplänen zu arbeiten

In einer Sache sind sich Hellriegel und Schede einig. Die beiden Juristen halten inhaltlich nichts von einem Mietendeckel für die Hauptstadt. "Er friert die Mieten ein, unabhängig davon, wer in der Wohnung wohnt und sich eventuell eine höhere Miete leisten kann", sagt Schede. Unter dem Strich würden "die Besserverdienenden privilegiert", statt "Neubau für alle, insbesondere Menschen mit geringem Einkommen, voranzutreiben, wie es auch die Landesverfassung verlangt." Und Hellriegel ärgert sich: "Wenn der Senat mal Bebauungspläne durch das Parlament bringen würde, wie er jetzt den Mietendeckel durchpeitschen will, dann hätten wir keine Probleme mit einer Wohnungsnot."

Lesen dazu auch unsere Berichte aus Berlin auf Seite 25.

Mietenstopp gab es vor 100 Jahren schon

Nach dem Zweiten Weltkrieg herrschte in Deutschland Wohnungsnot. Sowohl in der Bundesrepublik als auch in der DDR bremste die Politik die Mieten, um Wohnen bezahlbar zu halten. Stichwort "Wohnraumbewirtschaftung". In der DDR blieb der Deckel praktisch bis zu deren Ende bestehen. Historiker sehen darin eine Ursache für den Verfall von Wohngebäuden in Ostdeutschland: Die Mieteinnahmen reichten nicht, um Instandhaltung und Modernisierung zu finanzieren. In der Bundesrepublik lief die staatlich verordnete Wohnraumbewirtschaftung in den 1960er Jahren aus. Eingriffe des Staates in den Wohnungsmarkt sind älter. Vor mehr als 100 Jahren, 1918, griff erstmals infolge des Ersten Weltkriegs ein Mietnotrecht mit Zwangsbewirtschaftung, Recht auf Beschlagnahme und Zweckentfremdungsverbot. Die Weimarer Verfassung verankerte 1920/21 das Recht auf eine den Bedürfnissen entsprechende Wohnung (Artikel 155). Es folgte die Festlegung einer Stichtagsmiete (zum 1. Juli 1914). Die Länder durften pauschale Zuschläge erlauben. 1937 erließen die Nationalsozialisten einen kompletten gesetzlichen Mietenstopp. Mieterhöhungen bedurften einer gesetzlichen Genehmigung. Bei dieser Regelung blieb es im Prinzip auch in der Nachkriegszeit. hi

KOMMENTAR Zu "Lompschers Mietendeckel"

So läuft Marktwirtschaft. Für jedes Gut bildet sich ein Preis. Übersteigt die Nachfrage das Angebot, kann der Anbieter den Preis für das Gut erhöhen - so weit, bis die Zahlungsbereitschaft oder die finanziellen Möglichkeiten des Konsumenten die Schmerzgrenze erreicht haben. Wird der Anbieter von Investoren finanziert, erwarten diese von ihm, dass er mit seinem Preis bis genau zu dieser Schmerzgrenze geht, andernfalls würde er seine Geldgeber ja um ihre Rendite bringen. Renditemaximierung ist in der Marktwirtschaft die Aufgabe der Investoren. Der Konsument wiederum hat volle Entscheidungsfreiheit: Entweder er zahlt den Preis oder er lässt die Ware im Regal - die Preisspirale endet. Ein schlichtes, verführerisches Theoriegebilde, denn es unterstellt dem Konsumenten Wahlfreiheit und damit ein Gleichgewicht der Kräfte. Seit die Immobilie in den Rang einer "Assetklasse" aufgestiegen ist, gilt dieses Denkgebäude auch für Wohnungen. Für den Investor hat diese Ware den unschätzbaren Vorteil, dass sie Teil der Daseinsvorsorge ist. Sie ist so unverzichtbar wie der Zugang zu Trinkwasser und Energie. Der Konsument der Ware Wohnung ist daher nur in der Theorie frei. In der Realität muss er auf jeden Fall den verlangten Preis zahlen. Das Gleichgewicht der Kräfte ist hier reine Fiktion. Der Mietendeckel ist die Konsequenz aus dieser Entwicklung. Er ist ein Versuch, ein ungleiches Machtverhältnis auszugleichen. Dieser Versuch wird scheitern - doch das Problem wird bleiben. mol

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