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Märkte | 20.06.2019

Aus IZ25/2019, S. 24

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:

Hauptstadt der Schreibtischhallen

Quelle: Rent24
rent24-Büro in der Oberwallstraße im Bezirk Mitte.

Quelle: Rent24

Berlin. Mit 307.000 m² angemieteter Flächen an 163 Standorten von 95 Betreibern ist Berlin Deutschlands Coworkinghauptstadt. Und mit im Schnitt 170 Euro im Monat ist ein flexibler Arbeitsplatz an der Spree billiger als in jeder anderen der sieben großen deutschen Städte. Was mit den mit Kickertischen und Lümmelsofas gefüllten Schreibtischhallen aber mal passieren soll, wenn die Nachfrage einknickt, sei eine "offene Frage".

Im vergangenen Jahr wurde in Berlin 84.400 m² Coworkingfläche umgesetzt. Das ist mehr als irgendwo sonst in Deutschland. "Im Verhältnis zum Bürogesamtumsatz ist der Coworkingumsatz noch relativ gering", sagt Gero Bergmann, Mitglied des Vorstands der Berlin Hyp. "Die Steigerungsraten sprechen jedoch für sich", so der Banker weiter. "Eine neue Assetklasse, die die Transformation von klassischer Büroimmobilie in eine Managementimmobilie vollzieht, entsteht."

Gleichzeitig mahnt der Fachmann aber zur Vorsicht. Managementimmobilien stellten hohe Anforderungen an die Risikoabwägung bei den Finanzierern. Die bestehende Fristendivergenz zwischen langfristigem Mietvertrag und kurzfristigem Coworking müsse Berücksichtigung finden. "Hier heißt es, mit Augenmaß zu agieren", hebt der Banker den Zeigefinger.

Dennoch werden allein in diesem Jahr rund 60.000 m² neu eröffnet, heißt es in einer aktuellen Untersuchung des Maklers JLL. Berliner Platzhirsch ist das US-amerikanische Unternehmen WeWork mit 47.000 m² Fläche plus 22.000 m², für die bereits Verträge unterzeichnet seien. Den zweiten Platz belegt Regus mit 17.000 m² eröffneter Fläche sowie 21.000 m² in der Pipeline. Die Bronzemedaille kann sich rent24 mit 15.000 bzw. 14.000 m² umhängen.

Die mit Abstand meisten Flächen werden als sogenannte Hybridmodelle betrieben. Sie sind eine Mischung aus Coworking und Businesscenter, verbinden also Arbeitsplätze in riesigen Zimmern mit Privatbüros. 133.000 m² sind bereits eröffnet, weitere 99.000 m² sind angemietet und noch nicht eröffnet. Coworking und Businesscenter liegen gleichauf mit einer eröffneten Fläche von jeweils 33.000 m² und weiteren 4.000 m² Fläche, die geplant sind.

Bevorzugt lassen sich die Vermieter der jungen Kreativen in den Bezirken Mitte, im Stadtteil Kreuzberg und Tempelhof, aber auch am Kurfürstendamm nieder, wo rent24-Geschäftsführer und -Gründer Robert Bukvic zum Beispiel in dem im Bau befindlichen Geschäftszentrum Fürst einen Vertrag über 7.000 m² Büro plus 2.000 m² Dachterrasse unterschrieben hat.

"Coworking findet also dort statt, wo Berlin am lebendigsten ist", sagt Tobias Just, Professor an der Irebs Immobilienakademie, der den akademischen Nachwuchs den Markt im Auftrag der Berlin Hyp untersuchen ließ. Neben erwartbaren Ergebnissen, wie dem Wunsch nach flexiblen Arbeitszeiten, einem spannenden Umfeld und was zu Essen und zu Trinken, war der Mehrheit der Befragten "die Interaktion mit branchenfremden Experten" nicht wirklich wichtig. "Anscheinend ist der branchenübergreifende Austausch eher ein nettes Add-on als ein Must-have", räumt Just mit alten Weisheiten auf. Ebenfalls bemerkenswert: der Wunsch nach einem festen Arbeitsplatz, für den sich 76% der Umfrageteilnehmer aussprechen.

Mit 170 Euro pro Tisch und Monat am preiswertesten im Vergleich von Deutschlands Big Seven ist Berlin, aufgrund der hohen Zahl der Anbieter. "Hier ist der Preiswettbewerb am stärksten", erläutert JLL-Researcher Helge Zahrt. Des Weiteren drücke die hohe Anzahl kleiner, oft preiswerter Anbieter die Preise. Für einen festen Platz in einem Großraumbüro zahlen Nutzer in Berlin im Schnitt 250 Euro pro Monat. Ein Arbeitsplatz im Privatbüro kostet 540 Euro.

Ungeklärt blieb die Frage, so Bergmann, wie stark die Coworkingflächen ausgelastet sind, also die Anbieter ihr Auskommen haben. Und was mit der Nachfrage passiert, wenn es zu einem wirtschaftlichen Abschwung kommt. Auch die Drittverwendungsfähigkeit der riesigen Kontore ist etwas, was Bergmann und Just als eine "offene Frage" formulieren.

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