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Märkte | 20.06.2019

Aus IZ25/2019, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:
  • Immobilienart:
    Wohnen, Hotel & Gastronomie, Büro, Gewerbe allgemein

Kaum noch Grundstücke für Entwickler

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Im Münchner Stadtteil Lehel wurde im vergangenen Jahr die teuerste Wohnung Münchens verkauft. Preis: 7 Mio. Euro.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Der Gutachterausschuss hat nach langem Warten seine Zahlen für das Jahr 2018 und die neue Bodenrichtwertkarte veröffentlicht. Die Zahl der beurkundeten Verträge sank um 2% auf 11.700 Transaktionen.

Zum vierten Mal in Folge lag der Gesamtumsatz auf dem Münchner Immobilienmarkt bei mehr als 12 Mrd. Euro. Mit rund 12,7 Mrd. Euro wurde sogar das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt. Zum Rekord von 2016 fehlten nur rund 270 Mio. Euro.

Besonders bei den gewerblichen Immobilien machten sich die Preissteigerungen bemerkbar. Die Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge sank gegenüber dem Vorjahr deutlich. Das lag vor allem an einem Einbruch von fast 40% bei den kaum noch verfügbaren unbebauten Gewerbegrundstücken. Zwar wurden 8% mehr fertige Hotels, klassische Gewerbegebäude und Büroimmobilien verkauft, der Geldumsatz stieg gleichzeitig um gut 16% auf beinahe 2,8 Mrd. Euro. Nach Angaben des Gutachterausschusses waren besonders Hotels und Boardinghäuser bei Investoren und Bauherren gefragt.

Spitzenreiter war ein Areal, das für 145 Mio. Euro beurkundet wurde. Dabei dürfte es sich um das 14.000 m² große frühere Tengelmann-Gelände an der Landsberger Straße handeln, das 2018 an Axa Investment Managers verkauft wurde.

Eigentumswohnungen kamen mit einem Transaktionsvolumen von fast 4,8 Mrd. Euro auf rund 38% Marktanteil. Dennoch sank die Zahl der Verkäufe auch hier zum wiederholten Mal unter die Marke von 10.000 Verkäufen. Der Umsatz mit den verkauften Objekten stiegt dagegen um 7%.

Unter den Verkäufen waren auch 2.730 Neubauobjekte mit einem Gesamtvolumen von 1,6 Mrd. Euro. Den Durchschnittspreis für eine Neubauwohnung mit 75 m² Wohnfläche in einer durchschnittlichen Lage ermittelten die Gutachter mit 7.800 Euro/m². In den zentralen Lagen ist der Durchschnittspreis mittlerweile auf 15.000 Euro/m² angestiegen. Den Spitzenpreis erzielte eine Eigentumswohnung im Lehel, die für 32.000 Euro/m² vom Notar beurkundet wurde. Für die 220 m² zahlte ein Käufer 7 Mio. Euro.

Deutlich wird aus den Zahlen, dass in der Stadt immer weniger Grundstücke zur Verfügung stehen. Die Zahl der Verkäufe sank 2018 um 10%. Besonders bei unbebauten Grundstücken für den Wohnungsbau brach der Umsatz um 22 % auf 1,4 Mrd. Euro ein. Der Flächenumsatz mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau ging mit 10 ha auf den geringsten Wert der vergangenen 20 Jahre zurück. Normalerweise stehen in München pro Jahr 30 ha bis 40 ha Land für den Bau von Geschosswohnungen zur Verfügung.

Als Folge sind die Preise für Grundstücke für den Geschosswohnungsbau um fast 8% gestiegen. Im Geschosswohnungsbau müssen Bauträger und Entwickler für Grundstücke mit einer sogenannten wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) von 1,0 mit Preisen kalkulieren, die im Mittel zwischen 3.000 Euro/m² und 6.400 Euro/m² liegen.

Besonders zugenommen hat die Zahl der Mikroapartments unter 45 m². Im vergangenen Jahr wurden 62 Verkäufe von neu gebauten Apartments von den Gutachtern registriert. Die Preise lagen dabei zwischen 8.200 Euro/m² und 14.500 Euro/m². Selbst im Wiederverkauf erzielten solche Apartments Preise, die im Schnitt zwischen 6.200 Euro/m² Wohnfläche und etwas über 10.000 Euro/m² Wohnfläche lagen.

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