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Finanzen | 20.06.2019

Aus IZ25/2019, S. 9

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Deutsche Bank, LBS West, Dr. Klein, Finanzgruppe Deutscher Sparkassen- und Giroverband
  • Organisationen:
    Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken, Europäische Zentralbank (EZB), Verband der privaten Bausparkassen (VdpB), Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Ausschuss für Finanzstabilität
  • Personen:
    Gerhard Hofmann, Christian Schröder, Alexander Nothaft, Oliver Struck, Heike Mai, Orcun Kaya
  • Immobilienart:
    Wohnen

Die BaFin hat Blasenangst und verlangt höhere Kapitalpuffer

Quelle: Pixabay, Urheber: Antranias
Die Bauzinsen bleiben niedrig, die Kreditsummen wachsen weiter. Bei einer Wirtschaftskrise steigt laut BaFin die Ausfallgefahr.

Quelle: Pixabay, Urheber: Antranias

Die Summe der Immobilienkredite privater Haushalte in Deutschland ist auf 1,24 Billionen Euro angewachsen - Tendenz steigend. Gleichzeitig sinken die Renditen der Institute und steigt der Eigenkapitalanteil bei den Kreditnehmern. Die BaFin ist alarmiert, sieht höhere Zinsänderungs- und Blasengefahren und unterstellt Finanzierern indirekt eine steigende Risikobereitschaft. Die Banken und Bausparkassen haben dafür kein Verständnis.

Die Höhe der Kredite bei privaten Wohnungsbaufinanzierungen wächst, aber auch die Risiken und Zinsbindungsfristen. Die Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zeigt weiter ihre Wirkung, wie eine aktuelle Studie der Deutschen Bank verdeutlicht. Gleichzeitig steigt dazu offenbar die Nervosität bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Die Immobilienkredite der privaten Haushalte in Deutschland sind seit 2011 bis zum Ende des ersten Quartals 2019 um 29% auf 1,24 Billionen Euro angewachsen. Davor war das Volumen während der Finanzkrise stark geschrumpft. Allein im ersten Quartal nahmen die privaten Haushalte netto 8,8 Mrd. Euro neue Kredite auf. Das ist ein Plus von 4,2% im Vergleich zum Vorjahr. "Ein derart hohes Wachstum hatte es seit der Jahrtausendwende nicht mehr gegeben", sagte Heike Mai, eine der Autorinnen der Studie. Der Dr. Klein-Trendindikator hatte im April ein Allzeithoch bei der Kreditsumme ermittelt. Durchschnittlich nahmen Darlehensnehmer 248.000 Euro auf, ein Anstieg von 5.000 Euro gegenüber März. "Sollten die Zinsen auf dem derzeitigen Niveau bleiben, könnte das Plus bei den neuen Immobilienkrediten 2019 insgesamt 55 Mrd. Euro erreichen", prognostiziert der zweite Autor der Untersuchung, Orcun Kaya. Nicht zuletzt deshalb, weil laut Bundesbank die Preise für Wohnimmobilien von 2010 bis 2018 um durchschnittlich 50% in die Höhe geschnellt sind. In Großstädten sogar um das Doppelte. Das führt trotz sinkender Zinslasten zu einer deutlich höheren Kreditaufnahme.

Das Zinsänderungsrisiko deutscher Kreditinstitute scheint derzeit überschaubar zu sein. Der Anteil der laufenden Immobilienkredite, für die private Haushalte in den kommenden zwei Jahren neue Zinskonditionen aushandeln müssen, liegt bei unter 13%. 2015 traf dies auf noch 16% der Verträge zu.

Die Zahl der zu 100% besicherten Kredite sinkt: "2011 waren über die Hälfte der neuen Immobiliendarlehen in voller Höhe der Kreditsumme mit Grundschulden oder Finanzwerten besichert. Jetzt trifft dies nur noch bei 42% zu", sagt Mai. Laut Dr. Klein kam es im April abermals zu einer Erhöhung des Beleihungsauslaufs auf 83,81%, 0,46 Prozentpunkte mehr als im Vormonat. Der Auslauf steigt bereits seit Jahren und erhöht das Kreditrisiko der Finanzierer. Dazu bringen Häuslebauer immer mehr Eigenkapital ein.

Die Folgen der flachen Zinsstruktur sind weiter sinkende Margen. 17% der Kreditinstitute gaben an, dass der Rückgang sogar noch Fahrt aufgenommen habe. Und die Margen dürften bald noch weiter sinken. Denn der Ausschuss für Finanzstabilität empfahl der BaFin jüngst, einen "antizyklischen Kapitalpuffer" bei den Banken zu aktivieren. Demnach sollen die Institute spätestens zum dritten Quartal 2020 ihre Eigenkapitalunterlegung von inländischen Risikoaktiva um 0,25 Prozentpunkte erhöhen. Der Bericht erkennt zwar an, dass es in Deutschland derzeit eine gesunde wirtschaftliche Entwicklung gibt, gleichzeitig hätten sich die geopolitische Unsicherheit erhöht und die Handelskonflikte verschärft. Auch der anstehende Brexit böte "weiteres makroökonomisches Rückschlagpotenzial".

Die konkreten Bedenken, die der Bericht zeigt: Die deutlich gestiegenen Preise vor allem in den deutschen Städten und die "geschätzten regionalen Preisübertreibungen bei Wohnimmobilien" steigerten "die Wahrscheinlichkeit einer auch deutlichen Preiskorrektur". Das ist nichts anderes als neue Angst vor einer Immobilienblase. Die steigenden Preise steigerten die Gefahr "fehlerhafter Bewertungen der Sicherheiten durch die Banken". Auch die niedrigen Zinserträge sind ein Thema: "Eine schwache Ertragslage führt zu einem Anreiz, aufgrund geringer Zinsmargen Erträge über eine verstärkte Risikonahme und eine Ausweitung der Kreditvergabe zu erzielen", stellt das Papier pauschal fest und unterstellt damit den Banken per se ein mittlerweile wieder schwindendes Risikobewusstsein.

Starker Tobak, den die Banken so nicht stehen lassen möchten. Auf den Bericht angesprochen, verweisen private, genossenschaftliche und öffentlich-rechtliche Institute unisono auf eine gemeinsame Stellungnahme, in der sie keinerlei Aufweichungen Ihrer Kreditanforderungen feststellen. Die BaFin-Maßnahme komme "zur Unzeit und stößt auf Unverständnis". Auch sehen die Institute keine aktuellen Risiken für die Finanzstabilität. Entsprechende Stresstests, so argumentieren die Verbände, hätten die Banken bestanden, auch sei das Eigenkapital "als Folge der schärferen Regulierung erhöht" worden. Eine Sprecherin des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands bezweifelt allerdings die Wirkung der Maßnahme: "Die antizyklische Wirkung des Puffers ergibt sich nur dann, wenn er in einer Boomphase eingeführt wird und bei einem sich abzeichnenden Abschwung wieder abgeschmolzen wird." Die Konjunktur habe jedoch einen Gang zurückgeschaltet und auch die Wachstumsaussichten seien gedämpft. "Wir haben deshalb die Sorge, dass sich der antizyklische Kapitalpuffer negativ auf die Kreditvergabe und damit auch auf die Konjunktur auswirken könnte." Gerhard Hofmann, Vorstandsmitglied des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken, sieht durch den geplanten Puffer die Kreditvergabe an den Mittelstand gebremst. "Die jetzige Festlegung des Puffers halte ich für verfrüht." Der Sprecher des Verbandes der Privaten Bausparkassen, Alexander Nothaft, hat ebenfalls null Verständnis für die anstehende Maßnahme. Auch deshalb, weil diese auch der Definition der Bausparkassen zuwiderlaufe. "Wir finanzieren Baukredite mit Eigenkapital, das ist ja unser Modell." Sein LBS-West-Kollege Christian Schröder teilt vor allem die Risikoeinschätzung zu Preisübertreibungen bei Wohnimmobilien nicht. "Vor allem nicht in der Fläche." Diverse Studien der letzten Monate belegten, dass der Bedarf an Wohnraum weiterhin steigen wird. "Der deutsche Markt wird nicht einbrechen", ist sich Schröder sicher. Wie Nothaft sieht auch er das Geschäftsmodell von Bausparkassen "nicht adäquat bei der Festlegung von regulatorischen Anforderungen berücksichtigt".

Die BaFin kündigte trotz des Unmutes der Betroffenen an, der Empfehlung des Finanzausschusses Anfang Juli folgen zu wollen. "Allerdings läuft noch bis zum 25. Juni eine Anhörungsfrist", sagte BaFin-Sprecher Oliver Struck. Zum Inhalt der bisherigen Einwände wollte er sich nicht äußern. Die Ankündigung auf den Internetseiten dar BaFin liest sich allerdings recht entschlossen.

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