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Märkte | 20.06.2019

Aus IZ25/2019, S. 8

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:

Wie Coworking die Bürovermietung verändert

Quelle: Pixabay, Urheber: designerpoint
Ein Anteil Coworking in einem großen Bürogebäude kann auch für traditionelle Mieter interessant sein.

Quelle: Pixabay, Urheber: designerpoint

Der Coworkingtrend bleibt europaweit auf dem Vormarsch. Das belegen die Zahlen einer Untersuchung von BNP Paribas Real Estate, die die Neuvermietungen in den Metropolen unter die Lupe nimmt. Mit steigenden Marktanteilen verändern die flexiblen Konzepte allerdings auch den Büromarkt und wirken sich auf die Attraktivität von Mikrostandorten und die Immobilienbewertung aus, erklärt Philip La Pierre.

Der Trend hin zu flexiblen Büroplatzlösungen ist auf dem besten Weg, das Geschäft mit Büroimmobilien nachhaltig zu verändern. Zu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung von BNP Paribas Real Estate mit Blick auf die Neuvermietungszahlen des vergangenen Jahres an den europäischen Top-Standorten. Besonders Spitzenreiter London nimmt dabei eine Vorreiterrolle ein. In Großbritannien hat der Coworkingboom einige Jahre früher als in Deutschland eingesetzt, entsprechend ist auch die Veränderung des Markts weiter vorangeschritten.

In London verzeichneten die Marktbeobachter von BNP Paribas Real Estate einen Flächenumsatz von 183.000 m², das entspricht einem Plus von 13% gegenüber dem Vorjahr. Laut BNP Paribas Real Estate hat das Marktgeschehen in der britischen Metropole bereits dazu geführt, dass sich Eigentümer verstärkt als Dienstleister und nicht bloß als Flächenanbieter verstehen. "Vermieter, die diesem Trend folgen, betrachten Vermietungen an Serviced-Office-Anbieter weniger als letzte Wahl, sondern zunehmend als zusätzliches Angebot für größere Bestandsmieter", lautet das Fazit der Untersuchung.

Ähnliche Veränderungen sieht Philip La Pierre, Head of Continental Europe bei LaSalle Investment Management, auch für den Markt in Deutschland. "Die Zeiten, in denen ein Vermieter einen Vertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren abgeschlossen und dann Ruhe hatte, sind vorbei. Heute muss man viel mehr verstehen, was die Mieter wollen, man muss sie enger betreuen, um langfristig konkurrenzfähig zu bleiben", erklärt er. Das könne übrigens auch ein Argument dagegen sein, sich einen Coworkinganbieter in ein Gebäude zu holen. "Denn wenn nur diese nah am Mieter dran sind, weiß man als Eigentümer ja noch gar nichts über die eigentlichen Nutzer seiner Immobilie."

Auch auf andere Aspekte des Geschäfts wirke sich der Boom aus. "Dieser Flexible-Office-Trend hat durch neue Anforderungen an die Gebäude selbst bestimmte Standorte wieder interessant gemacht, die vorher aufgrund der architektonischen Voraussetzungen schwierig zu bespielen waren", erklärt La Pierre. Andererseits könnten mittelfristig kleinere Gebäude mit Flächen um die 80 bis 100 m² durchaus Probleme bekommen, noch langjährige Mieter zu finden. "Denn das ist ja die klassische Zielgruppe für Coworking. Da muss man sich fragen, ob solche Gebäudekonzepte noch zeitgemäß sind", warnt er.

Im Hinblick auf die Bewertung von Immobilien sei Coworking eine Herausforderung. "Dabei spielt die Bonität der Anbieter dieser Modelle eine Rolle, auch bei solchen großen Playern wie WeWork, die zuletzt mehr Verlust als Umsatz gemacht haben", sagt La Pierre. Im Grundsatz sei es aber vorteilhaft, bei einem Gebäude mit 30.000 oder 40.000 m² Fläche einen Teil flexibel vergeben zu können. "So können Mieter in die Immobilie reinwachsen und ich kann sie entsprechend länger halten." Auf eine Faustformel, wie viel Prozent flexibler Flächen sich positiv auf die Bewertung auswirken und ab wann es ins Negative umschlägt, will er sich aber nicht festlegen. "Dafür spielen zu viele Faktoren eine Rolle. Nur mit 100% Coworking ohne die passende Bonität hätte ich ein echtes Problem."

Allerdings gibt La Pierre zu bedenken, dass man nicht vergessen dürfe: "Trotz des rasanten Wachstums der letzten Jahre macht Flexible-Office-Space noch immer nur einen kleinen Teil der Büromärkte in den europäischen Metropolen aus." Das gilt in der Tat in Deutschland noch viel stärker als in anderen Teilmärkten wie etwa Großbritannien. Allerdings holen die deutschen Metropolen im europäischen Vergleich auf Spitzenreiter London auf, wie die Untersuchung von BNP Paribas Real Estate ebenfalls zeigt.

Deutschland ist demnach mit drei Standorten in den Top 10 der wichtigsten europäischen Märkte für flexible Arbeitsplatzkonzepte vertreten. In Berlin wurden im vergangenen Jahr 89.200 m² neu angemietet, in Frankfurt 58.000 m² und in München immerhin noch 56.400 m². In Berlin habe der Anteil flexibler Konzepte rund 12,4% des Gesamtflächenumsatzes ausgemacht, getrieben besonders durch den Expansionskurs internationaler Konzerne wie WeWork, das sich alleine 17.000 m² sicherte (zum Berliner Markt siehe "Hauptstadt der Schreibtischhallen"). Das stärkste Umsatzwachstum war aber nicht in der Bundeshauptstadt zu verzeichnen, sondern in München. Dort wurde ein Anstieg von 141% registriert. In Frankfurt und Berlin waren es 25% und 26%.

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