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Finanzen | 20.06.2019

Aus IZ25/2019, S. 5

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Berliner Mietendeckel drückt die Kurse

Quelle: Fotolia.com, Urheber: hanohiki
Die durchschnittliche Bestandsmiete in Berlin ist seit 2005 um 50% gestiegen.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: hanohiki

Die Pläne des Berliner Senats, Mietsteigerungen gesetzlich zu verbieten, haben bei den Wohn-AGs milliardenschwere Kursverluste verursacht. Sollten die Beschlüsse tatsächlich umgesetzt werden, könnten Abwertungen in den Beständen folgen. Erfahrene Investoren wie Claus Wisser geraten dennoch nicht in Panik.

Der Gründer der Wisag-Gruppe und vormalige Aufsichtsrat der Deutschen Wohnen, Claus Wisser, sah sich vergangene Woche zu einer psychologischen Hilfsaktion der besonderen Art veranlasst. Er kaufte Aktien der Wohn-AG im Wert von knapp 1 Mio. Euro - als Maßnahme zur Stärkung der Moral, sagt er. Der Kurs der Deutschen Wohnen war nach der Ankündigung des Berliner Senats, alle Bestandsmieten für fünf Jahre einfrieren zu wollen, am 6. Juni stark unter Druck geraten. Nachdem das Papier zuvor bei über 42 Euro notiert hatte, fiel es zeitweise auf 35,33 Euro. Wisser stieg am 11. Juni bei 35,51 Euro ein. Danach konnte sich der Kurs ein Stück weit erholen, er kletterte bis zum 17. Juni auf 37,81 Euro.

Doch am Tag danach verkündete die Berliner Landesregierung offiziell ihre Pläne für den Mietenstopp in der Hauptstadt. Das Gesetz, das es Investoren in weiten Teilen unmöglich machen soll, ihre Mietsteigerungshoffnungen in klingende Münze umzusetzen, soll zwar erst 2020 in Kraft treten, allerdings schon rückwirkend zum besagten 18. Juni 2019 gelten. Mit Ausnahme der Erstvermietung von Neubauten und von Sozialwohnungen soll der Mietendeckel flächendeckend gelten, außerdem ist laut einem Bericht des Tagesspiegels eine Mietobergrenze geplant. Auch eine Kürzung der zulässigen Modernisierungsumlage ist im Gespräch. Inwieweit die Pläne rechtlich umsetzbar sind, ist allerdings noch unklar.

Was zunächst nach einem reinen Berlin-Problem aussieht, könnte bald auch Thema in anderen vom Wohnpreisanstieg betroffenen Metropolen sein. In München hat der Mieterverein bereits für diesen Herbst eine Unterschriftenaktion für ein Volksbegehren zum fünfjährigen Mietenstopp angekündigt, der kommissarische SPD-Parteivorsitzende Thorsten Schäfer-Gümbel befürwortete vor kurzem klar einen bundesweiten Mietendeckel und auch die Hamburger Linke ließ sich von den Berliner Genossen zu einer Mietbegrenzungsforderung inspirieren.

Am Kapitalmarkt wurde die Botschaft aus der Politik verstanden. Der 6. Juni markierte nicht nur für die Deutsche Wohnen das vorläufige Ende ihrer jahrelangen Kursrallye, auch andere Wohn-AGs verloren an jenem Tag und zum Teil auch in den Tagen danach an Wert. Die Marktkapitalisierung des Marktführers Vonovia verminderte sich von 25,9 Mrd. Euro (5. Juni) auf 25 Mrd. Euro am 18. Juni, die der Deutschen Wohnen von 15,15 Mrd. auf 13,1 Mrd. Euro. Selbst die auf Nordrhein-Westfalen fokussierte LEG Immobilien, deren Wohnungen von den Berliner Beschlüssen überhaupt nicht betroffen sind, wurde vom Knick des 6. Juni mitgezogen. Ihr Marktwert rutschte leicht von 6,92 Mrd. auf 6,82 Mrd. Euro.

Besonders brisant wirkt sich der Berliner Beschluss auf ADO Properties aus. Die alleinige Fokussierung auf die Hauptstadt ist der Kern der Investitionsstrategie der Wohn-AG. Ihr Markwert schmolz von 2,16 Mrd. Euro bis zum Nachmittag des 18. Juni auf 1,8 Mrd. Euro. Noch in der Analystenkonferenz zu den Ergebnissen des 1. Quartals am 22. Mai hatte der ADO-Vorstand seine Absicht bestätigt, im Bestand auch weiterhin eine Mietsteigerungsrate von 5% p.a. durchzusetzen. "Wir erleben zwar zum Teil eine etwas feindselige Stimmung, erwarten aber keine weiteren Regulierungsschritte seitens der Politik", war da zu hören. Wie der Vorstand nun zu seiner Prognose steht, ist offen - der Bitte nach einer Stellungnahme zu den Berliner Mietenbeschlüssen kam das Unternehmen nicht nach.

Nach Einschätzung der Ratingagentur Moody's ist neben ADO die Deutsche Wohnen aufgrund ihres großen Berlin-Bestands von den aktuellen Entwicklungen am stärksten betroffen. Wertmäßig entfallen 75% der Deutsche-Wohnen-Assets auf die Hauptstadt, beim Wettbewerber Grand City sind es 19% und bei Vonovia weniger als10%.

Sollte die Mietbegrenzung wirklich kommen, drohen Moody's zufolge Abwertungen in den Beständen und in der Folge eine Erhöhung der Verschuldungsquote in den Bilanzen. Die Gewinnmargen würden ebenso beeinträchtigt wie das Kreditrating der Unternehmen, droht die Agentur mit Zentrale in New York.

Hat Claus Wisser mit seinem Aktieninvestment also doch sein Geld verbrannt? Nein, sagt er. Regulierung hin oder her, die Fundamentaldaten des Geschäfts würden dadurch nicht schlechter. "Die Deutsche Wohnen ist in einem exzellenten Zustand. Die Wohnungen stehen mit 1.800 Euro/m2 in der Bilanz, die Durchschnittsmiete liegt bei 6,62 Euro/m2, der Konzern wird ordentlich geführt. Die Rendite der Deutschen Wohnen ist heute schon in Ordnung - daran würde sich selbst dann nichts ändern, wenn jetzt wirklich die Berliner Mieten fünf Jahre lang nicht erhöht würden. Für den Aktienkauf habe ich mich relativ spontan entschieden, als eine Art Stützungsmaßnahme für die Moral der Truppe."

Viel Sinn sieht Wisser in dem Ziel, den Mietern in der Hauptstadt durch solche Verordnungen eine Atempause vor ständig steigenden Wohnkostenbelastungen zu verschaffen, allerdings nicht. Für die Beseitigung des Mangels an günstigen Wohnungen hätte er selbst eine ganz andere Idee. Dafür sei allerdings ein neuer Kurs in der Wohnungsbaupolitik nötig, sagt der Unternehmer: "Steuern sind ein gutes Steuerungsmittel. Hohe Sonderabschreibungen, wie seinerzeit in Ostdeutschland, verbunden mit Mietpreisbindungen - eine solche Maßnahme würde genügend Kapital für bezahlbare Neubauwohnungen mobilisieren."

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